Immobilien : Drei, zwei, meins

Die Abnahme einer neu gebauten Wohnung ist nichts für Laien – das gilt auch in einer Gemeinschaftsanlage

WAS STEHT INS HAUS?

Die Eigentumswohnungsanlage ist fertiggestellt. Die Eigentumswohnung ist erworben, abgenommen und bezogen. Während in der Regel die grundbuchlichen Verpflichtungen beim Eigentumsübergang durch den handelnden Notar auf die Richtigkeit der im Kaufvertrag angegebenen Klauseln kontrolliert werden, verbleibt die Aufgabe, das fertiggestellte Gebäude auf die Einhaltung der in der Baubeschreibung angegebenen Ausstattungsmerkmale zu prüfen. Wer nimmt das Gemeinschaftseigentum ab? Wie werden dabei die Ansprüche der Wohnungseigentümer und des Verkäufers gesichert?

WAS STEHT IM GESETZ?

Im notariellen Kaufvertrag ist geregelt, wer das Gemeinschaftseigentum abnehmen darf und wann die Voraussetzungen vorliegen. Häufig ist vorgesehen, dass ein Sachverständiger die Abnahme vornimmt. Steht im Kaufvertrag hingegen, dass die Hausverwaltung oder der Verwaltungsbeirat hierfür zuständig sein sollen, bedienen sich diese meist ebenfalls eines Sachverständigen. Der Sachverständige prüft im Auftrag des Verkäufers und/oder des Käufers neutral und unabhängig die erreichte Bauqualität des Gemeinschaftseigentums. Die Abnahmeerklärung selbst kann nur der abgeben, der im Kaufvertrag benannt ist. Das Gemeinschaftseigentum ist – einfach gesagt – die Gesamtheit der Bauteile und der technischen Ausrüstung eines Gebäudes, die zur sicheren Benutzbarkeit des Hauses erforderlich sind. Welche Bauteile das sind, ist in der Teilungserklärung geregelt. Ist das Gebäude errichtet, wird eine örtliche Begehung durchgeführt, um die erstellte Baukonstruktion und deren technische Ausrüstung zu prüfen. In der Regel werden dazu die Eigentümer geladen.

Feststellbare Mängel und Abweichungen zur Baubeschreibung werden protokolliert. Bei geringen Mängeln, die auch während ihrer Abstellung nicht die Funktionalität des Gebäudes einschränken, ist eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglich. Gleiches trifft auf ggf. offene Restleistungen zu, deren zeitweises Fehlen die Benutzbarkeit des Gebäudes ebenfalls nicht einschränken darf.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist meist eine weitere Bezahlung einer Kaufpreisrate verbunden. Oft handelt es sich um die letzte Rate. Um die Ansprüche beider Seiten zu wahren, nämlich einerseits die Mangelbeseitigung finanziell zu sichern und andererseits die Auszahlung der letzten Kaufpreisrate nicht zu verzögern, bietet sich die Möglichkeit an, bis zur Beseitigung der Mängel und Restleistungen die dafür notwendigen finanziellen Aufwendungen als Sicherheit in Form einer Sonderbürgschaft bei der Hausverwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu hinterlegen. In der Abnahmeerklärung ist konkret das Abnahmedatum zu benennen. Formulierungen mit zeitlich aufschiebender Wirkung, wie „vorbehaltlich“, sind zu vermeiden. Grundsätzlich gilt bei der Abnahme: Entweder ist es abnahmefähig oder nicht.

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