Immobilien : Die Zeit ist reif

Wer sicher in Lohn und Brot steht, sollte den Erwerb einer Immobilie erwägen. Die Preise sind günstig und das Baugeld billig

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Von Claudia Specht

160 Milliarden Euro haben die Deutschen in den vergangenen zwei Jahren durch den Absturz an den Börsen verloren - kein Wunder, dass sich nun immer mehr auf die Immobilie als wertbeständigere Geldanlage besinnen. Wer genug Geld auf der hohen Kante hat, sollte jetzt die Gunst der Stunde nutzen, denn die Zeiten für den Kauf oder Bau eines eigenen Heimes sind ideal: Die Zinsen für Hypothekenkredite sind mit 5 bis 6,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau; die Immobilienpreise liegen in Berlin seit Jahren im Keller; der Staat fördert den Erwerb von Wohneigentum - noch.

Dennoch will ein Wohnungs- oder Hauskauf wohl überlegt sein. Nicht wenige einstmals stolze Besitzer einer schmucken Großstadtwohnung landen irgendwann vor dem Zwangsvollstrecker. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung können die einmal eingegangenen finanziellen Verpflichtungen unbezahlbar machen. Damit es soweit nicht kommt, sind bei der Finanzierung der eigenen vier Wände die gewissenhafte Berechnung der persönlichen finanziellen Belastbarkeit, der richtige Finanzierungsmix und der Vergleich der Kreditangebote wichtig.

Am Anfang aller Überlegungen steht der Kassensturz. Bereits hier lauert eine der häufigsten Fallen für die potenziellen Eigenheimbesitzer. Der Baufinanzierungsexperte bei der Verbraucherzentrale Berlin, Frank Weide, warnt: „Vor allem in den ersten zehn bis 15 Jahren sind die finanziellen Belastungen durch die Darlehenstilgung deutlich höher als die normale Miete“. Und sie kommen zu den monatlichen Ausgaben für die Lebenshaltungskosten hinzu. Eine Übersicht darüber liefern die Kontoauszüge der vergangenen ein bis zwei Jahre. Die Ausgaben werden dem festen Einkommen, das man in Zukunft sicher haben wird, gegenübergestellt. Einmalzahlungen wie das 13. und 14. Monatsgehalt sollten nicht mitgerechnet werden. Der Differenzbetrag abzüglich Instandhaltungs- und Betriebskosten für das neue Haus ergibt den Betrag, der für Tilgung und Zinsen zur Verfügung steht. Im Internet und bei den Verbraucherzentralen sind Checklisten für diese Berechnung erhältlich.

Mix it: Zutaten für die Finanzierung

Ein solider Mix zur Eigenheimfinanzierung besteht in der Regel aus drei Komponenten: aus dem Eigenkapital, dem Bauspardarlehen und dem Hypothekenkredit. Außerdem bieten Bundesländer und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsvergünstigte Darlehen an. Unschlagbar preisgünstig sind vor allem die Kredite aus den Sonderprogrammen für energiesparende Sanierungen und Modernisierungen. Nur noch sehr geringe Vorteile gegenüber dem Marktzins bietet das KfW-Wohneigentumsprogramm.

Die Darlehen der bundeseigenen Kreditanstalt werden über die Banken beantragt. Die Beratung über die Förderprogramme ist dürftig, wie Stiftung Warentest feststellte. Kreditsuchende sollten sich deshalb vor dem Bankbesuch selbst gründlich informieren. Das ist im Internet, bundesweit zum Ortstarif über die Telefonnummer (01801)335577 oder auch in der KfW-Beratungsstelle in Berlin-Mitte, Behrenstr. 31, Telefon 20264-5050 möglich.

Die direkten staatlichen Förderprogramme sind von Bundesland zu Bundesland anders geregelt und unterschiedlich stark dotiert. Sie stehen in der Regel Haushalten zur Verfügung, die bestimmte Einkommenshöhen nicht überschreiten. Ist das Budget eines Jahres aufgebraucht, werden die Anträge abgewiesen. In Berlin ist auch dies zurzeit zwecklos, da das Land den Posten Eigenheimförderung vorerst gestrichen hat. Immobilienkäufer in Brandenburg haben mehr Glück. Informationen erhalten sie über die Investitionsbank des Landes Brandenburg, Steinstraße 104-106, 14480 Potsdam. Info-Telefon: (0331) 660-1322.

Möglichst viel Eigenkapital beschaffen

„Die beste Finanzierungsstrategie ist die, bei der möglichst viel Geld festverzinslich angespart und dann als Basis für einen möglichst günstigen Hypothekenkredit genutzt wird“, sagt Verbraucherberater Frank Weide. Für den Eigenheimkauf müssen mindestens 20 bis 30 Prozent, besser 40 Prozent Eigenkapital aufgebracht werden. Auch hier hilft der Kassensturz. Baufinanzierer sollten bis auf ein Sicherheitspolster von drei bis sechs Monatsgehältern (netto) alle Reserven mobilisieren - egal ob das Geld aus Versicherungen, Aktien, Anleihen, Sparverträgen oder sonstigem stammt.

