Immobilien : Eigentum verpflichtet – zu höheren Steuern

Die Folgen des geplanten Gesetzes zur Immobilienbesteuerung für Anleger und Erben

Frank Rodloff

Eigentümer vermieteter Wohnungen müssen schnell reagieren, wenn sie den von der rot-grünen Bundesregierung geplanten steuerlichen Mehrbelastungen entgehen wollen.

Mit der Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns soll nach der Koalitionsvereinbarung von rot-grün künftig Schluss sein. Dann muss bei einem Verkauf die Differenz zwischen ursprünglichen Anschaffungskosten und dem erzielten Kaufpreis voll versteuert werden. Dabei lag der Reiz von Immobilien-Investitionen bis jetzt auch darin, dass man Kosten steuerlich geltend machen konnte, die Veräußerung nach zehn Jahren aber steuerfrei blieb.

Wer also 1991 eine Immobilie für eine Million erwarb und sie in diesem Jahr für 1,5 Millionen verkauft hatte, musste den Gewinn nicht versteuern. Ab kommendem Jahr werden dagegen 500000 Euro mit dem Steuersatz des Verkäufers belastet. Schlimmer noch kommt es für Erwerber steuerbegünstigter Wohnungen in den neuen Ländern, die Sonder-AfA in Anspruch genommen hatten, weil bei der Berechnung des zu versteuernden „Gewinns“ seit 1995 die Anschaffungskosten um die in Anspruch genommenen Abschreibungen gekürzt werden.

Die Folge: Selbst wer beim Verkauf der Sonder-Afa-Immobilie nicht mehr den einst bezahlten Kaufpreis erlöst, muss Steuern bezahlen. Beispiel: Ein Käufer erwarb eine vermietete Wohnung 1995 für 500000 Euro. Dafür konnte er 250000 Euro binnen fünf Jahren von dem zu versteuernden Einkommen abziehen. Verkauft er die Immobilie 2006 für 400000 Euro, dann muss er 150000 Euro versteuern.

Denn für den Fiskus beträgt der „Wert“ der Immobilie 250000 Euro: Kaufpreis minus Steuervorteile. Damit sind alle früheren Berechnungen über die wirtschaftliche Attraktivität der Kapitalanlage hinfällig. Wer heute noch plant, eine Immobilie zu erwerben, sollte sich das gut überlegen.

Eigentümern, die vermietete Immobilien schon länger als zehn Jahre halten, bleibt die Hoffnung, dass eine Neuregelung auf steuerfrei gestellte Altfälle keine Anwendung finden kann. Jedenfalls spricht eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 5.März 2001 (IX B 90/00) dafür. Unsicherheit bleibt hier allerdings.

Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die höhere Besteuerung kürzer gehaltener Immobilien dürfte es kaum geben. Zumal der Bundesfinanzhof feststellte (BFH-Urteil vom 22.Mai 2002, II R 61/99), dass die erbschaftsteuerliche Besserstellung von Immobilien anderem Vermögen gegenüber verfassungswidrig ist. Dem BFH zufolge sind bei einem Vermögen von 5,5 Millionen Euro Immobilien steuerlich bis zu 1,7 Millionen Euro besser gestellt als Aktien oder Bargeld.

Es ist daher auch mit einer deutlichen Anhebung der Erbschaftsteuer auf Immobilienbesitz zu rechnen. Auch wenn die zu erwartende Erhöhung noch unsicher ist, sollten gerade ältere Hausbesitzer über vorzeitige, wenigstens teilweise Übertragungen auf Erben nachdenken.

Dabei sind viele Gestaltungen denkbar, die bisherige Werterhöhungen steuerfrei zu stellen und gleichzeitig die noch begünstigten Erbschaft- und Schenkungsteuersätze für Immobilien auszunutzen: Verkauf oder Grundstückstausch innerhalb der Familie, Einbringung und damit steuerfreier Verkauf in Gesellschaften und Übertragung von Anteilen an Kinder.

Durch die damit zu erzielende Verteilung der Einkünfte auf mehrere Personen lassen sich dann auch in der laufenden Besteuerung erhebliche Vorteile erzielen.

Mit den neuen Steuersätzen ist spätestens ab 1.Januar 2003 zu rechnen. Der Vertrauensschutz für die Steuerfreiheit der Veräußerungsgewinne könnte aber schon mit dem zu erwartenden Kabinettsbeschluss am 20. November 2002 verloren gehen. Wer zu spät kommt, den bestraft die Regierung mit höheren Steuern. Es ist nicht zu erwarten, dass dies am Ende allein die Eigentümer sein werden. Denn Immobilien müssen sich rechnen, statt Steuervorteile sind höhere Mieten zu erwarten.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Notar bei der Kanzlei Murawo

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