Immobilien: Die Kinder des Vermieters

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe im April 2000 eine Eigentumswohnung gemietet. Der Vermieter besitzt nur diese eine Wohnung. Er hat drei Kinder, seinerzeit im Alter von zehn bis fünfzehn Jahren. Es war davon auszugehen, dass diese irgendwann in meine Wohnung ziehen wollen. Um zu verhindern, dass ich deswegen ausziehen muss, hatten wir vereinbart, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen sein sollte. Dies hatten wir auf einem Papier außerhalb des Mietvertrags schriftlich fixiert. Nun hat mir der Vermieter trotzdem wegen Eigenbedarfs gekündigt. Muss ich ausziehen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Dies hängt davon ab, ob die Zusatzvereinbarung dem sogenannten „Schriftformerfordernis“ genügt. Das bedeutet: Wenn die Vereinbarung nicht eindeutig auf den entsprechenden Teil des Mietvertrages Bezug nimmt oder nicht gesondert unterschrieben worden ist, genügt sie nicht der Schriftform und ist damit nicht wirksam. Grundsätzlich kann ein Wohnraummietverhältnis nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Dies kann zum Beispiel Eigenbedarf sein, also der Fall, dass er die Wohnung für sich, Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt (Paragraph 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dieses Recht kann vertraglich ausgeschlossen werden. Allerdings bedarf dieser Ausschluss eben der Schriftform nach Paragraph 550 BGB, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt klargestellt (VIII ZR 223/06). Dabei hatte der BGH den Fall im Auge, dass eine vermietete Immobilie verkauft werden soll. Dann muss es dem Käufer möglich sein, aus den Unterlagen zu ersehen, welche Bindungen und Einschränkungen auf ihn übergehen. Und dazu gehört eben auch der Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs – nicht unwichtig, da Erwerber von vermietetem Wohnraum oft ein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben. Für den Erwerber ist dabei laut BGH nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von Bedeutung, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gilt.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des BGH ist konsequent. Es dient der Rechtssicherheit für beide Seiten, wenn so weitgehende Vereinbarungen schriftlich fixiert werden müssen. So kann sich jeder der Beteiligten darauf einstellen. Rechtsstreitigkeiten mit Beweisproblemen und ungewissem Ausgang sind dann vermeidbar. Für den vorliegenden Fall bedeutet dies aber leider: Ihre Zusatzvereinbarung muss, wie schon erwähnt, unterschrieben sein und eindeutig auf den entsprechenden Passus im Mietvertrag Bezug nehmen. Sind diese formalen Kriterien nicht erfüllt, dann wäre der Ausschluss der Kündigung nicht wirksam, da seit der Vereinbarung und der Kündigung mehr als ein Jahr liegt. Wenn die sonstigen Voraussetzungen, also wirklicher und nicht nur vorgetäuschter Eigenbedarf, ebenfalls vorliegen, dann müssen Sie die Wohnung leider aufgeben und ausziehen.