Immobilien: Den Steuerakrobaten auf der Spur

Schlechte Nachrichten für Käufer und Anleger am Immobilienmarkt: Steuern sparen mit dem Erwerb von Grundeigentum – das ist immer seltener möglich. Denn der Gesetzgeber stopft nach und nach alle Schlupflöcher. Das jüngste Vorhaben: Bei geschlossenen Fonds oder unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sollen Käufer nur Verluste in Höhe von zehn Prozent des von ihnen eingesetzten Kapitals steuermindernd beim Fiskus anbringen dürfen. Anfang der Neunziger Jahre waren noch mehr als 200 Prozent möglich – bei Investitionen in Immobilien in den neuen Ländern.

Die neuen Regelungen werden in der Branche als Paragraf 15 b Einkommenssteuergesetz (EStG) gehandelt. Sie sind ein Teil der Maßnahmen, mit denen die Senkung der Körperschaftssteuer finanziert werden soll – und gelten als beschlossene Sache. Einzige Hoffnung für die Branche: Experten spekulieren, dass dieses Gesetz nicht mehr vor den überraschend beschlossenen Neuwahlen verabschiedet werden könnte. Doch das sind nur vage Hoffnungen. Außerdem: CDU und FDP hatten wenig Einwände gegen die Regelung – daher wird sie wohl auch bei einem Regierungswechsel kommen.

Das Gesetz betrifft alle Fonds und „steueroptimierte“ Immobilien, die seit dem 17. März auf den Markt gebracht werden. Und Käufer von Fonds und steuerbegünstigten Denkmalimmobilien können sogar dann von der neuen Regelung betroffen sein, wenn die erworbene Fondsbeteiligung oder der Kauf der Immobilie vor diesem Stichtag erfolgte. Dies wird in solchen Fällen gelten, wo der Anleger die Immobilie oder den Fonds nach dem 30.September erwirbt. Denn ab diesem Zeitpunkt gelten die strengeren steuerlichen Regelungen grundsätzlich – unabhängig davon wann das Objekt auf den Markt kam.

Eine Einschränkung gilt für den neuen Paragrafen: Er betrifft nicht alle Investitionen. Dies geht aus einer Einschätzung von Hans-Joachim Beck hervor, Vorsitzender Richter am Berliner Finanzgericht. Demnach sind einige geschlossene Fonds mit Auslandsimmobilien nicht betroffen: Wenn die Erträge bereits im Ausland versteuert werden und aufgrund von internationalen Abkommen eine doppelte Versteuerung ausgeschlossen ist. Dies betrifft beispielsweise US-Fonds.

Dagegen fällt ein Immobilienprodukt unter den neuen Paragrafen in folgendem Fall: Neben der eigentlichen Immobilie werden zugleich auch zusätzliche Dienstleistungen verkauft. Ein Beispiel: Der Verkäufer eines unter Denkmalschutz stehenden Altbaus bieten dem Erwerber eine Mietgarantie an sowie die Vermittlung einer Finanzierung – und verlangt für diese beiden Dienstleistungen eine Provision. In diesem Fall spricht der Gesetzgeber von einem „modellhaften Charakter“ der Investition. Dann gilt der geplante neue Paragraf 15b EStG. Die Folge für den Käufer: Er kann maximal zehn Prozent des von ihm eingesetzten Kapitals von dem zu versteuernden Einkommen abziehen. Das ist ein Bruchteil jener Steuervorteile, die üblicherweise beim Erwerb unter Denkmalschutz stehender Immobilien zu erzielen sind.

Doch wie viele Projekte sind in der Praxis davon bedroht? „Betroffen sind die typischen Bauherren-Modelle“, sagt Frank Kammerer, Produktentwickler bei dem Bauträger Berner und Grasserbauer. Dabei handle es sich um Immobilien, deren Preise durch Gebühren „aufgebläht“ seien. Nicht bedroht seien dagegen erhöhte Abschreibungen für Erwerber dann, wenn das investierte Kapital „der Erhaltung der Bausubstanz zugute komme“. Das Potsdamer Projekt von Kammerers Firma, die Sanierung des alten Garnisonslazaretts und dessen Umbau zu Wohnimmobilien, sei nicht von der neuen Regelung betroffen.

Bei den geschlossenen Immobilienfonds kann man der neuen Regelung dagegen nach Angaben von Michael Kohl „nicht ausweichen“. Der Steuerberater bei dem Beratungsunternehmen Ernst&Young sagt: „Deshalb wird es bei Fonds künftig noch mehr darauf ankommen, dass sich die Immobilie selbst rechnet“. Der einst übliche Anreiz, dem Anleger den Beitritt zu einem Fonds durch die damit verbundenen Steuervorteile schmackhaft zu machen, werde auf ein Minimum eingeschränkt. Da es hier zu Lande ohnehin schwer sei, Immobilien mit hohen Renditen zu finden, werden Kohl zufolge die ausländischen Immobilienfonds künftig noch attraktiver.

In der Branche ist die Sorge gering, dass die neue Regelung ein Aus für alle geschlossenen Fonds bedeuten könnte. Deren Initiatoren haben seit dem Zusammenbruch zahlreicher „steueroptimierter“ Immobilienfonds in den neuen Ländern zuletzt größtenteils neue Produkte mit hohen Renditen – und minimalen Steuervorteilen – angeboten. Ausnahmen waren Konstruktionen mit so genannten „asymmetrischen Verlustverteilungen“: Hier wurden die insgesamt geringen Steuervorteile nur einem Teil der Anleger „gutgeschrieben“, die von entsprechend höheren Steuervorteilen profitierten. Diesen Modellen droht das Aus. Dasselbe gilt für Fonds, die in Sanierungsgebieten investieren. Dies befürchtet jedenfalls der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Dagegen besteht keine Gefahr für private Investoren, die einzelne Immobilien mit hohem Aufwand sanieren wollen.

Doch auch hier keimt Hoffnung. Analyst Stefan Loipfinger glaubt, dass das so gut wie beschlossene Gesetz doch nicht kommen könnte: Wenn der Kanzler daran die Vertrauensfrage im Parlament bindet, um wie geplant „stürzen“ und Neuwahlen ausrufen zu können.