Ein wichtiger Baustein der Immobilienfinanzierung ist der zuteilungsreife Bausparvertrag. Stiftung Warentest rät, ihn zu nutzen, um die Lücke zwischen Eigenkapital und dem vorrangig im Grundbuch abgesicherten Darlehen zu schließen. In Niedrigzinszeiten ist der Zinsvorteil eines Bausparkredites relativ klein. Ob solch ein Kredit günstig ist, hängt vom jeweiligen Bausparvertrag und den dort vereinbarten Spar- und Kreditzinsen ab. Zuteilungsreif ist ein Vertrag nach sechs bis sieben Jahren Sparens. Ein Nachteil der Bauspardarlehen: Sie werden in der Regel mit hohen Raten in vergleichsweise kurzer Zeit (zwölf bis 14 Jahre) zurückbezahlt. Dadurch ist die monatliche Belastung durch Tilgung plus Zinsen sehr hoch - vor allem für junge Familien kann das ein Problem werden.

Das Kernelement der Eigenheimfinanzierung ist das erstrangig abgesicherte Hypothekendarlehen, das über 20 bis 30 Jahre abbezahlt wird. Preis und maximale Höhe dieses Kredites hängen nicht nur von der Bonität des Kreditnehmers ab (festes Einkommen, Eigenkapital), sondern vom so genannten Beleihungswert der Immobilie. Diesen Wert ermittelt die Bank und er ist in der Regel deutlich geringer als der Kaufpreis. Die günstigsten Zinsen erhalten Kreditnehmer für Darlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes, also 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises.

Bevor ein Kreditvertrag unterschrieben wird, ist es ratsam drei bis sechs Angebote bei Banken und Sparkassen sowie von Anbietern im Internet einzuholen. Online-Darlehen sind laut Stiftung Warentest bis zu 0,5 Prozentpunkte billiger als solche aus dem Schaltergeschäft. Auf 15 Jahre gesehen lassen sich so bis zu 20000 Euro sparen. Viele Kreditinstitute bieten ihre Darlehen inzwischen auch im Internet an. Nutzer der Online-Angebote sollten sich allerdings gut mit der Materie auskennen.

Für die Suche nach dem günstigsten Kredit reicht der Blick auf den effektiven Zinssatz nicht aus. Auskunft über die gesamten Kosten gibt der Finanzierungsplan für die gesamte Laufzeit des Kredits. In diesem Plan wird Monat für Monat die Belastung für Tilgung und Zinsen sowie die Restschuld nach zehn Jahren oder nach Ablauf der Zinsbindungsfrist angegeben. Nicht jede Bank stellt diese Auflistung ungebeten auf, Kreditsuchende sollten danach fragen. Durch einen Vergleich der Restschuldbeträge lässt sich das günstigste Kreditangebot ermitteln.

Je schneller ein Kredit getilgt wird, desto billiger ist er. Statt der von den Kreditinstituten angebotenen Standarddarlehen mit einer Anfangstilgung von einem Prozent sollten deshalb möglichst sechs bis acht Prozent vereinbart werden - wenn es die finanzielle Belastbarkeit zulässt. Außerdem ist es ratsam, die Möglichkeit der Sondertilgung im Kreditvertrag festschreiben zu lassen. In der Regel ist es kein Problem, ein kostenloses Sondertilgungsrecht in Höhe von fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme jährlich zu vereinbaren: zum Beispiel um die Eigenheimzulage einzusetzen.

Neben Banken und Sparkassen bieten auch Versicherungen Darlehensverträge an. Diese haben einen recht günstigen Zinssatz, sind aber mit dem Abschluss einer Kapitallebensversicherung verbunden. In der Regel sind diese Kredite tilgungsfrei. Das heißt, es sind monatlich lediglich die Zinsen und die Versicherungsprämie fällig. Die Hypothek wird am Ende der Vertragslaufzeit durch die Auszahlung aus der Versicherung abgelöst. „Meistens für Eigenheimnutzer nicht empfehlenswert“, sagt Berater Weide.

Bei der Finanzplanung müssen sich Kreditsuchende für eine Zinsbindungszeit entscheiden. Üblicherweise können sie zwischen einem variablen und einem festen Zins für eine Zeit von fünf, zehn oder 15 Jahren wählen. Angesichts der niedrigen Zinssätze sollten Darlehensnehmer auf eine möglichst lange Zinsbindung setzen, am besten auf 15 Jahre. Aus solchen Verträgen können sie nach zehn Jahren aussteigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Mit dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist muss der Kreditvertrag neu ausgehandelt werden. Je höher die dann noch vorhandene Restschuld ist, desto größer die Gefahr, dass der Kreditnehmer aufgrund gestiegener Zinsen mit einer höheren monatlichen Belastung zurecht kommen muss, als zuvor.

Wer bei der Finanzierung von Wohneigentum clever vorgeht, kann im Alter mietfrei wohnen und ruhig schlafen, selbst wenn Dax und Nemax wieder einmal Minusrekorde ansteuern sollten.

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