Immobilien: Drum rechne, wer sich ewig bindet

Der Kauf einer Immobilie ist mit langjährigen finanziellen Verpflichtungen verbunden. Da muss die Finanzierung sorgfältig aufgebaut sein und alles richtig geplant werden. Das Problem: Für jede Immobilie ist eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten denkbar, nicht zuletzt durch die mögliche Einbindung von öffentlichen Mitteln. Entscheidend ist, welches Konzept am besten zur individuellen Situation passt. Das herauszufinden, ist ohne fachkundige Hilfe von Baufinanzierungsexperten meist nicht zu leisten.

Besteht Klarheit über die Gesamtkosten des Objekts, das vorhandene Eigenkapital und die monatlich zu schulternde Rate, beginnt die Suche nach einer günstigen Finanzierung. Hier kann zum Beispiel die Verbraucherzentrale helfen, die von Anbietern unabhängig berät. In der Regel ist das Finanzierungskonzept ein individueller Mix aus Eigenkapital, Bank- oder Hypothekendarlehen, Bauspardarlehen oder Kapitallebensversicherung, Arbeitgeberdarlehen und möglichen Fördermitteln.

Eigenkapital ist für Selbstnutzer das Fundament einer soliden Baufinanzierung. 20 bis 25 Prozent der Gesamtkosten sollten vorhanden sein. „Ob ein Bausparvertrag sinnvoll in die Finanzierung einbezogen werden kann, muss im Einzelfall geprüft werden. Keinesfalls ist eine Bausparfinanzierung per se die richtige Finanzierung“, so Peter Dirk von der Verbraucherzentrale Berlin.

Den größten Anteil an der Finanzierung hat meist das Annuitätendarlehen. Es zeichnet sich durch gleich bleibende Raten aus Zins und Tilgung über den Zeitraum aus, für den die Zinsen festgelegt werden. Möglich sind fünf, zehn oder mehr Jahre. Viele Institute bieten auch Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren an, was mit einem Zinsaufschlag verbunden ist.

Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren haben den Vorteil, dass zehn Jahre nach Auszahlung des Kredites der Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden kann, um sich aktuell günstige Zinsen zu sichern. Dieses Kündigungsrecht hat nur der Kreditnehmer, nicht der Kreditgeber. Man kann den Kreditbetrag auch splitten und verschiedene Zinsbindungen wählen.

Anfangs ist der Tilgungsanteil in der monatlichen Rate niedrig, zum Beispiel ein Prozent der Kreditsumme. Er steigt von Monat zu Monat um den Betrag, um den mit jeder Tilgung die Zinsbelastung zurückgeht.

Die passende Laufzeit zu wählen, heißt zu prüfen, welche monatliche Rate zu verkraften ist. Je höher die Rate, desto kürzer ist die Laufzeit und desto niedriger der Zinssatz. Bei dem derzeit niedrigen Zinsniveau lohnt es sich, die Zinsen für einen längeren Zeitraum oder sogar für die komplette Laufzeit des Vertrages zu sichern.

Wer es sich leisten kann, sollte statt einem üblichen Tilgungssatz von einem Prozent besser 1,5 zwei oder drei Prozent Tilgung im Kreditvertrag für seine selbstgenutzte Immobilie vereinbaren. Gepaart mit einer langen Zinsbindung werden die Finanzierungskosten erheblich gesenkt. Denn bei nur einem Prozent anfänglicher Tilgung muss rund das zweieinhalbfache des ursprünglichen Kreditbetrages zurückgezahlt werden. Wer sich keine höhere Monatsbelastung leisten kann, sollte unbedingt kostenfreie Sondertilgungen vereinbaren. Viele Geldhäuser gewähren bis zu fünf Prozent im Jahr. Doch Aufschläge für die Sondertilgungen oder den nachträglichen Wechsel des Tilgungssatzes können die Finanzierung nachträglich verteuern. Bei der Angebotsauswahl sollten deshalb die Nebenbedingungen nicht vergessen werden. So sollte eine möglichst lange Karenzzeit ausgehandelt werden, bevor Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile fällig werden.

Auch flexible Tilgungsoptionen sollten vorausschauende Bauherren bei der Wahl der richtigen Immobilienfinanzierung im Blick haben, meinen die Experten. Das gelte sowohl für die Konditionen, unter denen ein Kredit beispielsweise nach einer Gehaltserhöhung schneller oder vorzeitig zurückgezahlt werden kann, als auch für eventuelle Aufschläge, wenn der Tilgungssatz aufgrund Familienzuwachs oder finanzieller Engpässe gesenkt werden soll.

Die Zinsunterschiede zwischen den Anbietern sind erheblich. Daher lohnt sich unbedingt ein Vergleich mehrerer Angebote. Mitunter erschweren bonitätsabhängige Zinskonditionen den Angebotsvergleich, sagen die Experten der ING-DiBa. Der attraktive Zins komme oftmals nicht wirklich beim Bauherrn an, weil es die Kondition nur gibt, wenn sehr hohe Bonitätsanforderungen erfüllt werden. Da könne schon der Job in einer von der Bank als krisenanfällig betrachteten Branche die Finanzierungskosten durch entsprechende Zinsaufschläge kräftig erhöhen. Ingrid Laue (mit ap)

Informationen und Beratung zur Baufinanzierung erteilt die Verbraucherzentrale Berlin, Am Hardenbergplatz 2, 10623 Berlin. Anmeldung unter Tel. 214 85–237. Telefonberatung unter 0900 1 8877-105 (Di. u. Do. 10-14 Uhr für 1,86 Euro/Min.)

Ingrid Laue (mit ap)D