Immobilien : Der entscheidende Tagesordnungspunkt

Wie konkret müssen, wie allgemein dürfen Ladungen zur Eigentümerversammlung gefasst werden?

WAS STEHT INS HAUS?

Unser Verwalter hat zu einer in zwei Wochen stattfindenden Eigentümerversammlung geladen. Einer der Tagesordnungspunkte ist für mich von einem besonderen Interesse. Es geht – nach der mir übersandten vorläufigen Tagesordnung – um „Instandsetzung des Treppenhauses“ sowie um die Kosten hierfür. Mir ist diese Ankündigung zu unklar. Zum einen möchte ich gern mehr über die Maßnahme wissen, zum anderen mehr wegen der auf mich möglicherweise zukommenden Kosten. Über beide Punkte schweigt die Ladung. Ich frage mich daher, ob diese überhaupt ordnungsmäßig ist.

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Ladung ist nicht in Ordnung. Nach § 23 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Was „erforderlich“ ist, bestimmt sich nach dem Zweck der Regelung. Der besteht darin, den Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Der Wohnungseigentümer soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob er daran teilnehmen will. Dazu ist es erforderlich, dass die Tagesordnungspunkte so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss hat. Regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus. Zum Teil gilt aber auch anderes. Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es nämlich erfordern, mit der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen. Diese Ausnahme ist hier einschlägig. Eine Baumaßnahme kann jedenfalls in der Regel nicht ordentlich geprüft werden, ohne dass man die zugrunde liegende Planung kennt. Entsprechendes gilt für die Aufbringung der Kosten für die Baumaßnahme. Auch hier muss der Verwalter mitteilen, wie jedenfalls er selbst sich eine Finanzierung vorstellt.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Erst die genaue Bezeichnung anstehender Tagesordnungspunkte und die – soweit veranlasst – möglichst umfassende Beifügung von Unterlagen schaffen die Möglichkeit, sich vor einer Versammlung gründlich mit den anstehenden Punkten auseinanderzusetzen. Die Eigentümerversammlung ist in der Regel weder der Ort, sich angemessen über Fragen zu informieren, noch besteht dort ausreichend Zeit und Ruhe. Es ist daher immer besser, wenn sich Wohnungseigentümer vor einer Versammlung informieren und dort, wo es angebracht erscheint, beim Verwalter nachfragen, in die Verwaltungsunterlagen Einsicht nehmen oder auch den Rechtsrat eines Fachmanns einholen. Gerade bei Baumaßnahmen sollte sich jeder klar sein, um was es geht, welche Einwirkungen es für die Eigentumswohnung geben wird und welche Kosten auf einen zukommen.

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