Immobilien : Deutschland einig Mieterland

Wer sich hier zu Lande eine Immobilie leisten kann, der vermietet sie meistens. Denn wer selbst drin wohnt, stellt sich schlechter.

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Von Helmut Blankenhorn

Die Förderung des Wohneigentums steht auf dem Prüfstand. Eine von der Regierung eingesetzte Kommission untersucht derzeit, ob die Eigenheimzulage noch zeitgemäß ist, da die öffentlichen Kassen leer sind.

Sie ist es. Sagen die Experten des Forschungsinstitutes empirica. In einer Studie, die sie im Auftrag der Bausparkasse der Sparkassen (LBS) erstellte. Das Ergebnis: Wer die Förderungen des Staates für Investoren und Bauträger von Wohnungen zusammenrechnet, kommt auf einen höheren Betrag als die Öffentliche Hand für die Eigenheimzulage ausgibt. Dennoch laufen in der politischen Debatte um die erforderlichen Sparmaßnahmen im Bundeshaushalt alle Vorschläge auf eine Kürzung der Förderung für private Haushalte beim Erwerb eigener selbst genutzter Immobilien hinaus.

Das ist paradox. Zumal die Immobilie bereits seit Jahrhunderten als Altersvorsorge dient. Und weil angesichts des abnehmenden Zahl von Beitragszahlern ein Loch in den Rentenkassen droht. Hier hatte die Regierungskoalition aus SPD und Grünen mit der so genannten Riester-Rente gerade erst Anreize zum privaten Erwerb von Sparplänen zur Altersvorsorge geschaffen. Und das wird den Bund teuer zu stehen kommen: 12,7 Milliarden Euro ab 2008, so die Forscher.

Das ist wesentlich mehr als der Finanzminister für die Eigenheimförderung im Jahr 2002 ausgibt: 9,4 Milliarden Euro. Dennoch ist eine weitere Beschneidung dieser Subvention in aller Munde. Nicht gefährdet sind dagegen die Förderungen für Bauträger, wenn sie Mietwohnungen errichten. Die Verfasser der Studie, Reiner Braun und Ulrich Pfeiffer, erklären warum: Die Eigenheimzulage ist eine direkte, pauschale Zulage, während die Höhe der Förderung des Mietwohnungsbaus durch indirekte, steuerliche Entlastungen viel schwerer zu beziffern ist. Daher wird dieser Tage nicht die Bauträger-, sondern die Eigenheimförderung von der Politik in Frage gestellt.

Wenig Geld fürs Eigenheim

Dabei bekommt, wer eine Immobilie erwirbt, um sie selbst zu nutzen, ungleich weniger Geld vom Bund als ein Investor im Mietwohnungsbau. Auch wenn die Mitglieder des Haushaltes eine eigene, neue Immobilie errichten und dank eines Kindes eine Zulage kassieren. Dann beläuft sich die Bundesförderung auf gerade mal 3323 Euro. Dagegen kann ein Investor, auch wenn er eine zweistellige Rendite auf sein Eigenkapital kassiert, dank der Steuergeschenke des Staates die Mieten in seiner Immobilie mit 5000 Euro heruntersubventionieren - und steht also klar besser da.

Das hat volkswirtschaftliche Folgen: Wegen dieser ungleichen Förderung ist Deutschland ein einig Mieterland. Schuld daran sind die staatlichen Subventionen für Bauträger. Denn die Förderung hat vergleichsweise geringe Mieten zur Folge.

Und die empirica Studie stellt fest: „Hohe Mieten sind die beste Methode zur Erhöhung der Wohneigentumsquote.“ Denn: So lange die Mieten günstig sind, rechnet sich Wohneigentum für die meisten privaten Haushalte nicht. Sie legen ihr Geld lieber in fest verzinslichen Wertpapiere an. Nur die Eigenheimförderung lässt die Rechnung nicht ganz so schlecht für Immobilienerwerber aussehen. Allerdings ist auch der Kreis der Nutznießer dieser Förderung eingeschränkt, weil nur Haushalte bis zu einer bestimmten Einkommensgrenze den Zuschuss erhalten.

So kommt die Studie auch zu dem erwarteten Ergebnis, angesichts der Auftraggeber, den Bausparkassen: Die Eigenheimförderung ist eher zu niedrig als zu hoch.

Und das verschärft eine ohnehin schlechte Lage, sagen die von der LBS angeheuerten Experten: In Deutschland nutzen weniger Menschen eigene Immobilien als anderswo in Europa. Auch daran ist die Förderungspolitik Schuld. Denn: Ein Teil der steuerlichen Vorteile beim Bau von Wohnungen kommt am Ende den Mietern zugute. Sie zahlen vergleichsweise wenig für das Wohnen.

Das liegt nicht etwa am sozialpolitischen Engagement von Immobilienentwicklern, sondern an den Gesetzen des Marktes: Die steuerlichen Anreize versprechen Gewinne, doch sie vergrößern zugleich das Angebot an Wohnungen. Größeres Angebot hat geringere Preise zur Folge. Der Mieter profitiert. Dieses Szenario ist auf den hochsubventionierten Wohnungsmärkten der neuen Ländern zu beobachten.

