Immobilien : Die oftmals kostspieligen Fehler der Mieter

ANDREAS LOHSE

Miterhöhungen sollte man eingehend prüfen, bevor man ihnen zustimmt / Viele zu hoch, unzulässig und falsch begründetVON ANDREAS LOHSE Mehr als 1,8 Millionen Mieterhöhungen erhalten Deutschlands Mieter im Jahr", schätzt der Deutsche Mieterbund in Köln.Viele davon seien unzulässig, falsch begründet oder einfach viel zu hoch.Um teure Fehler zu vermeiden, sollte deshalb eine Mieterhöhung eingehend auf Form und Inhalt geprüft werden.Der Mieter hat dafür den Rest des Monats Zeit, in dem ihm das Schreiben zuging sowie die beiden darauf folgenden Monate.Wirksam wird die Mieterhöhung indes erst dann, wenn der Mieter seine Zustimmung gibt.Die allerdings darf er nicht nach Gutdünken verweigern: Sind alle gesetzlichen Forderungen erfüllt, hat der Vermieter einen Anspruch auf die Zustimmung, den er sogar gerichtlich durchsetzen kann.Grundlage einer Mieterhöhung ist für die meisten Wohnungen das Miethöhegesetz.Drei wesentliche Kriterien sollte man prüfen. 1.Wird die ortsübliche Vergleichsmiete beachtet? Eine Mieterhöhung greift nur dann, wenn dadurch die "ortsübliche Vergleichsmiete" nicht überschritten wird.Sie kann auf dreierlei Weise ermittelt werden: anhand des Mietspiegels, im Vergleich mit drei anderen Wohnungen oder über das Gutachten eines Sachverständigen.Als einfachste und auch von den meisten Vermietern anerkannte Methode, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen, gilt der Berliner Mietspiegel.Anhand einer Tabelle kann dann auch jeder Mieter die neu geforderte Miete mit den dort angegebenen Werten vergleichen.Er muß lediglich die Größe der Wohnung kennen, in welcher Lage sie sich befindet, wie sie ausgestattet ist und wann sie bezugsfertig wurde.Demgegenüber ist es für den Vermieter verhältnismäßig teuer, einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Vergleichsmiete zu beauftragen.Nennt der Vermieter - wie von Gesetzes wegen möglich - zur Begründung der Mieterhöhung drei Vergleichswohnungen, in denen heute schon soviel Miete gezahlt wird, wie neu gefordert wird, sollte man eine Rechtsberatung aufsuchen.Solche Wohnungen sind den Erfahrungen des DMB zufolge "meist besonders teuer". 2.Wird die Jahressperrfrist eingehalten? Nach einer Mieterhöhung oder dem Vertragsbeginn hat der Mieter zunächst 12 Monate Ruhe, bis die Miete erneut steigen darf.Wurde die Miete beispielsweise zum 1.Mai 1996 erhöht, darf die nächste Steigerung erst im 1.Mai 1997 gefordert werden.Begehrt der Vermieter bereits vorher eine Erhöhung, ist das Schreiben unwirksam. 3.Wird die Kappungsgrenze beachtet? Das Miethöhegesetz schreibt vor, daß die Miete innerhalb von drei Jahren nur in begrenztem Rahmen steigen darf.Bei Wohnungen, die seit 1981 fertiggestellt wurden, darf die Miete höchstens um 30 Prozent in drei Jahren angehoben werden.Bei älteren Wohnungen liegt diese Kappungsgrenze bei 20 Prozent, sofern die Wohnung heute schon mehr als acht Mark pro Quadratmeter kostet.Ist die Wohnung billiger, darf die Miete auf höchstens 9,60 Mark zuzüglich Betriebskosten steigen.Maßgeblich dabei ist das Jahr der Fertigstellung einer Wohnung.Wurde beispielsweise 1988 in einem Altbau das Dachgeschoß ausgebaut, so gilt für diese Wohnung bereits die 30prozentige Kappungsgrenze.In jedem Fall vorausgesetzt, die neue Miete übersteigt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.Hat der Vermieter allerdings drei Jahre lang auf eine Mieterhöhung verzichtet, obwohl sie möglich gewesen wäre, darf er in den darauffolgenden drei Jahren die Miete nicht um 60 Prozent erhöhen.Nicht als Mieterhöhung im Sinne des Miethöhegesetzes gelten indes Mietsteigerungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten: Sie schnellen unabhängig von Mietspiegel, Jahresfrist und Kappungsgrenzen in die Höhe.Broschüre Mieterhöhung.Warum? Wann? Wieviel? Wie oft? 50 Seiten, 7,50 DM (plus 2 DM Porto).Bezug: Berliner Mieterverein, Wilhelmstraße 74, 10117 Berlin-Mitte.

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