Immobilien : Dübellöcher müssen beim Auszug lediglich verspachtelt werden

ANDREAS LOHSE

Faustregel für die Renovierung: Bei normaler Abnutzung der Wohnung sind Farbe, Tapeten und Gips ausreichend / Gesetzliche Fristen beachtenVON ANDREAS LOHSE Praktische Gründe sprechen dafür, Wände, Decken und Türen nicht gerade dann zu streichen, wenn das Fenster wegen Schneegestöbers lieber geschlossen bleiben sollte.Doch wer seine Renovierungspläne immer wieder verschiebt, könnte Ärger bekommen, hat doch auch der Vermieter - wenngleich in Maßen - ein Wörtchen mitzureden.Unter Umständen kann er sogar Schadenersatz beanspruchen.Doch grundsätzlich gilt: "Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten." So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch.Allerdings hat der Bundesgerichtshof beschieden, daß es zulässig ist, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abwälzt, soweit diese aufgrund von Abnutzung fällig werden.Und so dürfte es meistens geregelt sein.Bevor man jedoch zu Pinsel und Farbe greift, sollte man sich drei Fragen stellen: Was steht im Mietvertrag? Ist das, was der Vermieter dort verlangt, tatsächlich eine Schönheitsreparatur? Und: Sind die geforderten Renovierungen jetzt schon fällig? Ist die Renovierung tatsächlich Sache des Mieters gilt als Faustregel: Alles, was beim normalen Wohnen abgenutzt und mit "Farbe, Tapeten und Gips" erneuert werden kann, zählt zu den Schönheitsreparaturen.Der Bundesgerichtshof hat das präzisiert: "Das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Gern legt mancher Vermieter beim Begriff Schönheits-"Reparatur" die Betonung auf das zweite Substantiv.Aber für Außenanstriche, größere Putz-, Maurer oder Tischlerarbeiten muß der Mieter nicht zu Hammer und Kelle greifen, sondern nur die Schäden beseitigen, die er selber verursacht hat.Aber in welcher Qualität? "In mittlerer Art und Güte", antworten die Juristen, was wiederum Spielraum läßt, denn es muß nicht der teuerste Weg gewählt werden.Handwerklich geschickte Mieter können selber sach- und fachgerecht tapezieren und streichen, solange sie mit ihrer Arbeit kein laienhaftes Chaos hinterlassen, andernfalls der Vermieter einen Handwerker damit beauftragen kann und die Kosten dafür dem Mieter in Rechnung stellt.Der Mietvertrag darf den Weg zum Handwerker allerdings nicht vorschreiben - tut er es doch, ist es, selbst unterschrieben, für den Mieter ohne Belang.Steht im Vertrag, er habe die Wohnung besenrein zu übergeben, muß gewährleistet sein, daß er seine Möbel und etwaigen Sperrmüll beseitigt und der Nachmieter jederzeit Platz für seine Sachen hat.Eine Renovierung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Ein Irrglaube ist, daß Mieter auf Schönheitsreparaturen verzichten dürften, wenn sie die Wohnung schon unrenoviert übernommen haben.Umgekehrt sind vertragliche Regelungen unwirksam, die besagen, daß der Mieter beim Auszug auf jeden Fall auf seine Kosten renovieren müsse. Streit gibt es oft wegen der berühmten Dübellöcher.Aber das Anbringen von Dübeln - auch an Kacheln - zur Befestigung von Regalen und Schränken entspricht dem normalen Gebrauch.Der Mieter muß die Löcher beim Auszug lediglich verspachteln, aber deshalb nicht die gesamte Wand neu verputzen.Nur eine aus dem Rahmen fallende Häufung von Dübellöchern ist als "übernormale Abnutzung" anzusehen, dann beispielsweise, wenn ein eifriger Sammler seine Wände über und über mit Bildern tapeziert, von denen jedes seinen eigenen, stabilen Haken benötigt. Verletzt der Mieter, vornehmlich beim Auszug, seine vertraglich übernommene Pflicht zur Schönheitsreparatur, kann ihm der Vermieter eine Frist setzen, dies nachzuholen.Bevor der nun eine Wohnung auf Kosten des Mieters renovieren lassen darf, muß er ihm eine Nachfrist gewähren und schließlich noch damit drohen, daß zu einem späteren Termin keine mieterseitige Renovierung mehr anerkannt werde.Kündigen kann der Vermieter dem Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nur in Ausnahmefällen, wenn beispielsweise durch langjährige Unterlassung große Schäden drohen oder gar die Bausubstanz gefährdet ist.Um überflüssigen Streit zu vermeiden, sollten folgende Punkte beachtet werden: -Fristgemäß, spätestens aber beim Auszug, sollten alle Renovierungsarbeiten erledigt sein.Als Beweis dafür dienen die Quittungen für das Material. -Beim Einzug ebenso wie beim Auszug sollte gemeinsam mit dem Vermieter ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden, um den Zustand der Räume zu dokumentieren. -Vor dem Einzug Fotos vom Zustand der Wohnung machen. -Wer diese Hinweise beachtet, dürfte unangemessenen Forderungen seitens des Vermieters gelassen entgegensehen. Renovierungsfristen Nach einer gerichtlichen Grundsatzentscheidung sind folgende Fristen, nach deren Ablauf renoviert werden sollte, angemessen: -Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre; -Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre; -andere Nebenräume sowie Lackanstriche alle sieben Jahre. -Räume, deren Renovierungsfristen beim Auszug noch nicht abgelaufen sind, müssen nicht renoviert werden, allerdings sind spätestens dann überfällige Renovierungen nachzuholen.Verläßt ein Mieter also nach zwei Jahren wieder seine Wohnung, braucht er bei deren normaler Nutzung überhaupt nicht zu renovieren.alo

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