Eigentumswohnung : Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich fällig

Doch lässt sich unter bestimmten Umständen die Last für den Käufer reduzieren?

WAS STEHT INS HAUS?

Seit einiger Zeit suche ich nach einer Eigentumswohnung im Südwesten von Berlin. Meine Preisvorstellung liegt zwischen 200 000 und 300 000 Euro. Neben dem eigentlichen Kaufpreis für die Wohnung entstehen vermutlich weitere beachtliche Nebenerwerbskosten, zum Beispiel für den Makler, der mir das Objekt vermittelt. Vor allem denke ich hier auch an die Grunderwerbsteuer in Höhe von 4,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 250 000 Euro würde diese Steuer immerhin 11 250 Euro betragen. Gibt es Möglichkeiten, diese Steuer zu reduzieren? Was raten Sie mir?

WAS STEHT IM GESETZ?

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, müssen Sie grundsätzlich Grunderwerbsteuer zahlen. Von dieser Steuer sind unter anderem folgende Erwerbsvorgänge befreit: Grundstückserwerb von Todes wegen und bei Grundstücksschenkungen (nicht bei bestimmten Schenkungen unter Auflagen), der Erwerb eines Nachlassgrundstückes durch Miterben zur Teilung des Nachlasses, der Erwerb unter Ehegatten, der Erwerb anlässlich der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung und der Grundstückserwerb durch Verwandte in gerader Linie (Personen, die voneinander abstammen). Allerdings können bei einigen dieser Fälle Erbschaft- oder Schenkungsteuern anfallen. Die Grunderwerbsteuer wiederum wird nur auf das Grundstück und das Gebäude erhoben, nicht auf bewegliche Güter, das „Zubehör“ (§ 97 BGB), das Sie miterwerben. Wenn Sie also Möbel, Gartengeräte, Bilder, Alarmanlage, Heizöl, Satellitenempfangsanlage, Baumaterial auf dem Grundstück, eine Einbauküche (wenn sie aus serienmäßig hergestellten Einzelteilen besteht), Einbaumöbel (wenn sie an anderer Stelle ohne weiteres wieder aufgestellt werden können – nicht bei Sonderanfertigung) erwerben, so unterliegt dieser Kaufpreisteil nicht der Grunderwerbsteuer. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs zählt auch die Instandhaltungsrücklage nicht zum grunderwerbsteuerlichen Kaufpreis. Sie sollten die Höhe der im Kaufpreis enthaltenen Instandhaltungsrücklage deshalb vom Verkäufer erfragen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Wenn Sie neben dem Grundstück und dem Gebäude auch Zubehör erwerben, ist anzuraten, im Kaufvertrag den Kaufpreis entsprechend aufzuteilen. Es sollte angegeben werden, welcher Kaufpreisanteil auf den Grundbesitz und welcher auf das mitverkaufte Zubehör entfällt. Gleiches gilt für den Kaufpreisanteil, der auf Ihren Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) entfällt. Die Höhe der angesammelten Instandhaltungsrücklagen wird hier von Objekt zu Objekt stark schwanken. Sie hängt natürlich davon ab, wieviel Rücklagen von der WEG gebildet wurden. Dabei sollten Sie allerdings den Wert des mitverkauften Zubehörs und der Instandhaltungsrücklage richtig angeben, denn das Finanzamt ist an Ihre Wertangabe im Kaufvertrag nicht gebunden und kann diese überprüfen beziehungsweise Nachweise fordern.

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