Immobilien: "Die Preise müssen stimmen"

Bei guter Kalkulation finden auch Plattenbauwohnungen KäuferVON MANFRED SCHULZE W ährend in den neuen Bundesländern bislang nur ein kleiner Teil der nach dem Altschuldenhilfegesetz zu privatisierenden Wohnungen von den bisherigen Mietern gekauft wurden, kann die Treubau-Gruppe ein recht beeindruckendes Verhältnis vorweisen.Mit Wolfgang Wingendorf, Geschäftsführer der TreubauVerwaltung & Partner GmbH, sprach Manfred Schulze. TAGESSPIEGEL: Wie lautet Ihr Erfolgsrezept - oder haben Sie Wohnungen zu verschenken? WINGENDORF: Kein Unternehmen hat etwas zu verschenken.Die meisten Besitzer können durch die Optimierung der Sanierung, durch umfassende Beratung und - sofern es sich um Zwischenerwerber handelt - durch günstige Einkaufspreise wesentlich öfter auch den ostdeutschen Mieter als Käufer gewinnen, als es bisher der Fall ist.Wir haben seit 1992 durch unsere Beratung kommunale Gesellschaften und Genossenschaften in die Lage versetzt, 7500 Wohnungen an Mieter und etwa 4000 an Zwischenerwerber zu verkaufen.Ich kenne aber andererseits die Zahlenverhältnisse etwa in Leipzig, wo kaum die Marke von zehn Prozent erreicht werden konnte. TAGESSPIEGEL: Was läuft da falsch? WINGENDORF: In vielen Fällen stimmt einfach das Preis-Leistungsverhältnis nicht.Viele Altbesitzer haben versucht, ihren Buchwert von 700 oder 800 DM je Quadratmeter Altsubstanz zu realisieren, dazu kommen Sanierungskosten von günstigstenfalls 850 DM, die Nebenkosten und auch der Gewinn, wenn Zwischenerwerber eingeschaltet sind.So kommen schnell Preise von 2000 DM und mehr zustande, die die Mieter in den einfachen Wohnanlagen heute weder zahlen wollen noch können.Denn auch die Banken finanzieren dort sehr zurückhaltend.Die Preise der von uns vermittelten Wohnungen lagen zwischen 1350 und 2200 DM, wobei übrigens die teuersten aufgrund der Lage in Berlin-Mitte am besten verkauft wurden.Die 1350 DM sind aber kaum noch zu unterbieten. TAGESSPIEGEL: Viele ostdeutsche Mieter zögern aus Angst vor einer unsicheren finanziellen Zukunft. WINGENDORF: Letztlich sichert Wohneigentum ja auch die finanzielle Zukunft.Man muß aber in den neuen Bundesländern sehr behutsam und intensiv über das Thema Wohneigentum mit den Leuten sprechen, denn über Jahrzehnte spielte dieser Begriff in der DDR ja praktisch keine Rolle.Wir zählen inzwischen 40 Mitarbeiter aus ganz Ostdeutschland, die mit den Mietern Gespräche führen, ihnen auch Kontakte etwa zu einer geeigneten Bank vermitteln.Sicher wird nicht jeder in der Lage sein, einen Kredit über eine sechstellige Summe bei der Bank zu erhalten, da geben wir uns keinen Illusionen hin.Allerdings: Wer ein wenig Eigenkapital mitbringt, der zahlt letztlich in der Regel trotz Kredit nach dem Kauf weniger als die bisherige Miete. TAGESSPIEGEL: Das behaupten alle, doch dann kommen noch Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage und die meist nicht eingeschlossene Renovierung der Wohnung hinzu, denn saniert wird ja nur das Gemeinschaftseigentum. WINGENDORF: Hier gibt es inzwischen ein Umdenken.Es ist nicht viel teurer, wenn im Haus gleich alles auf einmal saniert wird.Dehalb bauen wir gleich komplett die Bäder neu, anstatt nur die Steigleitungen zu ersetzen.Eine Wohnung mit frisch gefliestem Bad, mit neuen Fenstern und möglichst auch einer guten Lärmschutzdämmung verkauft sich besser. TAGESSPIEGEL: Auf dem Fachseminar diese Woche in Leipzig sagten Sie , daß jetzt ein Schub bei den Verkäufen an die Mieter zu erwarten sei.Woraus schöpfen Sie diesen Optimismus? WINGENDORF: Die wirtschaftliche Situation hat sich nicht spürbar verbessert, aber die Förderinstrumente sind heute viel genauer auf diesen Zweck abgestimmt.1994 konnte der Erwerber den Kauf der Eigentumswohnung steuerlich geltend machen, was für viele kaum ins Gewicht viel.Heute gibt es statt dessen die Eigenheimzulage, gestaffelt nach Größe der Familie.Das begünstigt die finanziell weniger Begüterten, also vor allem die Mieter.Dazu kommen die außergewöhnlich günstigen Bankzinsen und die tendenziell sinkenden Verkaufspreise für Eigentumswohnungen.

MANFRED SCHULZE