Immobilien : Eheleute bevorzugt

ANDREAS LOHSE

Keine Frage: Wo die Liebe hinfällt, ist zunächst nur noch Platz für das Glück.Und findet man dann noch die passende Wohnung, steht dem gemeinsamen Nest nichts mehr im Wege.Doch sollte man mit dem überquellenden Herzen den Verstand nicht völlig erschlagen.Gerade Paaren ohne Trauschein kann mancherlei Unbill widerfahren, wenn der Lebensgemeinschaft - oder dem Lebenspartner - doch mal etwas zustoßen sollte.Dabei verstößt das Zusammenleben in "wilder" Ehe zwar auch richterlich-offiziell nicht mehr gegen die guten Sitten (BGH, Az.V ZR 58 / 81), wird gleichwohl vom Gesetz noch immer geringer geschützt als die Ehe mit Trauschein.Somit ist es ratsam, mietrechtlich einiges zu regeln.

Ziehen beide Partner in eine Wohnung und unterschreiben auch gemeinsam den Mietvertrag, können sie gegenüber dem Vermieter auch nur gemeinsam auftreten.Der Hausbesitzer muß seinerseits ein Anliegen (beispielsweise die Mieterhöhung) auch beiden Mietern gegenüber erklären.Zerbricht die Lebensgemeinschaft und soll die Wohnung aufgelöst werden, gilt analog: Die Kündigung nur eines der Mieter fruchtet nicht.Der Vorteil einer gemeinsamen Unterschrift: Keiner der beiden Ex-Gefährten ist der Willkür des anderen ausgeliefert, mithin niemand kurzerhand obdachlos.

Hier gibt es drei Möglichkeiten: Alle Mieter kündigen fristgerecht."Der Vermieter ist dann in der Entscheidung frei, ob er mit dem verbleibenden Mieter einen neuen Mietvertrag abschließt", heißt es dazu in der Zeitschrift "Das Grundeigentum".Zweite Variante: Durch einen Aufhebungsvertrag zwischen Vermieter und allen Mietern wird geregelt, daß der Auszugswillige aus dem Mietvertrag entlassen, dieser jedoch im übrigen fortgesetzt wird.Und schließlich können alle Parteien eine Aufhebungsvereinbarung treffen und gleichzeitig einen neuen Vertrag vereinbaren.

Allerdings habe der Vermieter "keinen Anspruch darauf, daß die Mieter kündigen; diese wiederum haben keinen Anspruch auf Abschluß einer Aufhebungsvereinbarung oder auf Entlassung eines der Mieter aus dem Vertrag", so die Hausbesitzer-Juristen.Komme es zu keiner Einigung, seien beide Partner nach wie vor Mieter, auch wenn einer nicht mehr in der gemeinsamen Wohnung wohnt.Beide haften dann auch weiterhin für den Mietzins.Allerdings könne der Ausgezogene von demjenigen, der die Wohnung halten will, "die Freistellung von den Mietzinsforderungen des Vermieters verlangen", urteilte in einem Fall das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.22 U 43 / 97).Auch hat der Partner einer gescheiterten nichtehelichen Lebensgemeinschaft nach seinem Auszug aus der gemeinsam gemieteten Wohnung gegen den verbleibenden Mitmieter "einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung zu dem vertraglich nächstmöglichen Zeitpunkt" selbst dann, "wenn der Vermieter einer vorzeitigen Beendigung zustimmen würde", so das Landgericht Gießen (Az.1 S 487 / 95).

Der zweite mietrechtlich relevante Fall: Einer der Partner zieht in das Domizil des anderen.Hier ist der Wohnungsmieter berechtigt, den anderen in seinen Haushalt aufzunehmen, wenn er eine dauernde Gemeinschaft gründen will.Dabei spiele es keine Rolle, so der Deutsche Mieterbund, ob "es sich um eine Person gleichen oder anderen Geschlechts" handele.Voraussetzung ist lediglich, daß die Gründe des Mieters erst nach Abschluß des Mietvertrages entstanden sind und die Wohnung nicht überbelegt ist, entschied der Bundesgerichtshof (in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 85, S.7).

Allerdings sei immer zu prüfen, "ob nicht der Vermieter Gründe geltend machen kann, die eine Aufnahme dieser Person für ihn unzumutbar erscheinen lassen".Der Aufnahme eines Partners stehe jedoch nicht entgegen, daß "der Lebensgefährte Mietschulden beim Vermieter hat" (AG Hamburg, Az.46 C 757 / 96).Unangenehm kann es werden, wenn der "falsche" Bewohner auszieht.In einem Fall hatte der Hauptmieter seine Wohnung verlassen, während seine Freundin darin blieb.Die Vermieterin sah in der Überlassung der Wohnung an die ehemalige Partnerin - und der beiden gemeinsamen Kinder - einen vertragswidrigen Gebrauch und erzwang deren Auszug (AG Neukölln, Az.7 C 231 / 96).Eheleute hätten in vergleichbarer Situation die Möglichkeit, im Fall einer Scheidung gerichtlich klären zu lassen, wer das Mietverhältnis fortsetzen darf (§ 5 Hausrats VO).

Stirbt einer der Partner der nichtehelichen Lebensgemeinschaft, tritt der andere "mit dem Tod des Mieters in mit diesem bestehendes Mietverhältnis ein", urteilte in einem Fall das LG Berlin (Az.64 S 71 / 97) - allerdings nur "analog § 569a Abs.2 BGB", der wiederum gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften nicht berücksichtigt.Der Versuch von Bündnis90 / Die Grünen, auch gleichgeschlechtlichen Lebensgemeinschaften dieses Eintrittsrecht zu ermöglichen, scheiterte im Sommer am Widerstand der konservativ-liberalen Regierung in Bonn.So haben gleichgeschlechtliche Partner beim Tod des Gefährten kein Recht darauf, in der gemeinsamen Wohnung zu bleiben, sofern sie nicht selbst den Mietvertrag unterzeichnet haben.Umgehen ließe sich diese Gesetzeslücke nur, falls der Verstorbene seinen Partner als Erben eingesetzt hatte, denn geerbt wird auch der Mietvertrag.Der Vermieter ist jedoch in solchen Fällen berechtigt, den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (BGB § 569,2).Dies muß zum nächstzulässigen Termin geschehen, andernfalls gelten die normalen Kündigungsregeln.

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