Bei der Untersuchung der Immobilienförderungen unterscheiden die Autoren zwei Typen von Investoren. Aus dieser Differenzierung lassen sich drei Investitionszyklen für Immobilien ableiten. Der „Erstinvestor“ ist auf hohe Renditen und relativ kurzen Investitionsphasen aus. Mindestens zehn Jahre muss er die Immobilie halten, weil er sonst bei einem Verkauf die Differenz zwischen dem Buchwert und dem Verkaufserlös versteuern muss (Spekulationsfrist).Daher wird er diese Frist selten unterschreiten, die Immobilie aber maximal 15 Jahre behalten.

Denn danach schmelzen die steuerliche Vorteile der Kapitalanlage. Die so genannte degressiver Afa erlaubt es dem Investor die ersten acht Jahre fünf Prozent des Kaufpreises jährlich von seiner Steuerschuld abzuziehen. Ab dem 15. Jahr aber nur noch 1,25 Prozent. Deshalb wird der Erstinvestor in der Regel auch ein Spitzenverdiener sein mit dem höchsten Steuersatz (rund 50 Prozent): Denn diese Zielgruppe holt belohnt der Fiskus mit den schönsten Steuergeschenken.

Und die gewaltigen Folgen der steuerlichen Förderungen errechneten die Forscher auch: Würde ein Bauträger seine Immobilie mit eigenem Geld errichten, dann müsste er bei Baukosten von 2000 und Grundstückskosten von 500 Euro je Quadratmeter eine Miete von 27 Euro je Quadratmeter verlangen, um auf seine Kosten zu kommen. Denn er könnte seine Schuldzinsen nicht von der Steuerschuld abschreiben.

Ganz anders fällt die Rechnung aus, wenn er einen Kredit in Höhe von 80 Prozent der Kosten aufnimmt und den Rest aus eigenem Vermögen aufbringt. Der Bauträger bezahlt dann sechs Prozent Zinsen, er kann diese aber von der Steuer ebenso abschreiben wie einen Teil des Gebäudewertes - und so reichen ihm bereits Mieteinnahmen von 6,43 Euro zur Deckung der Kosten. Und freut sich obendrein über eine Rendite von zehn Prozent auf das selbst eingesetzte Kapital.

Wesentlich geringer ist die Rendite auf das Eigenkapital in der zweiten Phase des Immobilienzyklusses: Der Käufer derselben, nun gebrauchten Wohnung profitiert nicht mehr oder nur noch wenige Jahre von der höchsten Stufe der Afa. Daher nehmen die Verkäufer auch Preisabschläge hin. Dass sich dennoch Erwerber von Immobilienbeständen finden, Anfang 2000 auch große Aktiengesellschaften wie die WCM, liegt wiederum an steuerlichen Anreizen: Sie können Kosten und Aufwände für die Erhaltung der Bauten sofort von der Steuerlast abschreiben.

Die Strategie des Investors

Die Strategie dieses Investorentypus, der so genannte Bestandhalter, ist daher oft die Sanierung der Bauten verbunden mit einer Erhöhung der Mieten. Das bringt Steuervorteile auf der einen und eine Erhöhung des Immobilienwertes auf der anderen Seite.

Außerdem dient dies oft auch der Vorbereitung des dritten Immobilienzyklusses: Dem Verkauf von Wohnungen an Eigennutzer. Hier schöpft der Bestandhalter oft noch einen Zusatzgewinn ab: Die Differenz zwischen dem „Großhandelspreis“ einer Immobilie und der einzeln an den „Endverbraucher“ verkauften Wohnung.

Eher zwischen den Zeilen versteckten die Forscher ihre eigentliche Pointe: Wer wirklich den Erwerb von Immobilien durch private Haushalte ankurbeln will, muss die Abschreibungen bei Bauträgern und Immobilieninvestoren kürzen. Bauträger und Immobilienentwickler dürften angesichts dieser Erkenntnis ebenso aufheulen wie Spitzenverdiener, die mit Immobilieninvestitionen ihr Vermögen mehren können. Zwar ist auf den Jahrestagungen von Wohnungsverbänden in schöner Regelmäßigkeit zu hören, dass das Wohnen in Deutschland zu billig sei. Dass das wirksamste Mittel, um höhere Mieten zu erzielen, die Kürzung der eigenen Steuervorteile ist, blieb bislang ungesagt.

Und noch eine Randbemerkung der Studie zum Abschluss: Private Haushalte mit Wohneigentum sparen mehr Geld als Familien ohne eigene Immobilie. Hintergrund: Die Haushalte zahlen Jahr für Jahr einen Teil des Kredits zurück und anders als bei Sparplänen können sie sich dieser Verpflichtung nicht entziehen. Damit hat der Erwerber einer Immobilie eine Grundversorgung fürs Alter. Angesichts der zu erwartenden Lücken in den Rentenkassen ist das auch geboten.

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