Immobilien : Das will alles bedacht sein

Doch, aus diesem Speicher könnte man was machen. Aber man denkt nicht, an was alles zu denken ist

WAS STEHT INS HAUS?

Wir möchten in einer Wohnungseigentumsanlage den Dachraum kaufen und für eigene Wohnzwecke ausbauen lassen. Bislang wird der Dachraum teilweise noch von Hausbewohnern als Abstellraum benutzt. Da die Wohnlage sehr attraktiv ist, möchten wir uns ein schickes Penthouse errichten. Das Gebäude selbst wurde in den 60er Jahren errichtet. Die Fassaden sind vor einigen Jahren saniert und die Fenster bereits zum Teil erneuert worden. Das fünfgeschossige Gebäude besitzt keinen Aufzug. Was sollte vor dem Kauf geprüft werden? Was ist beim Dachgeschossausbau zu beachten?

WAS STEHT IM GESETZ?

Für einen Dachgeschossausbau benötigt man grundsätzlich eine Baugenehmigung. Ein Architekt sollte daher beauftragt werden, die baurechtliche Genehmigungsfähigkeit eines Dachgeschossausbaus beim Bauamt und beim Stadtplanungsamt zu prüfen. So kann zum Beispiel in Erfahrung gebracht werden, ob aus städtebaulicher Sicht überhaupt ein Dachgeschossausbau gestattet ist oder ob städtebauliche Satzungen existieren, die die Gestaltung des Dachgeschosses mit Gauben und Terrassen vorschreiben. Ferner ist die haustechnische Versorgung mit allen üblichen Medien bis in die geplante Dachgeschosswohnung hinein zu prüfen und festzustellen, ob die Medien bis dorthin geführt werden können und eine ausreichende Kapazität zur Verfügung gestellt werden kann. Die letzte Geschossdecke und die Dachkonstruktion sind zu prüfen, ob sie weiterverwendet werden können, verstärkt oder erneuert werden müssen. Besitzt das Wohngebäude derzeitig bereits fünf Vollgeschosse, muss im Zuge des Dachgeschossausbaus ein Aufzug am Gebäude mit errichtet werden und die letzte Geschossdecke einen Feuerwiderstand von F90 besitzen. Danach können die Baukosten abgeschätzt werden. Diese sind häufig sehr viel höher, als eine gleich große, neue Eigentumswohnung kosten würde. Der übrige Teil des Gebäudes sollte weitestgehend keinen Instandhaltungsrückstau aufweisen, da man mit Erwerb des Dachrohlings auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums der Wohnanlage wird.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Individuelles Bauen und Wohnen hat eben seinen Preis. Die Gebäudeeigenschaften und behördlichen Auflagen können einen Dachgeschossausbau erheblich verteuern. Deshalb sollte entweder vor Abschluss eines Kaufvertrages eine hinreichende Prüfung erfolgen oder entsprechende Rücktrittsklauseln im Kaufvertrag von vornherein vorgesehen werden. Unabhängig vom Baurecht muss der erworbene Dachraum gemäß Wohnungseigentumsgesetz noch in Wohneigentum umgewidmet werden, da er zuvor als sogenanntes Teileigentum in der Wohnanlage existierte. Die Umwidmung sollte vor Kaufvertragabschluss erfolgt sein und bedarf der Zustimmung aller übrigen Miteigentümer. Unterbleibt die Umwidmung, könnte es sein, dass eines Tages ein Miteigentümer von seinem Recht Gebrauch machen möchte, wiederum in Ihrem Dachraum etwas abzustellen.

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