Immobilien : Der richtige Umgang mit Mietkautionen Kulante Vermieter legen das Geld geschickt an

Kai Althoetmar

Die Kaution von zwei Monatsmieten war vor Abschluss des Mietvertrags in bar und auf einen Schlag fällig. Außer einer handgeschriebenen Quittung gab es keinen Nachweis. Vom Mietrecht hielt der Verwalter der Wohnung nicht viel, in die Maria K. zog. „Wenn ich nicht auf die Forderungen eingegangen wäre, hätte ich die Wohnung nicht bekommen“, sagt die Diplom-Ingenieurin. Solche Wildwestmethoden sind auf dem Wohnungsmarkt verbreitet, gesetzlich sind sie nicht.

Wozu die Kaution dient und wie man sie zahlen muss. Die Kaution dient dem Vermieter für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlt oder Schäden anrichtet. Ob Mieter eine Mietkaution zahlen müssen, hängt vom Mietvertrag ab. Gesetzlich zulässig sind für Wohnraum maximal drei Monatskaltmieten. Die Betriebskostenvorauszahlung darf darin nicht enthalten sein. Der Vermieter darf die Kaution nicht auf einen Schlag verlangen. Der Mieter kann sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Anders lautende Vertragsabsprachen sind unwirksam, so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 344/02). Die erste Teilzahlung ist bei Mietbeginn fällig. Steigt die Miete mit der Zeit, muss der Mieter die Kaution nicht erhöhen.

Wohin mit der Kaution ? Laut Gesetz muss der Vermieter die Kaution konkursfest anlegen und „mit dem üblichen Zinssatz für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist“ verzinsen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es seit der Mietrechtsreform 2001 aber weiter: „Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.“ Die Pflicht zur Verzinsung gilt auch für Mietverträge, die vor 1983 – dem Jahr, in dem die Kautionsregeln ins BGB kamen – abgeschlossen wurden. Ausnahme: Die Zahlung von Zinsen wurde damals ausdrücklich ausgeschlossen. Für alle seit Anfang 1983 abgeschlossenen Verträge gilt: Die Erträge aus der Kaution stehen dem Mieter zu. Ausnahme: Studenten- und Jugendwohnheime. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen, schreibt das BGB vor. Ausgezahlt werden die Zinsen erst nach Ende des Mietverhältnisses.

Das Sparbuch, die unrentable Anlage. Rund 30 Milliarden Euro liegen in Deutschland als Mietkautionen zu Minizinsen auf Sparbüchern. Für den Vermieter ist dies sicher und bequem. Der Mieter erhält die mickrigen Sparbuchzinsen von nicht mal einem Prozent. Und selbst davon behält die Bank für die Staatskasse noch 30 Prozent Zinsabschlagssteuer ein, weil der Vermieter keinen Freistellungsauftrag stellt, da ihm das Geld nicht gehört. Der Mieter wiederum kann die Zinsen nicht freistellen, weil er nicht Kontoinhaber ist. „Umgehen kann man das Problem, wenn der Vermieter das Geld auf einem Konto anlegt, das er auf den Namen des Mieters eingerichtet hat, worauf er während der Mietzeit aber trotzdem den alleinigen Zugriff hat“, rät der Münchner Rechtsanwalt Gerhard Kaßing. „In diesem Fall kann nämlich der Mieter einen Freistellungsauftrag erteilen und so die Zahlung der Zinsabschlagssteuer durch die Bank verhindern.“ Hierzu muss der Mieter das Konto an den Vermieter verpfänden. Verpfändungserklärungen gibt es bei der Bank.

Die Kaution höher verzinslich anlegen. Die aktuelle Rechtssprechung lässt einige höher rentierliche Anlageformen zu: Deutsche Staatsanleihen, Schatzanweisungen, Pfandbriefe oder Tagesgeldkonten. Inhaber kann der Mieter sein, eine Verpfändungserklärung zugunsten des Vermieters genügt auch hier. All diese Anlageformen bedürfen nicht der Zustimmung des Vermieters. Investments in Aktien, Aktien-, Renten- oder Immobilienfonds sind nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Wertverluste und -gewinne sind allein Sache des Mieters.

Eine Bürgschaft statt der Kaution. Beliebt bei Mietern ist auch eine Bürgschaft statt einer Barkaution, fließt doch kein Geld, solange sie nicht in Anspruch genommen wird. Stimmt der Vermieter einer Bürgschaft zu, sollte der Mieter aber auf etwaige Gebühren achten. Für Bankbürgschaften verlangen die Geldinstitute in der Regel Bearbeitungsgebühren und jährliche Gebühren. Der Verband Haus&Grund sieht Bürgschaften sehr kritisch. „Oft kommt es vor, dass der Bürge die Zahlung mit dem Argument verweigert, der Mieter würde die Berechtigung der Forderung bestreiten“, warnt der Landesverband Schleswig-Holstein seine Mitglieder. Vermieter sollten darauf achten, dass die Bürgschaft unbefristet und selbstschuldnerisch ist. Zudem müsse sich der Bürge „verpflichten, auf erstes Anfordern des Vermieters zu zahlen, ohne den Rechtsgrund seiner Forderung zu prüfen“.

Deutscher Mieterbund, Telefon: (030)223230, www.mieterbund.de oder Haus&Grund, Telefon: (030)202160. Lesetipp: „Mietkaution - Praxistipps für Vermieter und Mieter“; Haus&Grund.

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