Eigentümerwechsel : BGH entscheidet über Mieterhöhungen

Käufer kann Rechte als Vermieter vor formalem Kauf wahrnehmen.

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Beim Verkauf eines Mietshauses kommt es häufig zu Rechtsunsicherheiten – auch für die Mieter. Das gilt besonders dann, wenn der Verkauf zwar schon beim Notar beurkundet wurde, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Ab wann ist der neue Vermieter eigentlich berechtigt, die Miete einzuziehen oder gar Mieterhöhungen durchzusetzen? Ab dem Notartermin oder erst nach der Umschreibung des Grundbuchs?

Mit solch einem Fall befasste sich jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Im Streitfall ging es um die stolze Summe von 29 000 Euro. Das Urteil: Eigentlich ist der Eigentümerwechsel erst mit dem Grundbucheintrag vollzogen, der Alteigentümer kann den neuen Käufer aber schon vorher zum Mieteinzug bevollmächtigen.

Im konkreten Fall ging es um einen Hausverkauf in Frankfurt am Main. 2006 wurde der Vertrag beim Notar unterschrieben. Darin wurde auch bestimmt, dass der Käufer – die Annington Gesellschaft – sofort in alle Rechte und Pflichten eintritt und alle mietrechtlichen Erklärungen abgeben darf, auch schon vor dem Eintrag ins Grundbuch.

Die neue Vermietergesellschaft ließ daraufhin die Mieten auf ihre Konten überweisen, machte die Betriebskostenabrechnungen und erhöhte auch mehrfach die Mietpreise. Der Haken: Bis zur Umschreibung im Grundbuchamt vergingen vier Jahre! Erst 2010 wurde die Gesellschaft amtlich neuer Eigentümer. Eine Mieterin setzte sich daraufhin zur Wehr. Der neue Eigentümer habe seine Vermieterstellung jahrelang nur vorgespiegelt und sei weder zum Mieteinzug noch zur Mieterhöhung berechtigt gewesen. Die Mieterin forderte die über vier Jahre gezahlten Mieten inklusive Mieterhöhungen zurück, nämlich 28 948 Euro.

Nach dem Gesetz ist ein Eigentümerwechsel nämlich erst vollzogen, wenn die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Erst dann hat der Käufer alle Rechte, aber auch alle Pflichten des Alteigentümers. Der Neue kann dann – wie der Voreigentümer – den Mietzins einziehen, Erhöhungen fordern oder auch Eigenbedarfskündigungen aussprechen. Was gilt aber, wenn zwischen notariellem Kaufvertrag und Eintrag im Grundbuch Jahre liegen? Verzögerungen im Grundbuchamt sind angesichts der hohen Zahl an Hausverkäufen nicht mehr selten. Denn die niedrigen Zinsen haben dazu geführt, dass Anleger massenhaft in Immobilien investieren. Da sich dadurch die Immobilienpreise vor allem in Großstädten stark erhöht haben, sehen Alteigentümer oder auch Erben jetzt gute Verkaufschancen. In dem Frankfurter Fall kam noch hinzu, dass die neue Eigentümerin den Mietern die Vollmacht im Notarvertrag nicht gezeigt hatte. Kaufverträge werden üblicherweise nicht Dritten offenbart.

Da die Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt war, ging der Streit durch alle Instanzen. Die Mieterin scheiterte mit ihrer Klage sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht Frankfurt. Auch der BGH entschied jetzt in letzter Instanz, dass der Verkäufer den Käufer ermächtigen darf, schon vor der Grundbuchumschreibung in die Vermieterstellung einzutreten. Eine Offenlegung dieser Vereinbarung gegenüber den Mietern müsse es nicht geben. Folglich durfte der Käufer in der langen Interimszeit die Mieten einziehen und in eigenem Namen auch die Mieten erhöhen. Die Klage der Mieterin auf Rückzahlung der rund 29 000 Euro ist damit rechtskräftig abgewiesen. (AZ.: BGH VIII ZR 203/13)

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