Immobilien: "Die Bank ist verantwortlich für den Ruin"

Mehrere Anwaltskanzleien nehmen sich überschuldeter Hypo-Vereinsbank-Kunden an, darunter Kratzer & Schmidt.Die Kanzlei vertritt 700 Mandanten gegen das Geldhaus und ist spezialisiert auf Bank- und Kapitalanlagerecht.Die größten Erfolge der Anwälte waren die erstrittene Bankenhaftung zugunsten von Anlegern bei Maculan sowie Fokker.Mit Klaus Kratzer sprach Ralf Schönball.

TAGESSPIEGEL: Der Vereinsbank zufolge ist die Schräglage Ihrer Mandanten auf die Rezession am Immobilienmarkt zurückzuführen.Für verfehlte Spekulationen haftet doch keine Bank...

KRATZER: Fraglos entwickelte sich der Immobilienmarkt nicht so, wie man das 1990 hoffte.Dies ist aber nicht Thema der uns vorliegenden Haftungsfälle.Hier wurden die Wohnungen völlig überteuert veräußert, um 40 bis 150 Prozent über Wert.Dennoch finanzierte die Bank.Sie nahm keine Rücksicht darauf, daß Strukturvertriebe, die unseriös arbeiten, diese Wohnungen an den Mann brachten.Die Hypo-Vereinsbank kann sich nicht damit herausreden, daß sie den Wert der finanzierten Objekte nicht kannte.Oft war sie auch Finanzierer des Bauträgers.

TAGESSPIEGEL: Warum hätte sie von zu hohen Kaufpreisen wissen müssen?

KRATZER: Jeder Finanzierer bekommt die Kostenkalkulationen des Bauträgers, bevor er ihm Geld überweist.Daß dem Kreditinstitut der Wert der Objekte bekannt war, ergibt sich schon aus den Bestimmungen des Hypothekenbankgesetzes.Die Paragraphen 11 und 12 verpflichten es, Beleihungswert und Verkehrswert der zu finanzierenden Objekte zu ermitteln.Es besteht kein Zweifel, daß die Bank dies in gewohnt richtiger Weise durchführte.Aber sie verschwieg die Ergebnisse den Darlehensnehmern vor Abschluß des Kreditvertrages.Dies rechtfertigt sie damit, der Verkehrswert hätte Anleger nur iritiert, und auch heute weigert sich die Bank ihre damaligen Wertermittlungen bekanntzugeben.Aus verständlichen Gründen...

TAGESSPIEGEL: Was deuten Sie damit an?

KRATZER: Der Verkehrswert hätte die Anleger nicht irritiert, sondern sie von ruinösen Käufen abgehalten.Die Darlehensnehmer hätten festgestellt, wie niedrig die Bank den Verkehrswert einschätzte.Daran hatte die Bank kein Interesse, weil sie an jedem Darlehen verdient.Auch hätte die Offenlegung der Verkehrswerte den Geschädigten falsche Aussagen von Vertrieben verraten.

TAGESSPIEGEL: Inwiefern?

KRATZER: Die Vertriebsmitarbeiter bezifferten ihren Kunden den Verkehrswert so, daß er dem von Anlegern bezahlten Preis entsprach.Sie sicherten meist zu, daß die Wohnungen nach fünf Jahren mit Gewinn zu verkaufen sind.Das war unmöglich, weil der Verkehrswert schon damals um 40 bis 100 Prozent unter dem Kaufpreis lag.Keine Immobilie verdoppelt ihren Wert in fünf Jahren.Die Verkaufspreise waren so hoch, weil sie die ganzen Gebühren und Provisionen der Vertriebe enthalten.Diese Kosten waren nur zum Teil offengelegt, ein anderer Teil waren versteckte Innenprovisionen.

TAGESSPIEGEL: Hat die Hypo-Vereinsbank ein Einsehen?

