Immobilien: Ein dicker Anstrich vor dem Auszug Schönheitsreparaturen - und wann sie fällig sind

Beim Auszug, wenn die Möbel abgerückt werden, zeigt sich meistens, dass Wände einen neuen Anstrich brauchen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Der Anstrich der Fenster und der Wohnungstür von außen ist Sache des Vermieters . Auch Schönheitsreparaturen im Hausflur oder im Treppenhaus obliegen allein dem Vermieter. Dübellöcher müssen verschlossen werden, Teppichböden gereinigt werden, nur wenn dies im Vertrag steht.

Wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist, steht im Mietvertrag. Ist nichts vermerkt, ist der Vermieter zuständig. Schönheitsreparaturen oder Renovierungen muss der Mieter während der Mietzeit oder bei seinem Auszug nur durchführen, wenn die im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart wurde. „Dagegen muss er nicht anstreichen oder tapezieren, wenn im Vertrag von besenrein, vertragsgemäß oder bezugsfertig die Rede ist“, heißt es im Mieterbund-Ratgeber „Geld sparen beim Umzug“. Als wirksam gilt eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre zu renovieren. Für Wohn- und Schlafräume, Diele und Toiletten gilt eine Frist von fünf Jahren. Andere Räume sind alle sieben Jahre dran.

Ob die Wohnung anfangs renoviert ist oder nicht, zählt nicht. Die Renovierungskosten muss der Mieter tragen, gleich, ob er selbst streicht oder den Maler kommen lässt. Zieht der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfristen aus, muss er nicht streichen. Aber: Der Vermieter kann vom Mieter anteilige Renovierungskosten verlangen, wenn dies im Vertrag steht. Möglich sind 20 Prozent, wenn die letzten Schönheitsreparaturen mehr als ein Jahr zurückliegen, 40 Prozent, wenn sie länger als zwei Jahre zurückliegen.

Viele Vermieter nutzen in ihren Verträgen unwirksame Klauseln. Dann muss der Mieter gar nicht renovieren. Ein Passus, der festlegt, dass der Mieter immer beim Auszug und unabhängig von der Wohndauer renovieren muss, ist nichtig. Nichtig ist auch die Vorgabe, der Mieter müsse schon beim Einzug oder „bei Bedarf“ oder „sobald erforderlich“ renovieren. Vermieter dürfen ihre Mieter auch nicht gleichzeitig zum regelmäßigen Streichen und zur Endrenovierung bei Auszug verpflichten (BGH VIII ZR 308/02).

Als Faustregel gilt: Eine Klausel ist unwirksam, wenn der Mieter mehr Schönheitsreparaturen durchführen und bezahlen soll, als er abgewohnt hat. Unwirksam sind die Formulierungen: „Schönheitsreparaturen sind mindestens alle 3 (5 oder 7) Jahre auszuführen“, „Schönheitsreparaturen werden in folgenden Zeitabständen fällig:...“, „Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen“ (BGH VIII ZR 361/03). In diesen Fällen müssen Mieter gar nicht renovieren.