Immobilien : Dauerhafte Verbesserung

ANDREAS LOHSE

Wenn in zwei Monaten der Frühling ausbricht, werden wieder Bauarbeiter und Handwerker durch Häuser und Höfe stapfen, um sie im Auftrag des Eigentümers teilweise oder vollständig zu modernisieren.Doch solche Arbeiten wollen gut organisiert sein, nicht nur finanziell und architektonisch, sondern auch mietrechtlich: Wer sein Mietshaus modernisieren will, muß dies rechtzeitig seinen Mietern mitteilen.

Eine Modernisierung ist - grob vereinfacht - jede dauerhafte Veränderung, die dem Mieter eine bessere Nutzung von Haus oder Wohnung ermöglicht.Die Entscheidung, wieviel modernisiert werden soll, trifft allein der Vermieter.Da er jedoch die Kosten der Arbeiten auf die Bewohner umlegen darf (mit Ausnahme sogenannter Luxusmodernisierungen), muß er Art, Umfang und Dauer den Mietern mitteilen, wird dies wohl in den meisten Fällen sowieso schon aus eigenem Interesse tun, um einen möglichst reibungslosen und damit nervenschonenden Bauablauf zu gewährleisten.

Das Miethöhegesetz (MHG § 3) nennt vier Fälle, in denen Kosten umgelegt werden können

die dauerhafte Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung, insbesondere durch Maßnahmen zur Verbesserung des Zuschnitts, der Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes sowie der Energieeinsparung

Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer, zum Beispiel durch den Ausbau oder das Anlegen von Gemeinschaftseinrichtungen wie Spielplätzen, Grünanlagen, Stellplätzen auf dem Grundstück, aber auch den Einbau von Gegensprechanlagen und Türöffnern

Maßnahmen zur Einsparung von Wasser und Energie wie Wärmedämmung bei Fenstern und Fassaden oder Einbau einer Gasetagenheizung

Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, beispielsweise gesetzliche Anordnungen wie der Einbau von Thermostatventilen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heizkosten.

Fallen die vorgesehenen Maßnahmen in eine dieser Kategorien, ist der Vermieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB § 541b Abs.2 S.1) verpflichtet, den Mieter mindestens zwei Monate vor Beginn der Verbesserungsmaßnahmen (der nach der Faustregel mit dem "ersten Hammerschlag" zusammenfällt) deren Art, Umfang, den Zeitraum sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete schriftlich mitzuteilen, wobei diese Frist allein die Arbeiten in der Wohnung des Mieters betrifft.Als Ausnahme gelten sogenannte Bagatellmaßnahmen wie das Auswechseln von Heizkörperventilen oder der Einbau einer Klingelanlage.Sie müssen dann nicht angekündigt werden, wenn ihre Auswirkungen nur unerheblich sind oder eine unerhebliche Erhöhung der Miete (unter fünf Prozent) nach sich ziehen.

"Kundenorientierte Vermieter werden Modernisierungsmaßnahmen sorgfältig, umfassend und in möglichst verständlicher Formulierung ankündigen", raten die Autoren des Handbuches "Modernisierung bewohnter Gebäude" (Grundeigentum Verlag, Berlin).Der Mieter sollte dem Schreiben entnehmen können, ob

die Kosten der Maßnahmen auf die Miete umgelegt werden dürfen

die Kosten für notwendige, nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen von den Kosten der Modernisierungsumlage abgezogen sind

er die Maßnahme dulden muß und ob der Bau oder die spätere Miete nach Abschluß für ihn eine etwaige Härte darstellt.

Wird der Mieter durch die Modernisierungsarbeiten sehr gestört - kann er beispielsweise seine Wohnung nur eingeschränkt nutzen - hat er möglicherweise das Recht, die Miete vorübergehend zu mindern, auch wenn er der Modernisierung zugestimmt hat.Hier ist jedoch zuvor juristischer Rat erforderlich.

Grundsätzlich muß der Mieter eine Modernisierung dulden, außer die Arbeiten bedeuten für den Mieter oder seine Familie eine besondere Härte, die auch "unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist" (BGB § 541 b Abs.1).Richter haben beispielsweise schwere Invalidität des Mieters, hohes Alter, ein kurz bevor stehendes Ende des Mietverhältnisses, eine wesentliche Veränderung der Räume und bevorstehende Geburt als besondere Härte anerkannt.

Auch die der Modernisierung folgende Mieterhöhung muß dem Mieter schriftlich zugehen.Der Vermieter kann nach Abschluß der Arbeiten elf Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen, abzüglich notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen.So kann beispielsweise der Austausch eines verrotteten, einfach verglasten Fensters gegen ein doppeltverglastes nicht komplett auf die Mieter umgelegt werden.Der Vermieter muß zuvor gegenrechnen, was die Reparatur des alten gekostet hätte - zur Instandhaltung der Mieträume ist er schließlich verpflichtet.Die Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn darin die Erhöhung aufgrund der tatsächlich nachzuweisenden Kosten berechnet und erläutert ist."Dazu muß der Vermieter für jede Baumaßnahme die einzelnen Rechnungsposten offenlegen."Die Angabe eines Endpreises reicht nicht aus", heißt es beim Deutschen Mieterbund in Köln.Ist die Mieterhöhungserklärung in Ordnung, muß die neue Miete vom übernächsten Monat nach Zugang gezahlt werden.Teilt der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß mit, verlängert sich diese Frist um sechs Monate.Das gilt auch, wenn die tatsächliche Mieterhöhung um mindestens zehn Prozent höher ist, als in der Ankündigung mitgeteilt.Allerdings darf die Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht so weit zur Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete führen, daß die Miete als überhöht gilt, befand das Oberlandesgericht Karlsruhe in einem Rechtsentscheid (in: Wohnungwirtschaft und Mietrecht 83, Seite 314), mithin um mehr als 20 Prozent darüber liegt.

Sind die Mieter hinreichend informiert und hat sich der Vermieter vor Beginn der Arbeiten sachkundig gemacht, dann steht dem Einzug des Frühlings eigentlich nichts mehr im Wege.

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