Immobilien : Das Recht auf Untervermietung ist einklagbar

ANDREAS LOHSE

Lebenspartner, Eltern und Kinder können ohne Genehmigung des Vermieters als Mitbewohner einziehenVON ANDREAS LOHSE Hiermit gestatte ich Ihnen wunschgemäß die Untervermietung Ihres Balkonzimmers" - so einfach kann es sein.Der Mieter bittet den Vermieter um die Erlaubnis zur Untervermietung und erhält sie auch.Denn das Gesetz ist in dieser Hinsicht sehr mieterfreundlich.Will ein Wohnungsmieter "einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis dazu verlangen" (BGB § 549). Gleichwohl sollte man einige Fallstricke kennen, um nicht darüber zu stolpern.Zunächst ist zu klären: Wer gilt überhaupt als Untermieter? Die Aufnahme von Familienangehörigen beispielsweise ist keine Untervermietung im Sinne des Gesetzes und daher auch nicht erlaubnispflichtig: Heiratet die Mieterin, kann der Ehemann problemlos in ihre Wohnung einziehen.Auch Partner und Partnerin ohne Trauschein erkennt die Rechtsprechung zunehmend als Mitmieter an.Dies gilt auch für gleichgeschlechtliche Lebenspartner.Ebenso unproblematisch ist es, Kinder oder Eltern in die Wohnung aufzunehmen.Allerdings zählen weder Geschwister noch sonstige Verwandte - etwa Stiefkinder - zu dem solcherart bevorzugten Personenkreis.Auch Besucher dürfen ohne Einwilligung des Vermieters als Gäste beherbergt werden. Bei einer erlaubnispflichtigen Untervermietung sind zwei Situationen zu unterscheiden: die vollständige Weitervermietung der gesamten Wohnung sowie deren teilweise Untervermietung. Verweigert der Vermieter im erstgenannten Fall die Erlaubnis, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen - im übrigen ein nicht selten angewandtes Mittel, um im Fall eines Umzugs von langen Kündigungsfristen verschont zu bleiben: Entweder der Mieter vermietet die Wohnung mit Erlaubnis oder er kündigt den Vertrag und erspart sich somit, unter Umständen über einen langen Zeitraum, doppelt - für die alte und die neue Wohnung - Miete zahlen zu müssen. Meistens geht es darum, nur einen Teil der Wohnung unterzuvermieten.Der Mieter hat dabei einen - notfalls gerichtlich durchsetzbaren - Anspruch auf die Erlaubnis.Erfolg kann aber nur beschieden sein, wenn vier Voraussetzungen erfüllt sind: 1.Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.Das können wirtschaftliche oder persönliche Gründe sein, beispielsweise wenn der Mieter in einen finanziellen Engpaß geraten ist und mit der Weitergabe eines Teils der Wohnung entlastet wird.Auch die Aufnahme eines Freundes oder einer Freundin kann ein berechtigtes Interesse sein. 2.Nur ein Teil der Wohnung wird untervermietet.Der Hauptmieter muß also selber noch in der Wohnung wohnen.Denkbar ist hierbei aber, daß der Mieter aus beruflichen Gründen von seinem Wohnort vorübergehend abwesend ist.Allerdings hat er nicht ohne weiteres einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er beispielsweise für mehrere Jahre ins Ausland geht.Die Richter prüfen dann, ob der Hauptmieter überhaupt noch Einfluß auf das Geschehen in seiner Wohnung nehmen kann, andernfalls die vermeintlich teilweise Untervermietung einer Vermietung der gesamten Wohnung gleichkäme.Zudem müssen die Bereiche des Untermieters klar von denen des Hauptmieters getrennt sein.Damit sei der gerichtlich durchsetzbare Anspruch auf Untervermietung von Einzimmerwohnungen "äußerst fraglich", meint man beim Berliner Mieterverein. 3.Das berechtigte Interesse an der Untervermietung ist erst nach Abschluß des Mietvertrages entstanden. 4.Der Vermieter verweigert die Erlaubnis, ohne daß dafür in der Person des künftigen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt oder der Wohnraum mit dessen Einzug überbelegt wäre.Allerdings ist jeder vermeintlich "wichtige Grund" gerichtlich überprüfbar.Er liegt beispielsweise dann nicht vor, wenn dem Vermieter allein die ausländische Herkunft des Untermieters nicht paßt. Nimmt ein Mieter allerdings ohne Erlaubnis des Eigentümers einen Untermieter bei sich auf, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen: "unbefugte Gebrauchsüberlassung" nennt es das Gesetz.Zuvor jedoch muß dem Mieter mittels einer Abmahnung die Chance gegeben werden, die unbefugte Untervermietung zu beenden.Auf der sicheren Seite steht also in jedem Fall, wer zuvor die Erlaubnis des Eigentümers einholt - kostet ja nichts.

0 Kommentare

Neuester Kommentar
      Kommentar schreiben