KRATZER: Sie zeigte Gesprächsbereitschaft, bislang aber nur unter dem Vorbehalt, daß man für soziale Notfälle einvernehmeliche Lösungen finden werde, indem sie etwa auf einen Teil der Darlehensrückstände zu verzichten bereit sei.Darauf gehen wir derzeit nicht ein.Wir fordern Schadensersatz und keine großzügigen Gesten.Die Bank ist wohl verantwortlich für den finanziellen Ruin einer Vielzahl von Anlegern, die davon überzeugt waren, daß eine Bank wie die Hypo keine unseriösen Geschäfte finanzieren werde.Da die Hypo-Bank den Kunden Wertermittlungskosten in Rechnung stellte, waren die Kunden davon überzeugt, daß die Bank den Wert der Wohnungen überprüft hatte und als angemessen beurteilte.

TAGESSPIEGEL: Sie meinen die Hypo-Vereinsbank machte mit unseriösen Strukturvertrieben gemeinsame Sache?

KRATZER: Zum einen arbeitete sie über Jahre hinweg mit Vertriebsstrukturen wie der Innovatio-Gruppe von den Schaul-Gebrüdern zusammen.Mitglieder dieses Heilbronner Strukturvertriebs, für den derzeit neun Franchiser mit insgesamt 300 Vertriebsleuten tätig sind, verklagten sich schon im Jahr 1994 aufgrund der unseriösen Vertriebspraktiken gegenseitig.Das Landgericht Hamburg bestätigte die in einem Urteil.Der Hypo-Vereinsbank sind solche Urteile, Vetriebe und deren Praktiken bekannt.Sie arbeitete dennoch mit ihnen.Daß die Zusammenarbeit sehr eng ist, ist auch daran zu erkennen, daß ehemalige Mitarbeiter der Hypo-Bank in den Reihen von Vertriebsfirmen wiederzufinden sind.Sämtliche Objekte finanzierten bestimmte Hypo-Bank-Filialen, so daß der Bankkonzern nicht ernsthaft behaupten kann, diese Vertriebsfirmen und deren Praktiken nicht zu kennen.

TAGESSPIEGEL: Ein von Geschädigten als Zauberer umschriebener Einzelgänger vermittelte auch an die Hypo-Vereinsbank.Kannten Sie Adi Konstant?

KRATZER: Der Name ist mir aus über 50 Verfahren bekannt.Herr Konstant schlich sich über sogenannte Rentenberatungen der Versicherung DBV in das Vertrauen der Anleger ein.Er vertrieb vor allem in den östlichen Bundesländern Wohnungen aus sechs Großprojekten.Hierbei kassierte er nicht nur Makler- und Finanzierungsvermittlungsgebühren von den Anlegern, sondern auch vermutlich eine Innenprovision von der finanzierenden Hypo-Vereinsbank.Herr Konstant wickelte fast alle Finanzierungen über einunddieselbe Münchener Filiale der Hypo-Bank ab und über stets den gleichen Sachbearbeiter.Offenbar muß das Controlling der Bank völlig versagt haben, denn die Finanzierungsgeschäfte des Herrn Konstant stießen fast fünf Jahre auf keinen Widerstand innerhalb der Bank.Konstant vermittelte nach unserer Schätzung rund 400 Wohnungseinheiten mit einer Darlehenssumme von 350 000 DM im Schnitt.Pro Vertrag strich er 6000 DM bis 20 000 DM ein für die Darlehens- und Objektvermittlung, plus Provisionen für vermittelte Kapitallebensversicherungen der DBV.

Zu diesen Vorwürfen bat der Tagesspiegel die Hypo-Vereinsbank um Stellungnahme.Sie bestreitet, daß die Immobilien überbewertet waren: Kratzer setze zu Unrecht eine "Ertragswertermittlung" an, obwohl Gerichte festgestellt hätten, daß der Verkehrswert deutlich höher liege.Das ausführliche Interview mit dem Vorstand der Hypo-Vereinsbank lesen Sie kommenden Sontag an dieser Stelle.