Immobilien: Der Tod ist nicht das Ende

Der Tod ist das Ende alles Irdischen – das sollte man zumindest meinen. Allerdings gilt das für Mietverträge nicht: Sie werden zum Teil der Erbmasse und gehen automatisch auf den oder die Erben über, mit allen Rechten und Pflichten.

So muss derjenige, der das Erbe annimmt, auch damit rechnen, für Mietschulden und offene Betriebskostenforderungen zur Kasse gebeten zu werden. Und: Im Gegensatz zur landläufigen Meinung müssen Erben den Vertrag auch nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eigens kündigen, wenn sie vom Vermieter nicht weiter zur Kasse gebeten werden wollen (siehe Kasten).

Allerdings: Wer mit dem Gedanken spielt, die Wohnung des Verstorbenen gleich selbst zu übernehmen, dem bieten sich durch die Regelung Chancen. Der einfachste Fall: „Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben und stirbt einer der Vertragspartner, dann bleibt der Mietvertrag regulär mit den anderen Vertragsunterzeichnern bestehen“, erläutert André Wrede, Rechtsanwalt der Region West des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Für alle anderen Erben und Haushaltsmitglieder gilt: Zwar hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Mieter stirbt. Doch nimmt er dies nicht wahr, dann kann der Umzug beginnen – Familienmitglieder, Ehe- und eingetragene Lebenspartner können den Vertrag dann zu den gleichen Bedingungen auf ihren Namen überschreiben lassen. Personen, die in keinem Familienverhältnis zum Verstorbenen stehen – beispielsweise die Mitglieder einer Wohngemeinschaft –, haben ebenfalls die Möglichkeit, die Wohnung zu übernehmen. In diesem Fall ist es wichtig, dem Vermieter das Interesse an der Wohnung spätestens einen Monat nach dem Tod des bisherigen Mieters beziehungsweise nach Kenntnis davon zu signalisieren. Andernfalls geht das Mietverhältnis automatisch an die Erben über. Und zwar streng nach Erbfolge: Erst kommt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, dann die Kinder, dann andere Familienmitglieder – andere Haushaltsangehörige kämen in diesem Fall erst zum Zug, wenn alle „echten“ Erben das Umzugsangebot ausgeschlagen haben.

Demjenigen, der sich als Erbe vor Verpflichtungen aus dem Mietvertrag des Verstorbenen schützen will, bleibt nur, sein Erbe auszuschlagen. Räumung und notwendige Reparaturen in der Wohnung muss dann der Vermieter übernehmen. Die Ausnahme bei der Vererbbarkeit sind übrigens – logisch – Mietverträge auf Lebenszeit: Sie enden bei einem alleinstehenden Mieter mit dem Tod. Tsp