Immobilien : Eigentümer mit beschränkten Rechten

Beim Erwerb einer Immobilie kann es schnell zum Streit mit anderen Eigentümern und dem Bauträger kommen – manches ließe sich vermeiden

Ralf Schönball

Zehn Jahre, nachdem er mit seiner Familie die Dachgeschosswohnung erworben und bezogen hatte, beschlichen Frank Maier ernsthafte Zweifel: Das Kinderzimmer, so wähnte er, ist fünf Quadratmeter zu klein geraten. Er fischte die Teilungserklärung aus dem Ordner mit der Aufschrift „Eigentumswohnung“, zog vor Gericht – und bekam Recht. Die Mauer muss weg, befanden die Richter. Eine neue Wand müsse ein paar Meter weiter, im Kinderzimmer des Nachbarn, hochgezogen werden. Denn in den Verträgen der Eigentümergemeinschaft stand, dass im Dachgeschoss zwei genau gleich große Wohnungen entstehen sollten.

Der Fall ist ein Beispiel für Streitigkeiten innerhalb von Gemeinschaften von Wohnungseigentümern. Gestritten wird gerne und viel. Dabei geht es um Zuschnitt und Nutzung der eigenen Wohnung oder auch des Kellers. Und es geht um die Verteilung von Kosten und Nutzen der gemeinsam gebrauchten Flächen in dem Gebäude: Flure, Partyräume, Dachgeschosse. Da jeder Eigentümer mitreden darf, kommt es in den Versammlungen oft zu heftigen Fehden.

Zwar fällt die Versammlung ihre Beschlüsse demokratisch: Bei der Abstimmung in strittigen Angelegenheiten entscheiden Mehrheiten. Dennoch führt dies nicht immer zu einem fairen Interessenausgleich, denn bei Neubauten oder sanierten Altbauten kommen die Mehrheiten nicht selten unter dubiosen Umständen zustande. Und weil die Änderung der Stimmenverhältnisse innerhalb einer Gemeinschaft schwierig ist, ebenso wie die vorzeitige Kündigung eines umstrittenen Verwalters, müssen Käufer von Wohnungen auch hier auf der Hut sein.

„Wer eine Immobilie in einem Wohnhaus erwerben will, sollte zunächst prüfen, ob das Objekt so überhaupt existiert“, sagt Rechtsanwalt Uwe Wanderer. Angaben in Prospekten und Versprechungen von Verkäufern entsprächen oft nicht der gebauten Realität vor Ort. Wanderer ist auf Wohneigentumsrecht spezialisiert und beklagt ferner: „In meiner zwanzigjährigen Berufspraxis ließen höchstens zehn Erwerber vor Abschluss eines Kaufvertrages Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung von mir prüfen. Alle anderen kamen erst, als es zu spät war.“ Auch Umbauten würden oft ohne Absprachen in Angriff genommen. Die Folge seien teilweise „wahnwitzige Wertevernichtungen“.

Zum Beispiel im Falle eines Eigentümers, der seine Terrasse verglast hatte. Die bauliche Änderung war nicht in der Teilungserklärung vorgesehen. Verboten war sie deshalb zwar nicht. Doch weil andere Eigentümer daran Anstoß nahmen, musste der Bauherr sie auf deren Betreiben hin wieder abreißen.

500000 Euro für die Nachbarn

Etwas mehr Glück hatte ein anderer Immobilieneigentümer. Den aufwändigen Ausbau eines Dachgeschosses ließ er sich Millionen kosten, und er krönte seine prachtvolle Maisonette mit einer 5,20 Meter hohen Glaskuppel – „so prächtig wie der neue Anbau von Architekt Pei auf der Museumsinsel“, sagt Wanderer. Zunächst herrschte ein trügerischer Friede in der Eigentümergemeinschaft. Erst als das Dachgeschoss vollendet war, zog ein Sturm der Entrüstung auf gegen den luxuriösen Ausbau. Zum Abriss der Glaskuppel kam es aber nicht: „Der Bauherr legte 500000 Euro auf den Tisch der drei verärgerten Eigentümer“, sagt Wanderer. Darauf hätten die ihren Widerstand aufgegeben.

Nach Angaben von Egbert Kümmel, Rechtsanwalt in der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Schultz&Seldenneck, kommt es am häufigsten in den ersten fünf Jahren nach Erwerb einer Wohnung zum Streit innerhalb der Gemeinschaft. Das hänge mit den ganz besonderen Mehrheiten zusammen, die in den Versammlungen kurz nach Errichtung eines Neubaus oder nach Aufteilung eines sanierten Altbaus bestehen: In dieser Zeit sei oft noch der Bauträger im Besitz einer größeren Zahl von Wohnungen – und er hatte so auch die Mehrheit der Stimmen in der Eigentümerversammlung. Zum Beispiel, indem er die Parkplätze in der Wohnanlage im Eigentum behält und an jeden einzelnen Parkplatz ein Stimmrecht binden lässt (siehe Kasten). Zudem beauftrage der Bauträger meistens eine Hausverwaltung seiner Wahl. Die Folge: Die Verwaltung stehe nicht im Dienst einzelner Eigentümer, sondern des Bauträgers.

