Eigentumswohnungen in Berlin : Schallmauer versperrt den Weg ins eigene Haus

Berliner träumen vom Eigentum, haben aber oft nicht das Geld dafür. Jenseits der 350 000 Euro Grenze wird die Zahl der Käufer gering.

Tong Jin Smith
Neubauten in Berlin-Schöneberg. Knapp 5000 Euro kosteten die Wohnungen "Am Lokdepot".
Neubauten in Berlin-Schöneberg. Knapp 5000 Euro kosteten die Wohnungen "Am Lokdepot".Foto: Thilo Rückeis

Drei Viertel der Berliner würden gern im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung leben. Über die Hälfte der befragten Mieter hat nach eigenen Angaben schon einmal konkret darüber nachgedacht, eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu kaufen. Das besagt eine repräsentative Forsa-Umfrage im Auftrag des Immobilienverbandes Deutschland IVD Region Berlin-Brandenburg. Die Ergebnisse wurden am Donnerstag beim Berlin-Brandenburger Immobilientag vorgestellt.

Die Rahmenbedingungen in der Hauptstadt sind allerdings nicht dazu angetan, dass mehr Mieter Eigentum erwerben. Die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin steigen je nach Lage und Ausstattung jährlich um bis zu 17 Prozent. Laut der Immobilienplattform immowelt.de liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentum in Berlin zwar bei „nur“ 3778 Euro. Damit ist die deutsche Hauptstadt günstiger als die Mehrzahl aller europäischen Metropolen und bleibt aufgrund der prognostiziert positiven Entwicklung am Immobilienmarkt ein Magnet für internationale Investoren.

Doch für viele Berliner sind die Preise unbezahlbar. Denn im Schnitt liegt das frei verfügbare Einkommen in der Hauptstadt laut dem Amt für Statistik bei knapp 18 000 Euro pro Einwohner und damit weit hinter dem anderer Bundesländer. Als traditionelle Mieterstadt beträgt die Eigentumsquote nur 15 Prozent, weit weniger als der Durchschnitt von 43 Prozent.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, braucht Eigenkapital

Erst die aktuell niedrigen Zinsen, kombiniert mit den kaufkraftbereinigt hohen Mieten, lassen Berliner darüber nachdenken, ob sich der Kauf einer Wohnung lohnt. „Wir beobachten einen Paradigmenwechsel. Rund 70 Prozent unserer aktuellen Wohnungskäufer sind Berliner“, sagt Ilja Gop, Geschäftsführer der Immobilienberatungsgesellschaft Trendcity.

Allerdings kann das nicht über die Tatsache hinwegtäuschen, dass sich in Berlin als europäischer Hauptstadt der Freiberufler die Eigentumsquote mittelfristig nicht merklich erhöhen wird. Denn zahlreiche Familien sind von einem unregelmäßigen mittleren bis niedrigen Einkommen abhängig, das sie in der IT- und Start-up-Szene verdienen. Sie in Eigentum zu bringen, würde einer drohenden Altersarmut vorbeugen und ihnen gleichzeitig ermöglichen, am wirtschaftlichen Wachstum der Stadt zu partizipieren.

Aber für den Kauf einer Eigentumswohnung bedarf es Eigenkapital. Bei einer durchschnittlichen Sparquote von gerade mal 7,9 Prozent und durchschnittlich 1521 Euro im Jahr für viele Berliner utopisch. Aber auch für „Normalverdiener“ mit entsprechenden Ersparnissen liegt die Schallmauer bei etwa 350 000 Euro für eine Eigentumswohnung.

Jenseits dieser Summe wird die Zahl der Käufer gering, wissen Experten. Und so hält sich vor allem bei Neubauprojekten die Anzahl der Selbstnutzer die Waage mit Kapitalanlegern von außerhalb – wobei im Preissegment jenseits der 5000 Euro pro Quadratmeter kaum noch Berliner Käufer zu finden sind.

Bürokratie bremst Wohnungsneubau

Neubau ist schlicht teuer. Das liegt nicht nur an den gestiegenen Baukosten und gesetzlichen Anforderungen, etwa im Rahmen der Energiesparförderung, sondern auch an den steigenden Preisen für Bauland, die im Mittel aktuell bei über 500 Euro pro Quadratmeter liegen.

„Darüber hinaus sind die politischen Rahmenbedingungen hinderlich“, sagt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbands Berlin/Brandenburg. „Von der Beurkundung des Grundstückskaufs bis zur Schlüsselübergabe dauert es nicht selten sechs Jahre. In den Ämtern bleiben Anfragen, etwa zur Anzahl der benötigten Schulplätze, lange liegen. Alles verzögert sich. Das macht etwas mit dem Markt.“

Insofern könne man nicht nur auf den Neubau setzen, um neuen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Sickereffekte seien auch nicht so stark, weil bei Neuvermietungen im Bestand die Preise steigen.

Andererseits ärgert sich Bausenator Andreas Geisel (SPD) über die Diskrepanz von genehmigten Bauvorhaben und der Anzahl fertiggestellter Wohnungen. „Sie sind ein deutliches Zeichen für Spekulation. Wir sind nicht bereit, dies länger hinzunehmen. Denn klar ist: Mehr Neubau braucht preisgünstige Flächen, deswegen prüfen wir auch die Einleitung von Entwicklungsmaßnahmen sowie Sanierungs- und Erhaltungsgebieten zur Begrenzung der Bodenspekulation.“

Förderprogramme helfen wenig

Über die Grunderwerbssteuer verdient Berlin am Immobilienboom mit. „Sie treibt aber auch die Nebenkosten hoch“, sagt Susanne Klabe. „Eine Möglichkeit, mehr Berliner Familien zu Eigentum zu verhelfen, wäre, die Grunderwerbssteuer zu deckeln. Ein erhebliches Problem ist doch, dass sie zweimal zuschlägt: einmal beim Grundstückskauf und ein zweites Mal beim Endkäufer.“

Da helfen leider auch die Förderprogramme wenig. Sie dienen vor allem der Schaffung von bezahlbaren Mietwohnungen. Lediglich einige wenige Programme wie das Familienbaudarlehen der IBB zielen darauf ab, auch denjenigen Familien zu Eigentum zu verhelfen, die nicht über das nötige Kleingeld verfügen.

Bisher ist der Erfolg gering: „Wir haben ein Vorhaben begleiten können, weitere sind in Arbeit“, sagt Jens Holtkamp, Sprecher der IBB. „Hier merken wir, dass entweder die Einkommen zu hoch oder der Eigenkapitalanteil zu gering ist. Vielleicht ändern sich die Förderbedingungen nach der Wahl. Das bleibt abzuwarten.“ Landeseigene Bürgschaften für Familien wären eine Idee, geförderter Mietkauf eine andere.

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