Immobilien : Der Tagesspiegel Bausparkassen hoffen auf Aufwind

Der Abbau der Eigenheimförderung spielt den Bausparkassen in die Hand. Durch den Verkauf ihrer Spar- und Kreditmodelle wollen sie die Finanzierungslücke schließen. Doch das Produkt hat auch Nachteile: Gebühren und geringe Zinsen in der Sparphase

Maike Horn

Der Wunsch nach eigenen vier Wänden steht bei den Deutschen nach wie vor weit oben auf der Liste der Begehrlichkeiten. Nach einer aktuellen Studie des Forschungsinstitutes Infratest sehen 77 Prozent aller Bundesbürger Wohneigentum als wichtigen Teil der Altersvorsorge an. Für viele droht der Wunsch nach dem Eigenheim jedoch in weite Ferne zu rücken, wenn die Bundesregierung an ihrem Vorhaben festhält, die Eigenheimzulage und andere Förderungen von Immobilieneigentum einzuschränken. „Denn viele Kreditinstitute haben die Eigenheimzulage wie Eigenkapital behandelt. Fällt diese nun weg, dann hat mancher Kreditnehmer ein Problem, das nötige Startkapital zusammen zu bekommen“, sagt Reinhard Klein, Generalbevollmächtigter der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Höchstens achtzig Prozent des Wertes von Immobilien finanzieren Geldhäuser. Die restlichen 20 Prozent müssen Käufer auf der hohen Kante haben. Außerdem brauchen sie Bares für die Nebenkosten des Erwerbs: für Gebühren von Notaren, Grundbuchämtern und Maklern beispielsweise. Dass der Staat künftig nur noch in seltenen Fällen das Eigenkapital für Häuslebauer zuschießt, stimmt die Bausparkassen nicht traurig. Denn: „Damit erhöht sich die Bedeutung des Bausparens als universelles Instrument zur Eigenkapitalbildung“, sagt Klein. Gerhard Creutz, Vorstandssprecher der Allianz Dresdner Bauspar AG, pflichtet ihm bei: „Gerade in Zeiten, wo Fördermittel immer mehr reduziert werden, wird Bausparen, das schon heute an zwei Drittel aller privaten Immobilienfinanzierungen beteiligt ist, zunehmend wichtiger“. Dabei verfügen schon heute, neuesten Zahlen zufolge, mehr als 65 Prozent aller 36 Millionen deutscher Haushalte über einen oder sogar mehrere Bausparverträge.

Frühere Verträge lohnten oft nicht

Allerdings wird ein guter Teil dieser Bausparer frustriert sein, wenn sie in diesen Tagen eine Nachricht ihrer Kasse erhalten, wonach sie nunmehr einen Anspruch auf Auszahlung eines Darlehens haben. Denn der Bausparkredit wird etwa 5,5 Prozent Zinsen kosten. Das war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages günstig. Aus heutiger Sicht ist es aber teuer im Vergleich zu Hypothekenbanken: Dort bekommt man Baugeld schon für einen Prozentpunkt weniger Zinsen für zehn Jahre laufende Verträge. Daher lohnt es sich oft nicht, den Kredit der Bausparkasse in Anspruch zu nehmen, fanden Verbraucherschützer heraus. Frustrierend für den Kunden ist dies auch deshalb, weil er in der Sparphase der vergangenen Jahre für sein eingezahltes Geld nur geringe Guthabenzinsen erhalten hatte. Im Rückblick war der Abschluss vieler Bausparverträge also kein gutes Geschäft.

Gilt dies auch für neue Verträge? Die Antwort auf diese Frage setzt wie in der Vergangenheit eine Spekulation auf die Zinsentwicklung in der Zukunft voraus. „Bausparen ist als zielgerichtetes, staatlich gefördertes Zwecksparen in der augenblicklichen Niedrigzinsphase attraktiv“, sagt Matthias Schnabel, Sprecher der BHW, Hameln. Denn Bausparer hätten einen Rechtsanspruch auf das Darlehen, dessen günstige Zinsen unabhängig vom Marktzins garantiert seien.

Und tatsächlich halten es viele Marktbeobachter für unwahrscheinlich, dass die Zinsen dauerhaft so niedrig bleiben wie heute. Sie begründen dies damit, dass in der Vergangenheit der Effektivzinses für Hypothekarkredite im Durchschnitt deutlich höher lag: bei acht Prozent. Das sind drei Prozentpunkte mehr, als heute für Baugeld zu zahlen ist. „Unklar ist lediglich der Zeitpunkt, wann die Zinsen wieder steigen“, sagt Gerhard Creutz und fügt hinzu: „Das spricht gerade jetzt für den Abschluss eines Bausparvertrages“. Auch Joachim Odenbach von der Huk-Coburg-Bausparkasse empfiehlt die Ansparung eines Bausparvertrags gerade in der heutigen Niedrigzinsphase zumal auch Börse und Anleihen niedrig rentieren: „Der Ansparverlust aufgrund des niedrigen Guthabenzinssatzes beim Bausparen fällt gegenüber alternativen Anlageformen weniger ins Gewicht.“ Odenbach spekuliert ebenfalls auf die Wiederholung der „zyklischen Zinsbewegungen“. Wer heute bei der Huk-Bausparkasse einen Vertrag abschließt, zahlt bei Zuteilung des Kredits in einigen Jahren 4,75 Prozent Zinsen. Ob Hypothekenbanken dann noch billiges Baugeld bieten, ist ungewiss.

