Immobilien: Der Preiskampf fordert erste Opfer

Der Knall kam Anfang des Jahres. Da musste die Hotelgruppe Blue Band Insolvenz anmelden. Fünf der sechs Häuser werden nun von dem Berliner Konkursverwalter Peter Leonhard einer „Verwertung“ zugeführt. Das heißt: Die Hotels werden so wirtschaftlich wie möglich weitergeführt, während die Suche nach Käufern für die einzelnen Immobilien läuft. Die Pleite war nicht zu verhindern, obwohl die Blue Band-Häuser in guter Lage stehen: Da ist das Hotel Berlin am Lützowplatz oder das Mark Apart Hotel nahe Kurfürstendamm.

Doch das Geschäft mit Hotels ist in der Hauptstadt derzeit ebenso riskant wie mit anderen Immobilien auf dem hoch spekulativen Berliner Markt. Einige Insider sprechen hinter vorgehaltener Hand von einer „Kannibalisierung“; und in einer Analyse der auf die Branche spezialisierten Firma Treugast ist die Rede von einem „Verdrängungswettbewerb mit ausufernden Preiskämpfen“. Opfer dieser Entwicklung sind dieser Tage alt eingesessene Mittelständler wie das frühere Familienunternehmen Blue Band. Doch auch Spitzenhotels, die nicht wie frisch eröffnete Häuser dank Neuwert-Bonus die Neugier auf sich ziehen, müssen mit massiven Rabatten gegen die Konkurrenz ankämpfen – als künftige Verlierer werden daher sogar Traditionshäuser aus dem Westteil der Stadt genannt.

Dass mit harten Bandagen um jeden Berlin-Touristen gekämpft wird, liegt angesichts des Baubooms im Hotelbereich auf der Hand. In den kommenden drei Jahren könnte das Angebot an Betten in der Stadt nach Angaben der Berlin Tourismus-Marketing (BTM) von heute rund 71000 auf 80000 steigen. Neue Häuser entstehen vor allem in den Citys, im Osten der Stadt – aber auch im Westen. Die wohl aggressivsten Expansionspläne verfolgt die französische Aktiengesellschaft Acor, die unterschiedliche Marken für verschiedene Geldbeutel etablieren will: darunter Etap, Ibis, Novotel und Suite.

Bereits 19 Häuser führt der französische Konzern in Berlin nach Zählung der Hotelexpertin Annekay Gröbbels-Janka aus dem Maklerhaus Engel&Völkers. Nun folgt allein am Askanischen Platz – einen Steinwurf vom Potsdamer Platz entfernt – ein weiteres „Tripple-Pack“, wie Projektentwickler Gernot Moegelin von der Firma Kaphag sich ausdrückt. Drei Häuser mit Zimmern verschiedener Preisklassen entstehen „Brandwand an Brandwand“, werden aber der „Klassenunterschiede“ halber mit mehr oder weniger Service und Ausstattung geführt. Das Bauvolumen soll 50 Millionen Euro betragen.

Die neuen Häuser entstehen vis-à-vis des jüngst eröffneten Mövenpick-Hotels in der Stresemannstraße. Und das ist nur der Anfang des Baubooms an diesem Standort: Im Umkreis von 400 Metern werden in wenigen Jahren acht Herbergen um Berlin-Besucher konkurrieren – die Luxushotels am Potsdamer Platz nicht mitgezählt.

Die Luxusklasse kommt

Schwindelerregend ist auch das Tempo mit dem das Bettenangebot in Luxushotels zunimmt. Nach Angaben der Makler von Angevelt kommen in der Vier- sowie Fünf-Sternen-Klasse 13 neue Wettbewerber in diesem oder im kommenden Jahr neu auf dem Markt. Insgesamt entstehen so 3500 neue Hotelzimmer mit rund 7000 Betten. Zu den bekanntesten jüngst eröffneten Häusern zählt das Radisson SAS am Alexanderplatz, das sich dank eines Aquariums mit Tiefseefischen mitten in der Lobby einen Stammplatz in der Berlin-Berichterstattung sicherte. Der PR-Coup rechnet sich: Das Haus ist bis in den Mai hinein fast ausgebucht.

