Immobilien : Die Tricks der Steuersparer

DETLEF POHL

Das Fördergebietsgesetz läuft aus und wirkt dennoch fort: Wer in fremdvermietete Neubauwohnungen oder zu modernisierende Altbauten in Ostdeutschland oder Berlin investiert, kann auch nach dem Jahreswechsel Sonderabschreibungen steuerlich geltend machen.Über die Voraussetzungen sprach Detlef Pohl mit dem Vorsitzenden Richter am Finanzgericht Berlin, Hans-Joachim Beck.

TAGESSPIEGEL: Wer kann denn jetzt noch von einem Gesetz profitieren, das eigentlich schon Geschichte ist?

BECK: Das Gesetz gilt noch für alle Immobilien-Investitionen, die bis Ende 1998 durchgeführt werden.Dabei ist jedoch nicht unbedingt erforderlich, daß das Gebäude bis zum Jahresende fertiggestellt wird.Wenn der Anleger nicht Bauherr ist, sondern eine Immobilie kauft, reicht es aus, wenn er den Kaufpreis bis Silvester bezahlt.Die Finanzverwaltung verlangt allerdings, daß das Gebäude spätestens im Folgejahr, also 1999 fertiggestellt wird.

TAGESSPIEGEL: Funktioniert das auch bei der Modernisierung von Altbauten?

BECK: Ja, auch wer ein Haus kauft, das modernisiert werden soll, kann vom sogenannten Anzahlungsmodell Gebrauch machen.Da in diesem Fall Kaufvertrag und Vereinbarung über die Modernisierung eine Einheit bilden, sind die gesamten Kostensteuerlich als Anschaffungskosten zu behandeln.Zahlt der Investor diese 1998 im voraus, kann er für den Modernisierungsanteil 40 Prozent Sonderabschreibung geltend machen.

TAGESSPIEGEL: Ist damit die Sonderabschreibung Ost endgültig vom Tisch?

BECK: Nein.Durch das sogenannte Konservierungsmodell kann die Sonder-AfA auch für spätere Investitionen beansprucht werden.Dieses Modell besteht darin, daß ein Bauträger, der zum Beispiel 1998 ein Haus mit 20 Wohnungen fertiggestellt hat, die Wohnungen nicht an einzelne Kapitalanleger verkauft.Statt dessen gründet er eine Personengesellschaft, etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), und verkauft der Gesellschaft noch 1998 das Haus.Dieser Schritt konserviert den Steuervorteil für alle Anleger.Sie können die Sonder-AfA auch dann nutzen, wenn sie der Gesellschaft erst 1999 oder sogar später beitreten.Ein begünstigter Beitritt ist bis zum Jahre 2002 möglich - das sind fünf Jahre nach dem Verkauf.

TAGESSPIEGEL: Bedeutet dies, daß der frühere Satz von 50 Prozent Sonderabschreibung noch 1999 möglich ist, wenn man einer Gesllschaft beitritt, die das Konservierungsmodell schon 1996 gewählt hat?

BECK: Wenn Sie ein entsprechendes Angebot auf dem Markt finden, ja! Für 1996 fertiggestellte Objekte, die zunächst an eine Personengesellschaft veräußert wurden, muß der Beitritt bis spätestens 2000 erfolgt sein.Dann läßt sich der Steuervorteil von 50 Prozent Sonderabschreibung retten.Wichtig ist nur, daß die Personengesellschaft das Haus bereits 1996 angeschafft hat und deshalb berechtigt ist, die Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen.

TAGESSPIEGEL: An welcher Summe bemißt sich denn die Sonderabschreibung?

BECK: Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, den die Personengesellschaft seinerzeit gezahlt hat, bzw.die Herstellungskosten.Wer als Anleger beim Eintritt mehr bezahlt, erhöht zwar seine Anschaffungskosten, erhält dafür aber keine Sonderabschreibung.Übrigens: Es sollte vertraglich geregelt sein, daß der Anleger den Steuervorteil entweder zeitanteilig oder als Quote seiner Gesellschafterbeteiligung erhält.

TAGESSPIEGEL: Was passiert, wenn die Gesellschafter fünf Jahre nach dem Kauf die Auflösung beschließen und sich einzelne Objekte als Eigentumswohnungen zuweisen?

BECK: Falls die Sonderabschreibung dann noch nicht ganz ausgeschöpft ist, kann der Rest für das Sondereigentum geltend gemacht werden.Eine spätere Real-Teilung steht dem Steuervorteil nicht im Wege.

TAGESSPIEGEL: Wird das Finanzamt bei dieser Gestaltung nicht mißtrauisch?

BECK: Die Finanzverwaltung könnte von Mißbrauch ausgehen, wenn die GbR erkennbar nur zu dem Zweck "zwischengeschaltet" worden ist, die Sonderabschreibung zu konservieren.Daher sollte man die Gesellschaft nicht zu früh wieder auflösen und vor allem die Auflösung nicht bereits im Gesellschaftsvertrag festlegen.Dies wäre auch deshalb ungünstig, weil dann bereits beim Beitritt der Anleger Grunderwerbsteuer fällig wäre.

TAGESSPIEGEL: Was bedeutet dies alles für potentielle Anleger noch im Dezember?

BECK: Sie können sich den Steuervorteil sichern, wenn sie noch in diesem Jahr kaufen und den gesamten Kaufpreis vorauszahlen.Wer erst nach 1998 investiert, kann die Sonder-AfA dann beanspruchen, wenn er einem Konservierungsfonds beitritt, das heißt einer Personengesellschaft, die selbst eine Immobilie noch bis 31.Dezember 1998 gekauft hat.Übrigens: Mit Sonderabschreibung begünstigt sind im Westteil Berlins nur Wohnbauten, im Ostteil auch Gewerbebauten.

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