Immobilien : Drum prüfe, wer sich lange bindet

Grundeigentum ist günstig in Berlin – doch lückenhafte Bauverträge und andere Fallstricken kommen teuer zu stehen

Jutta Burmeister

Als der 39-Jährige aus Potsdam vor knapp zwei Jahren den Bauvertrag für ein Einfamilienhaus im Berliner Umland unterschrieb, hatte er ein gutes Gefühl. Haus und Grundstück schienen mit rund 160000 Euro vergleichsweise preisgünstig zu sein. „Und als Kaufmann der Wohnungswirtschaft war ich sicher, Fallen im Vertrag zu erkennen“, sagt der Potsdamer. Heute kann er über seine Naivität nur den Kopf schütteln.

„Denn kurz nach Vertragsunterzeichnung begann auch schon der Ärger“, erzählt der Bauherr. Da Baubeginn und Fertigstellung des Hauses nicht exakt geregelt waren, verzögerten sich die Arbeiten um Monate. Mängel wurden nur schleppend oder gar nicht beseitigt, Eigenleistungen des Bauherrn wurden nicht wie geplant vom Kaufpreis abgezogen. Weil im Vertrag außerdem die Herstellermarken für die Heizung und andere technische Geräte fehlten, bekam das Haus eine Ausstattung, die nach Ansicht des Bauherrn minderwertig ist. Er klagte. Auf fast 15000 Euro haben sich die zusätzlich Kosten für Rechtsanwalt, Gutachter und Mängelbeseitigung summiert. Doch der Potsdamer kam sogar noch mit einem blauen Auge davon.

Zwei Drittel aller Bauverträge weisen eklatante Mängel auf, hat eine Untersuchung des Verbandes privater Bauherren (VPB) ergeben. „Werden diese erst nach Vertragsabschluss erkannt, kommen im Schnitt rund 28000 Euro an zusätzlichen Kosten auf den Bauherrn zu“, sagt Eva Reinhold-Postina, Pressesprecherin des VPB. Der Verband empfiehlt daher, schon vor Abschluss des Vertrages einen Sachverständigen einzuschalten. Bauträger sollten sich zudem freiwillig bestimmten „Mindestanforderungen“ unterwerfen. Diese wurden vergangenen Herbst im Bundesbauministerium im Rahmen der „Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“ für Ein- und Zweifamilienhäuser erarbeitet, sind aber noch nicht verbindlich.

Worauf also hätte der Bauherr aus Potsdam unbedingt achten sollen? „Ein bunter Werbeprospekt ersetzt kein Hausangebot“, stellt Rainer Huhle, Leiter des Bundesbüros beim Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB). Der BSB berät wie der VPB private Bauherren. Huhle zufolge gehören Grundrisse, Gutschriften für Eigenleistungen, eine komplette Bau- und Leistungsbeschreibung ebenso ins Angebot wie ein Entwurf des Bauvertrages mit Zahlungsplan. Oft enthalte das Angebot aber nur Pauschalpreise, kritisiert Huhle. Von 300 analysierten Leistungsbeschreibungen sei mehr als die Hälfte unvollständig. „Da steht dann: Das Haus erhält eine moderne Heizungsanlage. Aber der Name des Herstellers und die technische Beschreibung fehlen.“

Ähnlich mangelhaft seien viele Verträge: „In jedem zweiten Bauvertrag sind Baubeginn und Fertigstellung gar nicht geregelt“, klagt Huhle. „Aber der Bauherr muss doch wissen, wann er seine Mietwohnung aufgeben kann.“ Zum Vertrag gehöre ferner eine genaue Beschreibung des Vertragsgegenstandes und des Leistungsumfangs. Damit freilich sind viele Bauherrn überfordert: In einer Umfrage des BSB gaben 40 Prozent aller Bauherren zu, Baubeschreibung und Vertrag nicht genau verstanden zu haben. Dramatisch vermehrt habe sich in jüngster Zeit zudem die Zahl der Mängel bei Neu- und Altbauten sowie die Anzahl der Insolvenzen von Hausverkäufern. „Jedes neue Einfamilienhaus weist im Schnitt 10 bis 20 Baumängel auf und jeder fünfter Bauherr bleibt auf einem halb fertigen Haus sitzen“, sagt Huhle.

