Eigentumswohnungen : Ein Haus, viele Interessen

Wer eine Wohnung kauft, gehört automatisch zur Eigentümergemeinschaft – mit Rechten und Pflichten

Ruth Bohnenkamp
281558_0_30e57b07.jpg
Die lieben Nachbarn. Mindestens ein Mal im Jahr trifft man sich auf der Eigentümerversammlung. Foto: picture-alliance/dpa

Nicht selten geht es bei den Versammlungen der Wohnungseigentümer turbulent zu. Ganz gleich, ob Balkon- oder Fenstersanierung, die Gestaltung des Gartens oder ein neuer Fassadenanstrich: Über Maßnahmen, die alle angehen, sollten auch alle mitbestimmen.

Wer denkt schon an seine künftigen Nachbarn, wenn er auf der Suche nach einer Eigentumswohnung ist? Was zählt, sind Lage, Grundriss und Ausstattung und natürlich der Preis. Was viele im Eifer der Suche vergessen: Mit dem Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnungsanlage werden sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft – einer „Zwangsgemeinschaft“, die eine Reihe von Aufgaben, Rechten und Pflichten auslöst. „Meine Wohnung ist eben nicht mein Haus“, erklärt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Vereins Wohnen im Eigentum in Bonn. „Über alle Fragen rund um das Gemeinschaftseigentum – etwa das Treppenhaus, die Fenster, Fassaden oder der Garten – müssen sich die Eigentümer verständigen.“

Ob Hundehaltung , Terrassen- oder Balkongestaltung, Hausgeld oder Auswahl des Verwalters – es gibt kaum eine Angelegenheit, über die sich Wohnungseigentümer nicht auseinandersetzen müssen. „Daher ist es wichtig, vor dem Kauf Einblick in die Protokolle der früheren Eigentümerversammlungen zu nehmen“, rät Gerold Happ, Jurist bei der Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund Deutschland. „Denn was dort niedergelegt ist, ist im Hinblick auf die Stimmungslage in der Anlage sehr aufschlussreich.“

Die Versammlung, zu der alle Wohnungseigentümer mindestens ein Mal pro Jahr vom Verwalter eingeladen werden müssen, ist das oberste Beschlussorgan der Gemeinschaft. Hier verabschieden die Eigentümer mit der Mehrheit der Stimmen die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan. Der Verwalter stellt im Vorfeld das Zahlenwerk zusammen. Es enthält die Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Kalenderjahres und eine Kostenplanung für das laufende Wirtschaftsjahr. Auf dieser Grundlage wird das monatliche Hausgeld festgelegt, das jeder Wohnungseigentümer zahlen muss. „Da es um das eigene Portemonnaie geht, sollte man die einzelnen Posten der Jahresabrechnung kritisch hinterfragen“, rät Jurist Happ von Haus & Grund.

Jeder Eigentümer hat bei den Abstimmungen laut dem einschlägigen Wohnungseigentumsgesetz eine Stimme. In der Gemeinschaftsordnung kann aber abweichend davon geregelt werden, dass auf jede Wohnung eine Stimme entfällt. „Vorsicht ist hier geboten, wenn viele Wohnungen noch nicht verkauft sind“, warnt Gabriele Heinrich. „Dann besteht die Gefahr, dass der Bauträger oder die Wohnungsbaugesellschaft mit unverhältnismäßig hohem Gewicht mitreden.“

Ein ähnliches Risiko besteht, wenn viele Eigentümer nicht zu den Versammlungen kommen und dem Verwalter zuvor eine Stimmrechtsvollmacht erteilen. „Dann kann der Verwalter sich quasi selbst entlasten“, warnt Heinrich.

Ein beliebtes Diskussionsthema ist die Jahresabrechnung. „Viele Eigentümer haben Probleme, die Abrechnungen nachzuvollziehen. Häufig sind sie sehr kompliziert“, beobachtet die Expertin. Seit einigen Jahren kann jeder Wohnungseigentümer die Kosten für Treppenreinigung, Heizungswartung, Renovierungsarbeiten und andere haushaltsnahe Dienstleistungen am und im Haus anteilig von der Steuer absetzen. Das Finanzamt fordert dafür jedoch eine entsprechende Abrechnung. Für den Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen verlangen Verwalter einen Sonderbetrag, der inzwischen gerichtlich bestätigt ist. „Zwischen zehn und zwanzig Euro für eine Bescheinigung kann der Verwalter nach den Urteilen pro Jahr verlangen“, sagt Heinrich.

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass dem Verwalter ein Beirat zur Seite gestellt wird. Er besteht aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft und unterstützt den Verwalter bei seinen Aufgaben. Dazu gehört insbesondere, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu überprüfen. Außerdem sollte im Verwaltungsvertrag festgelegt werden, dass der Beirat gegenzeichnen muss, wenn der Verwalter höhere Beträge aus der Gemeinschaftskasse entnimmt – damit er sie nicht für private Zwecke verwendet.

Auch dass der Verwalter auf Kosten der Eigentümer mit einer Handwerkerfirma kungelt, passiert in der Praxis leider nicht selten. Das lässt sich verhindern, indem er verpflichtet wird, bei größeren Vorhaben Kostenvoranschläge von mindestens drei Firmen einzuholen.

Mehr im Internet:

www.wohnen-im-eigentum.de

www.hausundgrund.de

0 Kommentare

Neuester Kommentar