Immobilien : Die Miete verdoppelt, das Haus geschenkt

Einen Steinwurf vom Kadewe entfernt baute die Degewo ein Wohnhaus. Das Geld kam von Banken und Anlegern. Und das Land subventionierte die Sozialbauwohnungen. Nun ist die Förderung gestoppt, der Fonds in Not. Die Degewo will ihn sanieren – wenn ihr die Ánleger ihre Anteile schenken und die Mieter das Doppelte zahlen

Ralf Schönball

Der Degewo-Fonds 24 ist nicht die einzige Beteiligung an einer Immobilie, die Martina Finder (Name geändert) besitzt. Doch bisher hatte noch keine andere Fonds-Gesellschaft sie durch ihre Vorschläge so verwundert wie die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Degewo jüngst. „Ich bekam einen Schenkungsvertrag zugeschickt“, sagt Martina Finder, immer noch ungläubig: „Ich soll der Degewo meinen Anteil kostenlos überlassen.“ Das Wohngebäude, das ihr durch ihre Beteiligung an dem Degewo-Fonds 24 zu einem kleinen Anteil gehört, befindet sich einige hundert Meter vom Kadewe entfernt, „das ist doch eine gute Lage“, sagt sie. Der Vorschlag, ihren Anteil zu verschenken „ist doch absurd“, findet sie.

Dennoch folgt das sonderbare Angebot einer gewissen Logik: Die Fondsgesellschaft, an der Frau Finder beteiligt ist, steckt in Schwierigkeiten. Die 153 Wohnungen in dem Block in der Nähe des Kurfürstendamms sind zwar gut vermietet. Doch die Bewohner bezahlen nur wenig Miete, weil die Immobilie nach den Förderbedingungen für den sozialen Wohnungsbau errichtet wurde. Bisher zahlte das Land die Differenz, so dass der Fonds und die Anleger auf ihre Kosten kamen. Doch nun, 15 Jahre nach dem Bezug der Wohnungen, läuft die Förderung aus. In diesem Jahr zahlte das Land zum letzten Mal Zuschüsse für Baukreditzinsen sowie Hilfen für Aufwendungen. Die „Anschlussförderung“, von den damaligen Politikern in Aussicht gestellt, wurde wegen der Haushaltsnotlage Berlins gestoppt.

Ohne diese Subvention aber droht der Fondsgesellschaft die Insolvenz. Die Degewo reagierte schnell: Die Bewohner der Kudamm-Seitenlage forderte sie auf, ab 1.Juli doppelt so viel Miete zu zahlen wie bisher. Und ihre Anleger ermunterte die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft, ihr die Fondsanteile zu schenken.

Mietsprünge sind zulässig

Die Mieterhöhung ist legal. Nach Angaben von Hartmann Vetter, Chef des Mietervereins, erhöhte die Degewo die Miete nur auf den mittleren Preis für vergleichbare Wohnungen in dieser Lage. Der Preissprung sei zulässig, weil für den sozialen Wohnungsbau das „Wohnungsbindungsgesetz“ gelte und eine Anpassung der Preise an die Kostenmiete möglich sei. Da werden Sozialwohnungen ganz anders behandelt als frei finanzierte Immobilien, bei denen in der Regel eine Erhöhung von maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren möglich ist.

So schmerzlich die Mieterhöhung für die Bewohner ist (siehe Kasten), für die Finanzierung der Immobilie könnte dies auf mittlere Sicht den wirtschaftlichen Durchbruch bedeuten: Nach einer internen Kalkulation der Degewo, die dem Tagesspiegel vorliegt, werden sich die Verluste des Fonds im Jahr 2004 trotz der Mieterhöhung zwar noch auf rund 120000 Euro belaufen. Da die Schulden in den folgenden Jahren aber abgebaut werden, rechnet die Gesellschaft damit, dass der Fonds im Jahr 2018 schwarze Zahlen schreiben wird.

Unrealistisch ist eine Rückkehr in die Gewinnzone auch deshalb nicht, weil Potenzial für Mietsteigerungen in der Zukunft erhalten bleibt. Mietervereinschef Vetter zufolge liegt die Obergrenze des Mietspiegels für die Kudamm-Seitenstraße noch deutlich über den nun verlangten Preisen (siehe Kasten). Sobald der Immobilienmarkt die derzeitige Talsohle durchschritten haben wird, könnte der Wert dieser Immobilie also noch steigen. Denn der Preis, den Investoren für Betongold bezahlen, hängt von der Höhe der Miete ab.

Der Sanierungsplan

Allerdings muss der Fonds in den kommenden Jahren zunächst die Verluste aus anderen Mitteln begleichen. 1,5 Millionen Euro könnte die Gesellschaft wohl selbst flüssig machen. Außerdem will die Degewo 4,3 Millionen Euro eigene Mittel in die Gesellschaft einlegen. Das bringt Zinsen und verschafft zusätzlichen finanziellen Spielraum.

Ein Angebot, sich an dieser Sanierung zu beteiligen, bekam Martina Finder nicht. Das verwundert sie. Wenn die Degewo plane, den Fonds zu stützen, dann könne die Immobilie auf längere Sicht doch nicht unwirtschaftlich sein.