Eva Reinhold-Postina empfiehlt, einen unabhängigen Gutachter oder einen Architekten zu beauftragen. Beim VPB etwa belaufen sich die Kosten für eine Begleitung des kompletten Bauvorhabens auf maximal 1000 Euro. Demgegenüber könnten schon Kleinigkeiten wie falsche Abstände der Tropfkanten im Laufe der Jahre erheblich größere Kosten nach sich ziehen. Die Architektin ist immer wieder erstaunt über die oft grenzenlose Naivität von Bauherren. Bei Altbauten zum Beispiel sei es sinnvoll, stets nach dem Energiepass zu fragen. Darin steht, ob das Gebäude die Standards der Energieeinsparverordnung genügt. Dabei müssen bei einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren alte Heizungsanlagen durch neue ersetzt und das Haus gedämmt werden. „Die Kosten hierfür werden meist unterschätzt“, sagt Eva Reinhold-Postina.

„Bauen im Bestand“ sei eine der Hauptaufgaben der kommenden Jahre, meint auch Reinhard Bank, Pressesprecher der Bautec, die vom 17. bis 21.Februar stattfindet und die Themen „Altbaumodernisierung“ und „das komplette Gebäude“ in den Mittelpunkt stellt. Fast zwei Drittel aller Bauinvestitionen in Deutschland entfielen inzwischen auf die Sanierung von Altbauten. Um Baukosten zu senken und die Energieeffizienz zu steigern, müßten Bauaufgaben stärker gebündelt und die Gebäudehülle mit der Gebäudetechnik vernetzt werden, erklärt Bank einen Trend der Zukunft. Bei den Ausstellern der Bautec lassen sich darüber hinaus Trends zu farbigen Ziegeln und Natursteinen, zu neuartigen Techniken und Baustoffen zwecks Energieeinsparung und Verbesserung der Raumluft sowie ein Bedürfnis nach sichereren Schlössern, Türen und Garagentoren ausmachen.

Trotz aller Risiken – niedrige Zinsen und gesunkene Immobilienpreise sorgen für günstige Rahmenbedingungen beim Bau oder Kauf eines Eigenheims, heißt es bei der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank und bei der Stiftung Warentest. Für Berlin sieht Jürgen-Michael Schick, Vizepräsident des Verbands Deutscher Makler (VDM), einen großen Bedarf an bezahlbaren innerstädtischen Grundstücken. Gefragt seien vor allem Zehlendorf-Steglitz, Charlottenburg-Wilmersdorf sowie Reinickendorf und Pankow. Während im Südwesten der Stadt die Nachfrage deutlich das Angebot übersteige, können Pankow, Hermsdorf, Konradshöhe und Frohnau einen deutlichen Zuwachs verzeichnen. Zunehmender Beliebtheit bei Selbstnutzern von Eigentumswohnungen und Kapitalanlegern erfreue sich in letzter Zeit zudem Kreuzberg. „Der Bezirk ist aus seinem Dornröschenschlaf erwacht“, sagt Schick. So mancher, der vor zehn Jahren nach Friedrichshain oder in den Prenzlauer Berg gezogen sei, kehre jetzt zurück.

Vermarktungsprobleme hätten dagegen „klischeebeladene Bezirke“ wie Marzahn und Hellersdorf sowie Plattenbauten und Siedlungen aus den 1950er Jahren generell. Für die nahe Zukunft erwartet Schick eine starke Nachfrage nach großflächigen, gut ausgestatteten Wohnungen in Mitte, Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg sowie nach „jeder Art von selbst genutztem, frei stehenden Einfamilienhaus, egal ob Neu- oder Altbau.“

Einen Trend zu günstigen Bungalows und anderthalbgeschossigen Häusern für 90000 bis 180000 Euro hat Karsten Peters von der der Fibav Immobilien GmbH ausgemacht. Der Verkauf individuell geplanter Häuser, die bei der Fibav bis zu 350000 Euro kosten, nehme dagegen prozentual ab. Im Umland seien vor allem Lagen im nördlichen Bereich von Potsdam wie Bornstedt und Bornim sowie Teltow und Kleinmachnow begehrt. „Lückenbebauungen in Berlin verkaufen sich wegen der hohen Preise dagegen nur schwer“, meint Karsten Peters.

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