Immobilien: Der Mietenindex steigt und steigt

Der Deutsche Mieterbund in Köln (DMB) hat die Entwicklung der Wohnkosten für das Jahr 1997 berechnet und dazu Daten des Statistischen Bundesamtes ausgewertet.Fazit: "Der Mietenindex ist auch im vergangenen Jahr wieder deutlich schneller gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten."

Während die Lebenshaltungskosten um 1,8 Prozent stiegen, lag die Mietsteigerung 1997 bei 2,6 Prozent.Überdurchschnittlich hoch seien den Berechnungen zufolge die Steigerungsraten bei den bislang noch preiswerten Wohnungen in Altbauten (Baujahr vor dem 20.Juni 1948): Sie stiegen im vergangenen Jahr um 4,2 Prozent, Mieten im sozialen Wohnungsbau kletterten um 3,3 Prozent.Allerdings verzeichnete man 1997 die niedrigsten Steigerungsraten des Mietenindex in den 90er Jahren.Höhepunkte habe es 1992 (+5,4 Prozent) sowie 1993 (+5,9 Prozent) gegeben.Für Altbauwohnungen verzeichnete man 1992 einen Anstieg von 6,3 Prozent, in den beiden Folgejahren noch immerhin 5,7 Prozent (1993) und 5,8 Prozent (1994).Niedriger als im Durchschnitt stiegen die Mieten 1997 hingegen mit 2,3 Prozent bei den freifinanzierten Neubauwohnungen (die nach dem 20.Juni 1948 gebaut worden sind).

Betrachtet man den Verlauf der 90er Jahre, gibt es die größten Steigerungsraten in Ostdeutschland unmittelbar nach der Wende: So stiegen in den neuen Bundesländern laut DMB die Mieten 1991 um 76,6 Prozent, 1992 sogar um 128,3 Prozent und 1993 nochmals um 60 Prozent.Bei der Bewertung müsse allerdings der äußerst niedrige Mietzins berücksichtigt werden, der sich in der DDR durch die staatlich verordnete Mietpreisbildung ergab.

Der Mietenindex ist seit 1990 im Westen um 33,7 Prozent und im Osten um 811,7 Prozent gestiegen, der allgemeine Lebenshaltungskostenindex im gleichen Zeitraum im Westen um 20,2 Prozent, im Osten um 44,2 Prozent."Damit wird einmal mehr deutlich, daß die Mieten - vor allem die Mieten im Osten - Preistreiber Nummer 1 sind", heißt es beim Mieterbund.Die Ostdeutschen zahlten 1997 eine achtmal so hohe Miete wie 1990, allerdings basierend auf einem äußerst geringen Ausgangsniveau.Die Mieter in Westdeutschland zahlten 1997 eine um ein Drittel höhere Miete als noch 1990.Eindeutige Spitzenreiter der Preissteigerung seit Beginn des Jahrzehnts seien in Westdeutschland wiederum die Altbauten mit 45,7 Prozent, gefolgt von den Sozialmieten mit 33,9 Prozent und den Mieten im freifinanzierten Neubau mit 32,9 Prozent.Als eine mögliche Ursache für die vergleichsweise geringe Steigerungen der Neubaumieten mutmaßt die Mieterorganisation, daß Vermieter "ihre Mieterhöhungspotentiale zu Beginn der 90er Jahre weitestgehend ausgeschöpft hatten und weitere Erhöhungen auf dem Markt nur noch schwer durchsetzbar" gewesen seien.Bei Altbauwohnungen "dürften es vor allem die Modernisierungsmaßnahmen sein, die den Preis nach oben treiben".Die Preise würden sich auf insgesamt hohem Niveau angleichen.

Auch die Nebenkosten haben seit 1990 zugelegt.Betrachtet man allein die kommunalen Gebühren, stiegen die Kosten für Müllabfuhr um durchschnittlich 111 Prozent, für Abwasser um 63,3 Prozent, für Frischwasser um 34 Prozent, und die Straßenreinigungsgebühren stiegen noch um immerhin 29 Prozent.Einzeldaten zur Entwicklung der Nebenkosten zu bekommen, sei schwierig.Aufgrund von Erhebungen des Bonner Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen läßt sich für 1995 ermitteln, daß westdeutsche Mieter im Durchschnitt eine Miete von 11,48 Mark pro Quadratmeter zahlten, davon 15 Prozent für die sogenannten "kalten Betriebskosten" und 13 Prozent für Heizung und Warmwasser.Ostdeutsche Mieter mußten im selben Jahr 9,93 Mark pro Quadratmeter auf den Tisch legen, davon 24 Prozent für die kalten sowie 21 Prozent für die warmen Betriebskosten, insgesamt mithin 45 Prozent.

Der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft (GdW) errechnete für die Mieter seiner rund 1300 ostdeutschen Mitgliedsunternehmen für Dezember 1997 eine Belastung durch Betriebskosten von durchschnittlich 3,98 Mark pro Quadratmeter."Zusammen mit der durchschnittlichen Grundmiete von 6,56 Mark pro Quadratmeter ergeben sich Wohnkosten für die Mieter in Höhe von insgesamt 10,54 Mark, so der GdW, mithin 61 Pfennig mehr, als der Mieterbund für 1995 errechnete.Der Anteil der Betriebskosten lag damit bei 38 Prozent, wobei die warmen Betriebskosten vor allem durch die Modernisierung von Heizungsanlagen und verbesserte Wärmedämmung schrittweise gesenkt worden seien.Sie betrugen Ende 1997 durchschnittlich 1,89 Mark pro Quadratmeter, während sie Ende 1991 noch bei annähernd 4 Mark gelegen hätten.Trotz dieser Entwicklung lägen die Kosten für Heizung und Warmwasser in Ostdeutschland noch immer über dem Durchschnitt der alten Länder mit 1,40 Mark pro Quadratmeter.Bei den kalten Betriebskosten sei es 1997 gelungen, die steigende Tendenz zu stoppen.Allerdings seien im Laufe des Jahres vielfach kommunale Gebühren erhöht worden.Absolut lagen sie bei 2,09 Mark pro Quadratmeter, in den Großstädten indes weit darüber.So ermittelte der GdW beispielsweise in Ostberlin einen Durchschnittswert von 3 Mark, in Rostock 2,66 Mark pro Quadratmeter.In den alten Ländern liege dieser Wert bei 2,55 Mark pro Quadratmeter.Daß die kalten Betriebskosten "insgesamt stabil" geblieben seien, führt der Verband unter anderem auf zunehmende Mieterselbsthilfe zurück, beispielsweise bei Hausreinigung und Gartenpflege.