Immobilien : Der Wohnungsmarkt ist im Umbruch

Studie von Allianz-Dresdner rechnet mit starken regionalen Unterschieden bei Nachfrage und Preisen. In Ballungsgebieten mit wachsender Bevölkerung sei von steigenden Preise auszugehen

Ralf Schönball

Immer mehr Menschen werden in Zukunft in städtischen Ballungsgebieten leben. Und weil die Nachfrage nach selbst genutzten, frei stehenden Eigenheimen nach wie vor groß ist bei den Bundesbürgern, gibt es einen Trend zur Bildung von Vorstädten. In diesen städtischen Wachstumsgebieten wird die Bevölkerungszahl auch in Zukunft zunehmen. Und da das Angebot an Immobilien dort begrenzt ist, werden die Preise auch steigen.

Dies sind einige Ergebnisse der „Trendanalyse 2010 – Wohnimmobilienmarkt im Umbruch“ herausgegeben von der Research-Abteilung von Allianz und Dresdner Bank. In ihrer Untersuchung haben die Forscher einen Ausblick in die Zukunft der Immobilienmärkte versucht. Berlin wird dabei wie die Mainmetropole Frankfurt sowie die Hansestadt Hamburg zu den Regionen mit Chancen auf Zuwanderung und steigenden Immobilienpreisen gezählt.

Wichtig ist es aus Sicht der Analysten jedoch, die „weit reichenden Strukturveränderungen des Immobillienmarktes“ zu beachten. Diese wirkten sich besonders auf das Nachfrageverhalten bei selbst genutzten Wohnimmobilien aus. Vereinfacht gesagt: Einzelne Ballungsräume werden von den Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands profitieren, während ländliche Gefilde ebenso wie die neuen Länder zu den Verlierern dieser Entwicklung zählen werden. Die dabei auffallende, größere berufliche Mobilität der Bürger werde Deuschland zwar nicht in ein reines „Mieterland“ verwandeln. Sie bremse aber auch in Ballungsgebieten die Entscheidungsfreudigkeit beim Erwerb einer eigenen Wohnung oder eines Hauses. Dagegen dürften ländliche Gebiete mit schrumpfender Bevölkerung „sogar mit der Gefahr fallender Preise konfrontiert sein“.

Übertriebene Hoffnungen auf einen allgemeinen raschen Preisanstieg bei Immobilien dämpft die Untersuchung: „Wenn auch der Wohnraumbedarf pro Kopf weiter steigt, so wird diese Entwicklung die rückläufige Zahl an Nachfragern dennoch nur zum Teil kompensieren können.“ Davon nehmen die Experten jedoch ausdrücklich „Agglomerationsräume wie etwa Berlin, Hamburg, Rhein-Main und München“ aus.

Allerdings sind auch diese Regionen von der Privatisierungswelle bundes- und landeseigener, sowie kommunaler und privater Wohnungsbestände betroffen. „Das daraus resultierende Zusatzangebot an zur Veräußerung stehendem Wohnraum wird für sich genommen preisdämpfend auf den Wohnimmobilienmarkt wirken“, heißt es in der Untersuchung. Zumal die Privatisierungswelle nach Auffassung der Verfasser durch geplante Gesetzesänderungen noch zusätzlichen Schwung gewinnen könnte: Das Bundesfinanzministerium plane nur noch den halben Steuersatz zu erheben, wenn Unternehmen Immobilien zum Marktwert verkauften und dabei einen deutlichen Gewinn im Verhältnis zu den Buchwerten einfahren, mit dem die Objekte in den Bilanzen der Firmen verzeichnet seien.

Doch auch wenn dieses Gesetz nicht kommen sollte, weil aufgrund der vorgezogenen Neuwahlen eine neue Regierung diese Pläne verwirft, geht die Studie fest von weiteren Wohnungsprivatisierungen aus. Noch in diesem Jahr sei vom Verkauf weiterer 230000 Wohnungen auszugehen. Und in den kommenden Jahren würden deutsche Kommunen Immobilien im Wert von 20 bis 30 Milliarden Euro veräußern, um ihre klammen Kassen aufzufüllen – insgesamt habe die öffentliche Hand einen Wohnungsbestand im Wert von rund 100 Milliarden Euro.

Obwohl die meisten dieser Immobilien von Finanzinvestoren oder Fonds erworben werden dürften, würden die einzelnen Wohnungen und Häuser früher oder später weiterverkauft – „entweder an die gegenwärtigen Mieter oder an andere Gesellschaften“, so die Studie. Die daraus folgenden Risiken für einen weit reichenden Preisverfall an den Märkten könnten der Studie zufolge durch die Einführung der neuen Gesellschaftsform „Real Estate Investment Trust“. Diese steuerbegünstigten Firmen wären börsennotiert. Auch dies würde eine Privatisierung staatlicher Wohnungsbestände erlauben, ohne Risiken für den Markt. Voraussetzung für die Einführung von „Reits“ wären allerdings gesetzliche Änderungen, über die derzeit noch keine Einigung herrscht. Für die kommenden Jahre rechnet die Studie ferner damit, dass der Neubau eine untergeordnete Rolle spielen wird – die meisten Investitionen dagegen in bestehende Wohnungen fließen werde. Dafür spreche auch der zu erwartende Abbau der Eigenheimförderung. Sofern diese überhaupt in kleinerm Maßstab erhalten bleiben sollte, sei von einer Konzentration der Subventionen auf den Handel mit gebrauchten Immobilien auszugehen.

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