Immobilien : Draußen vor der Tür

Dürfen Eigentümer von Versammlungen ausgeschlossen werden, wenn sie Geld schulden?

WAS STEHT INS HAUS?

Aufgrund einiger finanzieller Schwierigkeiten habe ich die letzten drei Monate kein Wohngeld zahlen können. Auf der nunmehrigen Eigentümerversammlung wurde beschlossen, mich von der Teilnahme und der Abstimmung sämtlicher Tagesordnungspunkte auszuschließen. Begründet wurde mein Ausschluss damit, dass in unserer Teilungserklärung steht, dass die Versammlung einen Wohnungseigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Versammlung und der Abstimmung ausschließen kann. Ist das zulässig?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit einem solchen Fall am 10.12.2010 – V ZR 60/10 – zu befassen. Der BGH geht in seiner Entscheidung davon aus, dass die vorgenannten Beschlussfassungen rechtsfehlerhaft zustande kamen, da die Regelung in der Teilungserklärung als nichtig anzusehen ist. Sofern in der Teilungserklärung geregelt ist, dass bei Verzug mit der Zahlung von Wohngeldern der Betroffene von der Versammlung auszuschließen ist und ihm auch kein Stimmrecht mehr zustehen soll, geht dies einfach zu weit. Zwar läßt das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern nach § 10 Abs. 2 S. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen. Dennoch sind Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung zu beachten. Die Gestaltungsfreiheit für Gemeinschaftsordnungen endet dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums verbietet nämlich einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht. Dagegen verstoßende Regelungen sind daher nach § 134 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nichtig. Daher ist ein allgemeiner Ausschluss von Eigentümerversammlungen unzulässig, weil dem Mitglied ein elementares Mitgliedschaftsrecht abgeschnitten wird, da er auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede keinen Einfluss mehr nehmen kann.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Eine Eigentümerversammlung dient dazu, sich auszusprechen und eben die anderen Eigentümer auch von der eigenen Meinung überzeugen zu können. Dies sind elementare Mitgliedschaftsrechte und stehen jedem Miteigentümer zu. Daher konnten Sie nicht einfach hiervon ausgeschlossen werden und Ihnen Ihr Stimmrecht genommen werden. Ein Eingriff in das Teilnahmerecht an der Versammlung wäre z. B. nur dann statthaft, wenn ein Wohnungseigentümer nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört. Und das trifft für Ihren Fall nicht zu. Daher sollten Sie eine Klage erheben, dass sämtliche Beschlüsse keinen Bestand haben. Sicherheitshalber sollten Sie die Monatsfrist ab der Beschlussfassung einhalten. Der BGH ließ offen, ob die Beschlüsse ungültig oder nichtig sind.

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