Immobilien: Ein neuer Zankapfel

Wer einen Altbau oder eine Altbauwohnung erwarb, und das Objekt modernisieren wollte, konnte diese Kosten bisher nicht kurzfristig in voller Höhe steuerlich absetzen. Das verhinderte die bei der Finanzverwaltung unter dem Begriff „anschaffungsnahen Aufwendungen“ geltende Regelung. Hierzu gibt es nun zwei neue Urteile (Tagesspiegel-Bericht vom 15. Juni), deren steuerliche Folgen wir hier zusammenfassen.

Der Begriff der anschaffungsnahen Aufwendungen betraf Immobilien-Investitionen, die drei Jahre nach deren Erwerb (Abschnitt 157 Absatz 4 Satz 1 EStR) erfolgten und 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Umsatzsteuer (vgl. Abschn. 157 Abs. 4 Satz 2 EStR) überschritten. War dies der Fall, dann betrachtete das Finanzamt diese Investition als nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungkosten. Die Folge: Der Käufer konnte die Aufwendungen nur mit zwei respektive 2,5 Prozent jährlich von dem zu versteuernden Einkommen abziehen. Dies war ein kleiner Investitionsanreiz, daher warteten Immobilienkäufer den Ablauf der Dreijahresfrist ab, bevor sie modernisierten. Denn nach dieser Frist genossen sie einen höheren Steuervorteil.

Der Bundesfinanzhof (Urteile vom 12. September 2001 – IX R 29/97 und IX R 52/00) entschied nun, dass die anschaffungsnahen Aufwendungen nicht allein dadurch als Herstellungskosten gelten, weil sie die Bagatellgrenze überschreiten oder kurz nach dem Erwerb anfallen, sondern nur wenn sie eine wesentliche Verbesserung der Qualität des Gebäudes nach sich ziehen. Damit änderte der BFH seine bisherige Rechtsprechung.

Zumal der BFH zugleich klarstellte, dass Schönheitsreparaturen oder auch Instandsetzungsarbeiten an Immobilien nicht unter die „normale“ langjährige Abschreibung fallen: Diese Kosten kann der Eigentümer sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abschreiben. Mit einer Einschränkung: Erhöht sich durch die Baumaßnahme der Standard des Gebäudes wesentlich, dann fällt die Investition doch wieder unter die langjährige Abschreibung.

Nach Ansicht des BFH kann aber auch eine Sanierung in Raten zu den Herstellungskosten zu rechnen sein und damit aus steuerlicher Sicht wieder nachteilig sein. Dies wäre dann der Fall, wenn mehrere einzelne Baumaßnahmen, die über mehrere Jahre verteilt erfolgten, erst zusammen eine Verbessereung des Immobilien-Standards zur Folge haben. Daher dürfte mit dem BFH-Urteil auch ein neuer Zankapfel für die Zukunft entstehen: Wann durch eine Sanierung der Gebrauchswert einer Immobilie deutlich erhöht wird. Wolfgang Stöcker

Der Autor ist Steuerberater in Kooperation mit der Rechtsanwaltskanzlei Wittemöller Radack Müller & Partner

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