Immobilien : Das wird eng: Große Büroflächen sind Mangelware

Berlin verzeichnete 2015 ein Rekordergebnis – die deutsche Hauptstadt überholt erstmals München. Großer Flächenbedarf junger, wachstumsorientierter Unternehmen und stabile Nachfrage weiterer Branchen

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Der Potsdamer Platz gehört zu den teuersten Bürolagen Berlins. Vereinzelt wurden in der Hauptstadt Mieten von 34 Euro pro Quadratmeter beobachtet. 
Der Potsdamer Platz gehört zu den teuersten Bürolagen Berlins. Vereinzelt wurden in der Hauptstadt Mieten von 34 Euro pro...Foto: Reinhart Bünger

Berlin hat beim Büroflächenumsatz 2015 alle Rekorde gebrochen: Der Vermietungsmarkt in der Hauptstadt schloss nach Angaben des Gewerbeimmobilienberatungsunternehmens CBRE mit einem Jahresendergebnis von 881.800 Quadratmetern. Das Ergebnis liegt damit 45 Prozent über dem bisherigen Rekord aus dem Vorjahr. Andere Beratungsunternehmen sprechen von einer Steigerung von 28 respektive 34 und 43 Prozent. Unstrittig ist indessen, dass Berlin erstmals München vom Umsatzthron stoßen konnte.

Zurückzuführen ist die Entwicklung auf größere Projektanmietungen, so durch die Allianz mit 47.000 Quadratmetern und zwei Verträge von Zalando mit 28.700 und 16.000 Quadratmetern. Auf Platz drei der größten Transaktionen des Jahres lag die Anmietung durch Rocket Internet mit über 22 000 Quadratmetern am „Techpoint“ Charlie. Spitzenreiter mit einem Anteil von 40 Prozent am kumulierten Flächenumsatz war laut CBRE der Teilmarkt Berlin City-Ost, gefolgt von Berlin City-West mit über 23 Prozent.

Neben der City waren auch die Cityrand-Lagen dank außerordentlich vieler Großabschlüsse im Teilmarkt Mediaspree mit 231.000 Quadratmeter bzw. einem Anteil von über 28 Prozent umsatzstark. In den Nebenlagen wurde darüber hinaus ein Flächenumsatz von 145.000 Quadratmeter (Anteil: 18 Prozent) registriert, so das Beratungsunternehmen BNP Paribas Real Estate.

Viele Mieter weichen wegen hoher Preise auf die Peripherie aus

Der Büroflächenumsatz übertrifft damit den Mittelwert der jüngsten Dekade (2005 bis 2014) den Berechnungen der Berater zufolge um fast 60 Prozent. Dabei liegt der Anteil der Großflächen über 5000 Quadratmeter bei einem Drittel des Gesamtumsatzes, der des Segments ab 1000 Quadratmeter sogar bei 70 Prozent.

Die Umsatzsteigerung beruht nach Analysen des Immobilienunternehmens Aengevelt auf dem Flächenbedarf junger, wachstumsorientierter Unternehmen, aber auch auf stabiler Nachfrage weiterer Branchen: Informations-, Kommunikations- und Technologieunternehmen sind mit einem Anteil von knapp 40 Prozent am Flächenumsatz die größte Nachfragegruppe, heißt es in er Auswertung von Savills, eines weiteren weltweit tätigen Immobiliendienstleistungsunternehmens mit Sitz in London. Die Nachfrage dieser Branchen konzentriert sich den Angaben zufolge vor allem auf die Lagen Mitte, Tiergarten, Prenzlauer Berg und Mediaspree.

Da viele Mieter die hohen Mietpreise in diesen bevorzugten Lagen nicht mehr zahlen können oder wollen, weichen sie auf die Peripherie aus. „Der Wettbewerb in den bevorzugten Lagen ist inzwischen so groß, dass es in einigen Fällen bereits Bieterwettbewerbe unter den Mietinteressenten gab, wodurch der ursprünglich vom Eigentümer avisierte Mietpreis deutlich nach oben getrieben wurde“, sagt Christian Leska, bei Savills verantwortlich für den Standort Berlin. Dies sei einer der Faktoren, weshalb die Durchschnittsmiete im Jahresverlauf um 12,1 Prozent auf 14,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen sei.

Leerstandsquote erreicht neues Rekordtief

Aufgrund hoher Vorvermietungsstände von Projekten, die sich auf zwanzig Prozent der Gesamtvermietung summieren, dürften sich moderne Büroflächen auch 2016 weiter verknappen und der Leerstand weiter sinken. „2015 war für den Berliner Büromarkt ein Jahr der Superlative“, sagte Christian Leska von Savills und fügte hinzu: „Die ungebrochen hohe Nachfrage ist ein Grund für das aktuell hohe Mietniveau und die niedrige Flächenverfügbarkeit.“

Die Spitzenmiete legte im Vorjahresvergleich um 8 Prozent auf 24,30 Euro pro Quadratmeter zu und wird wie 2014 am Potsdamer/Leipziger Platz erzielt. Am Hauptbahnhof zog die Spitzenmiete um fast 10 Prozent auf 22,50 Euro pro Quadratmeter an. Nach Angaben von Aengeveld wurden 2015 bereits vereinzelt Mietabschlüsse bis 25 Euro pro Quadratmeter, in der absoluten Spitze sogar bis zu einer „Maximalmiete“ von fast 34 Euro pro Quadratmeter registriert.

Bezogen auf die Gesamtstadt sei die durchschnittliche Abschlussmiete auf 14,95 Euro pro Quadratmieter gestiegen und liege damit fünf Prozent über dem Wert des Vorjahreszeitraums (14,20 Euro pro Quadratmeter). Die Leerstandsquote erreichte mit einem Wert von 3,6 Prozent ein neues Rekordtief.

Nach übereinstimmenden Einschätzungen der Beratungsunternehmen wird sich diese Dynamik fortsetzen. Allerdings wird für 2016 ein gegenüber dem Vorjahr zwar etwas geringerer, aber erneut überdurchschnittlicher Büroflächenumsatz um 750.000 Quadratmeter prognostiziert. „Da eine erneute Häufung von Megaabschlüssen, wie sie das Jahr 2015 gesehen hat, nicht wahrscheinlich ist, wird der Flächenumsatz aller Voraussicht nach deutlich unter dem Wert von 2015 bleiben“, sagte Jan Dohrwardt von BNP Paribas Real Estate.

Was für Berlin 2015 zu beobachten war, gilt auch für weitere Top-Standorte in Deutschland: In den größten Bürozentren – Berlin, Düsseldorf (inklusive Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss), Frankfurt am Main, Hamburg und München (inklusive Umland) – wurden insgesamt über drei Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Dies sind knapp 23 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit erzielte das Vermietungsjahr 2015 das drittbeste Ergebnis nach den beiden Boomjahren 2000 und 2007. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.