Allerdings weist die Stiftung Warentest darauf hin, dass der Vergleich eines Bauspardarlehens mit einem Hypothekenkredit problematisch ist: Im Gegensatz zum Effektivzins von Banken sei die von Bausparkassen genannte Kondition eine undurchsichtige Größe. Denn viele Bausparkassen gingen einfach davon aus, dass der Bausparer gerade erst das Mindestguthaben (rund 45 Prozent der Bausparsumme) angespart hat, wenn er seinen Kredit erhält. Doch das sei in der Realität ganz selten der Fall. Kaum jemand könne einen Immobilienerwerb oder eine Sanierung genau auf den Zeitpunkt der Zuteilungsreife seines Bausparvertrages legen. Daher sammelten Bausparer meistens mehr als das erforderliche Mindestguthaben an, bevor sie den Kredit abrufen. Das habe zwei Nachteile: Der Bausparer erhalte für sein eingezahltes Geld längere Zeit die bei Bausparverträgen traditionell niedrigen Guthabenzinsen. Und er habe bei dem verspäteten Abruf des Kredits nur noch Anspruch auf eine geringere Summe und müsse dieses Darlehen auch früher zurückzahlen.

Vorteile bei kleinen Summen

Lobbyist Odenbach widerspricht in einem Punkt: „Wer den zuteilungsreifen Kredit nicht sofort braucht, muss nicht weiter einzahlen.“ Er könne den Kredit auch später abrufen und erhalte weiterhin Zinsen auf das Guthaben: zwei Prozent seien es derzeit. Den Vergleich eines Bausparvertrages mit Hypothekarkrediten anhand der Höhe der Zinsen will auch er nicht gelten lassen – jedoch aus anderen Gründen. So könne ein Bauspardarlehen mit einem „optisch höheren Zins“ als bei einem Hypothekendarlehen trotzdem attraktiv sein.

Der Vorteil von Bausparkrediten liege in den Sondertilgungsoptionen: Erhält ein Schuldner eine Tantieme, eine Erbschaft oder eine andere Zuwendung, könne er dieses Geld jederzeit zur vorzeitigen Rückzahlung seiner Schulden einsetzen. Solche „Sondertilgungen“ räumten Banken bei Hypothekendarlehen meist nur gegen Zahlung eines Zinsaufschlags ein. Zuschläge seien bei Hypothekenkrediten auch für kleine Darlehensbeträge fällig.

Teuer komme es außerdem, wenn ein Kredit für mehr als 60 Prozent des Immobilienwertes beantragt werde. Weil die Bank ein höheres Risiko eingehe, lasse sie sich dies vom Kunden durch höhere Zinsen honorieren. Dagegen seien solche Zusatzkosten im Zins von Bauspardarlehen bereits enthalten.

In dieselbe Kerbe schlägt Allianz-Mann Gerhard Creutz. „Für hohe Beleihungsgrenzen oder die Gewährung von Sondertilgungen sind bei einem Hypothekenkredit in Höhe von 100000 Euro oft Zinsaufschläge von 0,45 Prozentpunkt fällig“. „Noch gravierender“, so Creutz weiter, sei der Unterschied zwischen den Zinsen für die üblichen Baufinanzierungen und Kleindarlehen im Wert von 25000 Euro oder weniger. Auf diese Kleinkredite sind die Bausparer statistisch auch eingeschworen: Der Durchschnitt der Verträge in der Branche beträgt 20000 Euro.

Wer heute einen Vertrag bei der Allianz abschließe, und dabei beispielsweise den Tarif 1 Plus wähle, könne in Zukunft mit einem Kredit zu Effektivzinsen von 4,14 Prozent kalkulieren. In der vorausgehenden Sparphase errechne sich bei den Tarifen der Allianz Dresdner Bauspar AG unter Einbeziehung der Boni eine Sparrendite von gut drei Prozent. Hinzu komme – vorausgesetzt der Kreditnehmer verdiene weniger als die gesetzlichen Einkommensgrenzen – eine staatliche Förderung, so dass sich Renditen von etwa fünf Prozent ergäben.

Eine derart transparente Rechnung ist nach Auffassung der Verbraucherschützer allerdings die Ausnahme: Der von Bausparkassen angegebenen Effektivzins sei meistens schwer vergleichbar. Daher empfiehlt die Stiftung eine Überprüfung der Angebote mit Hilfe des im Internet bereitgestellten „Konditionenrechners.“

Der Service der Stiftung Warentest ist unter www.warentest.de zu finden.

KLEINES BAUSPAR-ABC

Bausparsumme: Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Die Bausparsumme besteht aus zwei Teilen, dem Sparguthaben und dem Darlehen. Die gesamte Summe zahlt die Kasse auf einen Schlag aus, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Von der Bausparsumme hängen die Höhe der Abschlussgebühr, das anzusparende Mindestguthaben und die Rate für das Bauspardarlehen ab.

Mindestsparguthaben: Bevor der Vertrag zuteilungsreif ist, muss der Bausparer zwischen 30 und 50 Prozent der Bausparsumme ansparen. Die genaue Höhe hängt von dem Tarif ab. Die Einzahlung erfolgt in aller Regel monatlich.

Bauspardarlehen: Bei den meisten Tarifen ergibt sich die Höhe des Darlehens aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem Bausparguthaben. Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens ist es, dass das Mindestguthaben angespart ist.

Zuteilung: Zeitpunkt, ab dem die Bausparkasse die Bausparsumme zur Auszahlung bereithält. Voraussetzungen sind, dass das Mindestguthaben angespart ist und der Bausparvertrag eine bestimmte Bewertungszahl erreicht hat. Diese hängt von internen Berechnungen der Kasse ab.

Darlehensgebühr: Sie beträgt oft zwei bis drei Prozent des Bauspardarlehens. Allerdings gibt es inzwischen auch viele Tarife ohne Darlehensgebühr.

Abschlussgebühr: Sie beträgt je nach Tarif zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Jörg Sahr

0 Kommentare

Neuester Kommentar