Immobilien: "Der Checkpoint Charlie bleibt zunächst auf Eis liegen"

Einer der wichtigen Investoren in Berlin ist die DG Bank mit ihren Beteiligungsunternehmen.Dazu zählen der offene Immobilienfonds Difa, die DG Immobilien und die DG Anlage.Das Geldinstitut aus dem Genossenschaftlichen Finanzverbund verkaufte jüngst eine Immobilie in der Friedrichstraße an den Berliner Bauträger Groth & Graalfs.Ein Anlaß, nach der Nachhaltigkeit der Projekte des Unternehmensverbundes zu fragen.Mit Helmut Naunheim, Direktor Finanzierung der DG Bank und Norwin Werkmeister, Sprecher der Geschäftsführung der DG Immobilien Management sprach Ralf Schönball.

TAGESSPIEGEL: Die Hypo-Vereinsbank hat mehrere Milliarden in die Rücklagen nehmen müssen, um Risiken für wackelige Immobilienprojekte abzudecken.Wie hoch sind Ihre Rückstellungen?

NAUNHEIM: Wir engagierten uns erst ab Ende 1992 im Immobiliengeschäft im Osten.Da hatten wir keine Chance, uns von der Euphorie anstecken zu lassen.Die Probleme, die auftraten, haben wir gelöst.

TAGESSPIEGEL: Zum Beispiel die Schräglage des Checkpoint Charlies ...

NAUNHEIM: Da sind wir nur ein Finanzierer neben der Volksbank.Wir haben zusätzliches Geld zur Verfügung gestellt.Die Mittel reichen, um die zwei verbleibenden, nicht entwickelten Grundstücke bis zum Jahr 2000 auf Eis zu legen.Aber wir beobachten den Markt und handeln, sobald sich die Lage entspannt.Wenn die Nachfrage spürbar anzieht, beginnen Entwickler mit neuen Projekten.Die Gefahr besteht, daß etwa fünf Jahren später derselbe Angebotsüberhang den Markt zerstört wie bis vor kurzem.Hier gilt es, im richtigen Moment zu handeln.

TAGESSPIEGEL: Was sind neben dem Checkpoint wichtige Berliner Projekte?

WERKMEISTER: Die DG Anlage plazierte eine Reihe von Geschlossenen Immobilienfonds mit Objekten in Berlin.Das Bekannteste ist der Pariser Platz 3 von Architekt Frank Gehry.Hier zieht die DG Bank ein, und das Beteiligungsvolumen von 130 Mill.DM war 1997 schnell plaziert.Außerdem erwarben wir das Trias-Gebäude in Mitte von der Bauwert.In der City Ost haben wir das Quartier 108, Kronen- Ecke Mauerstraße, und das Quartier 30 am Gendarmenmarkt gegenüber vom Hilton in der Projektentwicklung.Die Objekte geben wir möglicherweise in geschlossene Immobilienfonds ein.Im Quartier 30 schlossen wir jüngst einen Mietvertrag über 3600 Quadratmeter ab.

TAGESSPIEGEL: Zu welchem Preis?

WERKMEISTER: Für Ende 40 DM pro Quadratmeter und Monat, wobei die Miete binnen fünf Jahren auf über 50 DM steigt.

TAGESSPIEGEL: Bleibt Berlin trotz der schwierigen Lage ein Investitionsschwerpunkt der DG?

WERKMEISTER: Die DG Anlage hat in Deutschland ein Bauvolumen von 5,3 Mrd.DM zumeist in Fonds plaziert.In der Entwicklung sind derzeit Projekte im Gesamtwert von einer Mrd.DM.Dabei lag auf Berlin in den letzten Jahren ein Schwerpunkt.Auch bei der Vermietung von 1998 rund 78 000 Quadratmetern Büro und rund 7500 Quadratmetern Läden bildete Berlin einen Schwerpunkt.Wir erzielen nicht die Mieten von Anfang der Neunziger, aber mit unseren Investitionen sind wir sehr zufrieden.

TAGESSPIEGEL: Sie mußten keine Mietgarantien einlösen um Ihre Anleger zu besänftigen, weil die versprochenen Renditen nicht erzielbar sind?

WERKMEISTER: Nur bei zwei Objekten, einem in Frankfurt am Main und einem in Berlin, mußten wir Mietgarantien einsetzen, um die Renditen sicherzustellen.Aber diese Gelder stammten zum Teil vom Verkäufer der Häuser.Auch haben wir zwei Objekte in Leipzig, wo die Vermietung schwierig ist.Bei dem einen betrifft das nur einen Teil des Gebäudes, weil das Marriott-Hotel die meisten Flächen pachtete.

TAGESSPIEGEL: Wie steht es um die Kaufwut der Pensionskassen und anderer institutioneller Anleger.Besonders die US-Amerikaner sollen großes Interesse an deutschen Immobilien haben ...

WERKMEISTER: Die Amerikaner suchen Objekte, die wir nicht haben.Sie wollen billig kaufen und mit großen Renditen nach fünf oder sechs Jahren das Objekt wieder verkaufen.Sie nehmen auch notleidende Objekte ab.Dafür zahlen sie das 10 bis 12fache der Jahresmiete und hoffen auf einen hohen Erlös beim Verkauf.Sie gehen auch in den Wohnungsbereich, was deutsche Institutionelle nicht tun.

TAGESSPIEGEL: Wie bewerten Sie die neuen Steuergesetze der Regierung?

WERKMEISTER: Die Spekulationsfrist hat für Immobilienfonds keine Auswirkung, weil sie langfristige Investitionen sind.Im privaten Bereich bestand ohnedies die Gefahr, daß das Finanzamt den Bürger steuerlich als gewerblichen Grundstückshändler einstufte, wenn er mehr als drei Immobilien binnen zehn Jahren erwarb und weiterverkaufte.Eher problematisch war die Verlustzuweisungsverrechnung, aber die nun eingeführte Karenzzeit bis Ende 2000 entschärfte das Gesetz.Außerdem betrifft es unsere Anleger nur zum Teil, weil deren durchschnittliche Zeichnungssumme bei 80 000 DM lag, und das Gesetz erst bei 100 000 DM greift.So rechnet die DG Anlage damit, 1999 und 2000 wie schon 1996 und 1997 etwa 350 Mill.DM für Beteiligungsmodelle bei Anlegern einsammeln zu können.Danach erwarten wir einen Einbruch.

TAGESSPIEGEL: Klingeln die Totenglocken für Immobilienfonds, wenn die Steuervorteile wegfallen.Schließlich werfen sie nur einen Bruchteil der Renditen von Unternehmensbeteiligungen ab ...

WERKMEISTER: Nein, es kommt aber zu einer Verlagerung des Schwerpunktes von den Steuervorteilen auf die Ausschüttungen.Der Anleger wird mit Ausschüttungen von etwa fünf bis sechs Prozent rechnen können.Das liegt unter den an der Börse erzielbaren Renditen, aber Anleger sollten immer eine gute Mischung ihrer Anlagen sicherstellen, um das Risiko gering zu halten.