Immobilien : Der Preis ist heiß – bei hochwertigen Wohnimmobilien

Durchschnittliche Kaufpreise sind erschwinglich – ergibt eine Studie des Maklerverbandes IVD.

Tong-Jin Smith

Insgesamt zeigt sich der Immobilienmarkt in der Hauptstadtregion stabil. So jedenfalls lautet das Fazit des aktuellen „Immobilienpreisservice 2009/2010“ des Maklerverbandes IVD. Auch für die kommenden sechs Monate prognostiziert der IVD eine weitgehend konstante Preisentwicklung.

Im Vergleich zum Vorjahr hätten die Mieten in einfachen und mittleren Lagen der Hauptstadt zum Teil leicht nachgegeben, während sie in guten und sehr guten Wohnlagen anstiegen, so Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg. Dennoch zeige die Studie aber auch, dass es auf dem Berliner Markt nach wie vor genügend preisgünstige Wohnungen gäbe. So kostet momentan eine Mietwohnung in einer Berliner Standardlage im Schnitt 5,80 Euro nettokalt pro Quadratmeter und ist gegenüber dem Erhebungszeitraum 2008/2009 um gerade mal fünf Cent angestiegen. Am günstigsten sei es laut IVD in Neukölln mit 4,75 Euro pro Quadratmeter, den Spitzenwert von 6,75 Euro pro Quadratmeter zahle man dagegen in Charlottenburg-Wilmersdorf. Allerdings darf man dabei nicht vergessen, dass nicht immer nur der Zustand der Wohnung die Miete bestimmt. Oft fällt das Image eines bestimmten Quartiers stärker ins Gewicht als die Sonnenstunden auf dem Balkon oder der Fahrstuhl bis ins Dachgeschoss.

Daher wundert es dann auch nicht, wenn die IVD-Studie für den Bezirk Mitte für Wohnungen in einfacher bis mittlerer Wohnlage Mieten in Höhe von 6,25 Euro nettokalt pro Quadratmeter ermittelt und für gut gelegene sogar 8,00 Euro pro Quadratmeter. Ähnlich geht es in Steglitz-Zehlendorf zu. Hier sind Mietwohnungen in mittlerer Lage 6,50 Euro pro Quadratmeter wert und in Vorzugslagen 8,00 Euro – wie in Mitte. Getoppt wird dieser Preis nur von Spitzenreiter Charlottenburg-Wilmersdorf, wo man in guten und sehr guten Wohngegenden 8,75 Euro pro Quadratmeter berappen muss.

Allerdings sollte man sich jetzt nicht zu früh freuen, denn die Studie ergab auch, dass in einigen angesagten Szenekiezen die Mieten weit darüber liegen. So kann es passieren, dass Interessenten für eine Wohnung in Friedrichshain im Samariterviertel oder rund um die Simon-Dach-Straße bis zu 9,00 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren müssen. Das gleiche gilt für Szeneviertel in Kreuzberg, etwa am Paul-Lincke-Ufer oder im Bergmannkiez. Noch teurer wird es in beliebten Kiezen in Mitte, Schöneberg und Prenzlauer Berg, wo bis zu 12,00 Euro pro Quadratmeter verlangt und bezahlt werden.

Wer diese Zahlen jetzt mit dem aktuellen Mietspiegel vergleicht, stellt fest, dass die vom IVD festgehaltenen Mieten um 20 Prozent höher sind. „Dennoch stehen wir hinter unseren Zahlen, da sie den im Markt registrierten Abschlussmieten entsprechen“, betont Dirk Wohltorf. In einigen, vorwiegend innerstädtischen Quartieren müsse auch mit weiter steigenden Mieten gerechnet werden. Das gelte im Übrigen auch für das benachbarte Potsdam, wo in einfachen Wohnlagen 4,50 Euro nettokalt bezahlt würden, in mittleren bis guten Lagen rund 6,50 Euro und in sehr guten 10,00 Euro. Letzteres gilt für Wohnungen in der Berliner und Nauener Vorstadt sowie in den besonders begehrten Lagen direkt an den Seen. In Potsdam sei die Nachfrage bei einem Leerstand von gerade mal 3,3 Prozent hoch, zumal die Einwohnerzahlen durch Zuzüge jährlich zulegen. Der IVD prognostiziert hier demnach einen Wohnungsbedarf bis 2020 von 1000 Wohnungen pro Jahr.

Analog zu den Mietwohnungen zeigen sich auch deutliche Preisunterschiede bei den Eigentumswohnungen. In Exklusiv- und Szenelagen werden laut IVD-Studie für Premiumwohnungen Spitzenpreise von bis zu 6000 Euro pro Quadratmeter gezahlt, während das Preisgefüge von Wohneigentum in Standardwohnlagen mit 1200 Euro pro Quadratmeter nur 50 Euro höher liegt als in den beiden Vorjahren. Damit gilt diese Marktentwicklung als stabil. Wer sich für eine Eigentumswohnung in einer Vorzugslage interessiert, müsse aktuell im Schnitt 1600 Euro pro Quadratmeter aufbringen, knapp 3,5 Prozent mehr als 2008. „Neueigentümer können somit im Schnitt eine 90 Quadratmeter große Wohnung für 100 000 Euro erwerben“, sagt Andreas Habath, Vorstand des IVD Berlin-Brandenburg. „Im Zusammenspiel mit den aktuell günstigen Finanzierungszinssätzen ergibt sich dabei eine Finanzbelastung auf aktuellem Berliner Mietniveau, was die Attraktivität einer Immobilie als Altersvorsorge deutlich stärkt.“

Am günstigsten sind Eigentumswohnungen in einfacher bis mittlerer Lage in Neukölln mit gerade mal 850 Euro bis 1000 Euro pro Quadratmeter. Auch in Reinickendorf, Tempelhof-Schöneberg und Mitte kann man schon für 1150 bis 1300 Euro pro Quadratmeter fündig werden. Für Eigentumswohnungen in guten Wohnlagen wird es dann sprunghaft teurer. In Tempelhof-Schöneberg muss man 1700 Euro pro Quadratmeter zahlen, in Mitte und Prenzlauer Berg schon 1800 Euro. Und richtig teuer wird es mit 200 Euro dann in den guten bis sehr guten Lagen in Charlottenburg-Wilmersdorf. Da lohnt es fast schon, sich nach einem Häuschen im Grünen umzusehen, denn in Pankow bekommt man in guter Wohnlage ein freistehendes Einfamilienhaus für rund 240 000 Euro und in Reinickendorf für 350 000 Euro.

Insgesamt scheint der individuelle Wohnungsbau der Hauptstadtregion resistent gegen die Wirtschaftskrise zu sein.

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