Dennoch: Ob es sich lohnen würde, diese Kapitalerhöhung mitzumachen, kann den Zeichnern des Fonds 24 zur Zeit niemand so genau sagen. Der auf Fondssanierungen spezialisierte Rechtsanwalt Wolfgang Schirp rät den Anlegern deshalb, einen solchen Schritt genau zu prüfen: „Die Anleger müssen nicht mitziehen, wenn sie das nicht wollen.“ Die einzige Folge einer solchen Kapitalerhöhung sei eine „Verwässerung“ des Beteiligungswertes: Der Anteil von Martina Finder an der Immobilie würde dann nicht mehr 0,266 Prozent betragen, sondern entsprechend weniger. Dasselbe würde für die anderen 1500 Anleger gelten.

Schirp findet auch den Vorschlag, den Anteil einfach zu verschenken, nicht ganz abwegig – wenn die Bedingungen stimmen: „Wenn die Degewo den Anlegern alle Risiken abnimmt, dann sollten sie der Degewo ihre Anteile schenken.“ Denn bei diesem Fonds gibt es wie bei jeder anderen Immobilienbeteiligung erhebliche Risiken, vor allem jetzt, wo das Land Berlin seine Anschlussförderung gestrichen hat: Wenn nämlich infolge der Mieterhöhungen viele Bewohner ausziehen und keine neuen Nutzer zu finden sind, wächst die Gefahr für eine Schieflage des Fonds. Dann kann der Fonds die Zinsen nicht mehr bezahlen und muss Insolvenz anmelden. Die Folgen für die Anleger: Sie müssten die bisher erhaltenen „Ausschüttungen“ an den Fonds zurückzahlen. Und außerdem die vor Jahren gesparten Steuern. Das sind die Folgen der „Auflösung des negativen Kapitalkontos“ sagen Experten dazu. Zumindest diese Gefahren wären durch eine Sanierung des Fonds durch die Degewo gebannt. Doch ein Risiko bleibt auch dann, und damit auch Zweifel, ob sich die Schenkung lohnt.

Die Unterlagen von Martina Finder legen nahe, dass auch ein Ausstieg aus dem Fonds für die Anleger nicht bedeutet, dass sie nicht mehr zur Verantwortung gezogen werden können. Nicht auszuschließen sei, so klären die Wirtschaftsprüfer von Dres. Brönner Treuhand Revision die Anlegerin in einem beigelegten Schreiben auf, dass die Anleger eine Schenkungssteuer bezahlen müssen. Denn die Degewo übernimmt einen Fondsanteil, der in den Büchern der Gesellschaft einen negativen Wert hat. Diesen „Verlust“ wird der Fondszeichner durch die Schenkung an die Degewo los, und dafür könnte der Fiskus die Anleger zur Kasse bitten.

Das gilt auch dann, wenn der Verlust nur in den Büchern steht und die Anleger ohne Schenkung deshalb gar nicht zur Steuer veranlagt würden. Denn bei dem Fonds handelt es sich um eine „gemeinnützige Aktiengesellschaft&Co.“ Teilhaber von Firmen in dieser Rechtsform haften nicht mit ihrem persönlichen Vermögen für Verluste der Firma.

Auf einer Versammlung der Anteilseigner soll die Degewo am 12.Juni die Anleger vor eine schwierige Alternative gestellt haben, erzählen Teilnehmer der Veranstaltung. Wer der Degewo seine Fondsanteile nicht schenke, der müsse damit rechnen, dass die Fondsgesellschaft ihn auf Rückzahlung der früheren Ausschüttungen verklage. Das war für Einzelne zeitweise viel Geld. Als es dem Fonds nämlich noch gut ging, hatte dieser seinen Anlegern 20 Prozent des Beteiligungswertes ausgezahlt. Klar, dass die Anleger sich nicht besonders gut behandelt fühlen: Die Degewo habe den Fonds doch selber initiiert und sei daher mitverantwortlich für die Probleme heute. Auf Anfrage des Tagesspiegels lehnte die Sprecherin der Degewo eine Stellungnahme zu dem Sachverhalt ab.

Problem Anschlussförderung

Nicht allein die Immobilie im Degewo- Fonds 24 ist vom Stopp der Anschlussförderung infolge des Haushaltsnotstands betroffen: Bei 27000 Wohnungen wird in den kommenden 15 Jahren sukzessive keine Förderung mehr bezahlt. Nicht alle Immobilien sind über geschlossene Fonds finanziert. Auch in den Beständen der Wohnungsbaugesellschaften befinden sich viele Objekte.

Allerdings sind in allen Fällen die Probleme dieselben: die hohen Finanzierungskosten für das seinerzeit aufgewendete Baugeld. Vor 15 Jahren waren die Märkte in Berlin noch durch die Mauer vom Wettbewerb abgeschottet. Auch die Zahl der Bauträger, die um die Subventionen des Landes im sozialen Wohnungsbau konkurrierten, war gering. Dies führte dazu, dass die landeseigene Investitionsbank Berlin Baukosten hinnahm, die einer Kostenmiete von bis zu 20 Euro je Quadratmeter entsprachen. Da die Mieter im sozialen Wohnungsbau bis heute durchschnittlich fünf Euro bezahlen, musste die landeseigene Bank die Differenz zu den Baukosten begleichen: im Schnitt 15 Euro.

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