„Derzeit kommt es zu einer Internationalisierung der Berliner Hotel-Landschaft“, sagt Ilona Kensy, Branchenexpertin beim Makler Aengevelt. Neben den Franzosen und den Schweden (Radison SAS) drängen Hotel-Ketten aus Spanien (Friedrichstraße), Italien (Jolly-Hotel) und den USA (Marriott, Ritz-Carlton) auf den Markt. „Marriott hat eine der besten Buchungsmaschinen der Welt“, sagt der Hauptgeschäftsführer des Hotelverbandes Peter Vogl, und das „offensive Marketing“ der Kette werde die Zahl der Berlin–Besucher steigen lassen.

Allerdings spricht auch Vogl von einer bedenklichen „Aldiisierung der Hotellandschaft“ durch das rapide wachsende Bettenangebot bei den derzeit 1500 Mitgliedern seines Verbandes. Und wenn sich die Besucher erst einmal an die weit unter dem europäischen Schnitt liegenden Zimmerpreise gewöhnt hätten, „wird es sehr schwer, die Preise wieder auf ein reales Maß hochzuziehen“, so Vogl.

Berlin ist halb so teuer wie London

Nach einer Untersuchung der Makler von Jones Lang LaSalle werden für Übernachtungen in Hotels mit vier und fünf Sternen in Berlin durchschnittlich rund 130 Euro bezahlt. Das ist mehr als andernorts in Deutschland, doch nicht einmal halb so viel wie eine Übernachtung in London (300 Euro) kostet. Berlin-Besucher zahlen auch weniger als in den meisten anderen europäischen Metropolen wie Rom, Barcelona oder Amsterdam. Über die aus Pächtersicht unbefriedigend niedrigen Hotelpreise ist man auch bei der BTM besorgt. Die geringen „Raten“ seien aber unvermeidlich, da sich die Zahl der Betten von 30000 1991 auf heute rund 71000 Betten mehr als verdoppelt hätten.

Hoffnungen auf höhere Preise können sich die Hotel-Investoren angesichts des Baubooms in der Stadt kaum machen. Immerhin ist die Auslastung der Häuser zuletzt gestiegen, weil der Berlin-Tourismus boomt. Nach Angaben des Statistischen Landesamtes stieg die Zahl der Übernachtungen 2003 um mehr als elf Prozent. Dadurch betrug die durchschnittliche Auslastung der Zimmer in der Berliner Hotellerie genau 60,3 Prozent.

Dennoch löst dieses Wachstum im Gewerbe keinen Jubel aus, denn die Besucherzahlen des Rekordjahres 2000 sind immer noch nicht erreicht. Und auch die derzeitige mittlere Auslastung dürfte für viele Häuser bedeuten, dass die Einnahmen die Kosten nicht decken. Denn eine Faustformel des Hotelgewerbes lautet, dass bei einer dauerhaften Auslastung von 60 Prozent gerade mal die Kosten gedeckt sind – doch auch das nur, wenn der scharfe Wettbewerb nicht zu hohen Preiszugeständnissen zwingt, wie es derzeit in der Hauptstadt der Fall ist.

Für den wachsenden Wettbewerb in den kommenden Jahren sind Experten zufolge Hotelketten und kleine Häuser in Marktnischen gut gerüstet. Die Ketten verfügen über das erforderliche Kapital, um auch einige schlechte Jahre zu überstehen. Außerdem können sie ihre Häuser durch fortlaufende Investitionen auf dem Stand der Technik halten. Dennoch wird nicht ausgeschlossen, dass auch einige der großen Namen am Berliner Markt zu den künftigen Verlierern zählen werden – auch in der Luxusklasse. Denn dort, wo viel Wert auf Service gelegt wird, sind die Personalkosten hoch – und diese müssen unabhängig von der Auslastung des Hauses bezahlt werden.