Immobilien: Der alljährliche Zahlenwust

Die Abrechnung der Nebenkosten muß überschaubar und nachvollziehbar seinVON ANDREAS LOHSEAlljährlich finden viele Mieter eine böse Überraschung in ihrem Briefkasten: Die Abrechnung der Nebenkosten.Jener Ausgaben also, die unabhängig von der Miete fällig werden für den Verbrauch des Mieters oder zur Bewirtschaftung des Hauses.Bis zu 17 verschiedene Arten von Nebenkosten müssen Mieter zusätzlich zur Miete zahlen.Diese sogenannte "zweite Miete" steigt zum Teil schneller als die Grundmiete.Vor allem für kommunale Gebühren wie Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Straßenreinigung ist ein Ende der Kostenspirale nicht in Sicht.Mitunter kann Geld sparen, wer die Betriebskostenabrechnung genau prüft.Denn: "Jede zweite ist falsch", schätzen Experten des Deutschen Mieterbundes.Fünf Schritte können helfen, etwaige Fehler aufzuspüren1.Muß überhaupt gezahlt werden? Nach dem Gesetz hat grundsätzlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen (§ 546 BGB).Mieter müssen zusätzlich zur Miete nur dann die Nebenkosten zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist - was allerdings bei den meisten Verträgen inzwischen der Fall sein dürfte.Aus dem Mietvertrag muß hervorgehen, welche Nebenkosten im einzelnen abgerechnet werden dürfen.Allerdings hat das Oberlandesgericht Hamm einen Rechtsentscheid erlassen, demzufolge auch die Formulierung gilt: "Neben der Miete sind die Kosten für Betriebskosten gemäß der II.Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 zu zahlen" (Az.30 RE-Miet 3/97).In dieser Anlage sind die einzelnen Nebenkostenarten aufgeführt.Umstritten war diese Klausel, die sich in Hunderttausenden von Mietverträgen findet, weil sie nach Ansicht zahlreicher Juristen und Gerichte für einen Durchschnittsmieter völlig unverständlich ist und zunächst einmal die Kenntnis besagter Verordnung voraussetzt."Es kann nicht richtig sein", kritisiert der DMB, "daß Mieter bei Mietvertragsabschluß künftig Gesetzestext und Juristen mitbringen müssen, nur um sicherzustellen, daß sie wirklich verstehen, was sie unterschreiben."2.Was sind Nebenkosten? Antwort darauf gibt die II.Berechnungsverordnung.Dazu gehören "warme" Kosten für Heizung und Warmwasser sowie "kalte" Kosten: Grundsteuer, Wasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluß, Wascheinrichtungen, Hausreinigung nebst Ungezieferbekämpfung sowie sonstige Betriebskosten.Wichtig: Es muß sich immer um laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten im Zusammenhang mit Haus und Grundstück handeln.Unter den einzelnen Posten verbergen sich mitunter versteckte Doppelungen, die es im Zweifel herauszufinden gilt, und die dann nicht bezahlt werden müssen.Beispielsweise kann unter "Hausmeister" fälschlicherweise auch Gartenpflege stehen, obwohl eine Gartenbaufirma beauftragt ist, deren Entgelt ebenfalls abgerechnet wird.3.Abrechnungszeitraum und Fristen.Über die Nebenkosten sowie die vom Mieter gezahlten monatlichen Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen.Auch ein Durchschnittsmieter ohne spezielle Kenntnisse muß in der Lage sein, den etwa anfallenden Zahlenwust zu überschauen, nachzuvollziehen und zu berechnen.Zur Prüfung hat der Mieter nach Ansicht des Amtsgerichts Gelsenkirchen-Buer einen Monat Zeit.Der Vermieter darf nur die Nebenkosten abrechnen, die in dem vertraglich festgelegten Zeitraum von 12 Monaten (zum Beispiel vom 1.Januar bis 31.Dezember) angefallen sind.Der Mieter hat das Recht, dazugehörige Unterlagen zu kontrollieren.Auf Wunsch muß der Vermieter gegen Erstattung der Kosten dem Mieter Fotokopien dieser Unterlagen zuschicken.Nach Urteilen verschiedener Gerichte darf der Vermieter pro Kopie höchstens 50 Pfennig berechnen.4.Der Verteilerschlüssel.Die Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.Bei den "kalten" Nebenkosten ist eine verbrauchsabhängige Verteilung beispielsweise bei Wasserkosten möglich, sofern Wasserzähler installiert sind.Für andere Nebenkosten dient als Schlüssel entweder die Wohnfläche oder die Anzahl der Personen pro Wohnung.Er darf nicht einseitig vom Vermieter, sondern nur mit dem Einverständnis des Mieters geändert werden.5.Die Kosten.Der Vermieter darf nur Kosten abrechnen, die ihm selbst entstanden und gemäß Mietvertrag sowie Berechnungsverordnung zulässig sind.Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten etwa gehören nicht dazu.Am Schluß der Abrechnung muß der Vermieter die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen abziehen.Wichtig: Zahlen Sie etwaige Nachforderungen des Vermieters erst dann, wenn Ihnen eine ordentliche Abrechnung vorliegt und alle aufgelisteten Kosten zweifelsfrei ermittelt sind.Andernfalls können Sie die Nachforderung verweigern.Sind nur ein geringer Teil oder einzelne Punkte der Abrechnung strittig, dürfen Sie die Nachzahlung nicht in voller Höhe, sondern allenfalls anteilig verweigern - nicht jedoch die Grundmiete selbst."Nach dem vorbehaltlosen Ausgleich des sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos ist grundsätzlich eine Nachforderung des Vermieters, auch aufgrund einer korrigierten Abrechnung, ausgeschlossen" (AG Hamburg, Az.40 b C 11/96).Suchen Sie im Zweifelsfall rechtlichen Beistand. Weitere Infos bietet die Broschüre "Die zweite Miete", erhältlich beim DMB-Verlag, 50926 Köln, 7,50 DM plus 2 DM Versand.