Immobilien : Der teure Ausstieg aus KreditverträgenEine Umschuldung von hohen auf niedrige Zinsen hat ihren Preis

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Jeder Häuslebauer freut sich, wenn die Zinsen sinken. Nur: Nützen tut es nur jenen, die noch keine Kreditvertrag haben oder deren alter Vertrag mit hohen Zinsen ausläuft. Wer jedoch mitten in einer zehnjährigen Zinsfestschreibung steckt, wird sich grämen. Denn wenn er vorzeitig umschulden will, verlangt die Bank eine Entschädigung von ihm.

Diese „ Vorfälligkeitsentschädigung“ ermittelt die Bank am Tag der Anfrage. Dabei errechnet sie den Schaden anhand der Refinanzierungssätze. Hintergrund: Banken holen sich am Kapitalmarkt oder bei Anlegern mit Pfandbriefen das Geld, das sie Häuslebauern weitergeben. Die Bank muss also selber Zinsen zahlen. Kündigt der Kunde, muss die Bank rein rechnerisch weiterhin die seinerzeit hohen Refinanzierungszinsen bezahlen, weil sie ihr Geld ebenfalls langfristig borgte.

Wenn der Bank laut Altvertrag Zinsen in Höhe von sieben Prozent zustanden, dann wird das Geldhaus für das zurückgezahlte Kreditkapital wegen der derzeit niedrigen Marktzinsen nur rund vier Prozent bekommen: drei Prozentpunkte weniger. Diese Differenz zwischen alten Hypothekenzinsen und neuen Anlagezinsen, verlangt sie vom „vertragsbrüchigen“ Kreditnehmer für die vertragliche Restlaufzeit des alten Kredits.

Achtung: Sinken die Zinsen weiter zwischen dem Zeitpunkt der Berechnung und der Kreditrückzahlung, dann erfolgt meist eine neue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Das kostet den Schuldner schnell tausend Euro. Ein Beispiel: Ein Restkredit beträgt 100000 Euro, die Altzinsen sieben Prozent, die verbleibende Laufzeit vier Jahre. Die Bank verlangt vom Schuldner Ende August 9760 Euro Entschädigung. Drei Wochen später sind es 10920 Euro.

Natürlich gilt auch umgekehrt: Bei steigenden Zinsen sinkt die Höhe der Entschädigung. Doch Achtung: Zugleich steigen die Kosten für einen neuen Kredit. Daher lohnt sich ein vorzeitiger Ausstieg aus Verträgen vor allem dann, wenn man eine größere Summe zur Schuldentilgung einsetzen will. Wer sich die billige Zinsen von heute sichern will, kann statt einer Umschuldung auch ein Forward-Darlehen sichern. Vorausgesetzt sein Vertrag läuft innerhalb der nächsten 36 Monate aus. Max Herbst

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