Bauträger und Verwalter paktieren

Mit der Mehrheit der Stimmen in der Gemeinschaft sowie der Unterstützung der Verwaltung könne der Bauträger seine Interessen durchsetzen. Andere Eigentümer ziehen dann regelmäßig den Kürzeren. Wenn die Wohnungskäufer die Beseitigung von Baumängeln verlangen, dann prüfe die Hausverwaltung den Fall. Da diese dem Bauträger gegenüber verpflichtet, oft sogar ein verbundenes Unternehmen sei, wehre sie die Forderungen ab oder verschleppe die Angelegenheit. Nach fünf Jahren sei die Gewährleistungsfrist abgelaufen. Erst dann ende auch die Laufzeit der meisten Verwalterverträge.

Spätestens dann ziehen die Gemeinschaften einen Schlussstrich. Rechtsanwalt Kümmel: „Fast jede neu gegründete Gemeinschaft wählt den ersten Verwalter so schnell wie möglich ab.“ Zumal Verwaltungen, die im Dienste von Bauträgern stehen, sich dies meist auch teuer bezahlen ließen: 30 Euro pro Wohneinheit und Monat, das Doppelte des am Marktes üblichen Honorars.

Nicht immer sind die Interessen einzelner Eigentümer in den Gemeinschaften so leicht zu durchschauen wie im Fall des Bauträgers. Johann Tillich, Präsident des Vereins für Existenzsicherung, berichtet von einem Fall in Kassel, wo ein Verwalter eine Mehrheit in der Eigentümergemeinschaft dadurch bekam, dass er Mitglieder des Verwaltungsbeirats auf seine Seite zog. Im Beirat sitzen gewöhnlich Eigentümer einzelner Wohnungen. Sie sollen stellvertretend für die anderen Einzeleigentümer die Arbeit der Verwaltung überwachen. In dem Kasseler Fall schaltete der Verwalter diese Kontrollinstanz dadurch aus, dass er die Beiräte an den Gewinnen seiner Verwaltungsfirma beteiligte.

In einem anderen Fall, in Göttingen, setzte ein Hausverwalter Eigentümer dadurch unter Druck, dass er ihnen mit der Umlage von Sanierungskosten in Millionenhöhe drohte. Viele konnten nicht zahlen. Ihnen bot der Unternehmer den Erwerb ihrer Wohnungen für 5000 Euro an. Ziel des Verwalters war es, so Tillich, das sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen, um das Grundstück in bester Citylage mit Gewinn neu zu bebauen. Eine leere Drohung ist diese Umlage von Kosten des Gemeinschaftseigentums nicht, denn jeder Eigentümer haftet „Gesamtschuldnerisch“ für jede Rechnung. Das kann teuer kommen. Nicht nur, wenn saniert werden muss, sondern auch wenn andere Eigentümer ihr monatliches „Wohngeld“ schuldig bleiben. Vom Wohngeld zahlt die Gemeinschaft etwa Wasser, Müllabfuhr und Gartenarbeit. Kann einer nicht zahlen, müssen die anderen für ihn aufkommen.

Sogar in den Ruin kann die gesamtschuldnerische Haftung Eigentümer treiben, wenn der Bauträger ihrer Wohnanlage insolvent wird, bevor er die meisten Immobilien verkauft hat. Das Wohngeld für die leer stehenden Wohnungen müssen dann die wenigen ersten Käufer bezahlen. „Sonderumlagen in Höhe von 15000 Euro bei einem Haus mit 25 Wohnungen sind keine Seltenheit“, sagt Rechtsanwalt Wanderer.

Einzelne Eigentümer werden nicht nur zur Kasse gebeten, wenn ein Bauträger oder andere Eigentümer nicht zahlen können. Eine „ungerechte“ Verteilung des Wohngelds kann sogar System haben, indem sie in der Teilungserklärung festgeschrieben wird. Da die Gerichte das Prinzip der „Vertragsfreiheit“ in Ehren halten, und jeder Wohnungskäufer die vereinbarte Kostenverteilung prüfen kann, ist dieser Trick selten justiziabel. Diese Chance lässt sich manchein Bauträger nach Erfahrung von Rechtsanwalt Kümmel nicht entgehen: „Er bindet möglichst kleine Teile der Gemeinschaftskosten an jene Einheiten, die er als letzte verkaufen will.“

Und noch eine Gefahr lauert beim Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft: So genannte Sondernutzungsrechte. Damit wird etwa festgelegt, welcher Wohnungskäufer welchen Stellplatz in der Tiefgarage nutzen darf. Trotz des Nutzungsrechts bleibt der Stellplatz Eigentum der Gemeinschaft. Daher zahlen alle Eigentümer anteilig für den dort verbrauchten Strom oder Reparaturen an der Bausubstanz der Garage.

Zahlen müssen auch Wohnungseigentümer, die weder ein Auto noch ein Sondernutzungsrecht haben – für Gemeinschaftseigentum zahlen alle gemeinsam, egal wer dieses nutzt. Dasselbe gilt für die Eigentümer von Wohnungen im Erdgeschoss: Sie zahlen für den Aufzug, obwohl sie diesen nicht nutzen.

„Deshalb ist eine genaue Prüfung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf so wichtig“, sagt Wanderer – bei besonders ungünstigen Verträgen sollte man sogar erwägen, vom Wohnungskauf zurückzutreten.

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