Immobilien : Ein Pass für jedes Haus

Spätestens im Sommer muss jeder Eigentümer einer Wohnimmobilie dem Mieter oder Käufer einen Energieausweis vorlegen. Wer sein Haus sanieren will, muss aber schon heute während der Arbeiten alle Richtlinien zum Energiesparen einhalten

Jutta Burmeister

Kommt er oder kommt er nicht – der Pass fürs Haus? Wer darf ihn ausstellen? Und wie werden die Daten ermittelt? Nur eine Frage lässt sich bisher beantworten: Ja, der Energiepass wird spätestens ab Sommer Pflicht für alle Hauseigentümer. Noch in diesem Monat soll ein Entwurf zur Änderung der Energieeinsparverordnung vorliegen. Darin wird auch die Passpflicht geregelt – für alle bestehenden Gebäude und nicht nur, wie schon seit 2002 vorgeschrieben, für Neubauten. Damit setzt die Bundesregierung eine Richtlinie der Europäischen Union um.

Sowohl Eigentümer- als auch Mieterverbände begrüßen den Pass fürs Haus, der künftig bei Vermietungen oder Verkäufen vorgelegt werden muss. Er sei ein „vernünftiges Instrument“, um dem Eigentümer Hinweise für eine mögliche Energieeinsparung zu geben. Das meinen Dieter Blümmel, Sprecher von Haus und Grund Berlin, sowie Jürgen Michael Schick, Pressesprecher beim Immobilienverbund Deutschland. Und Rüdiger Mattis, Vorstandsmitglied des Verbandes Privater Bauherren sagt: „Besitzer älterer Häuser müssen über Sanierungsmaßnahmen nachdenken, denn zwei Drittel aller Gebäude sind wahre Energieschleudern.“ Wer ein sparsam zu heizendes Objekt besitze, könne beim Verkauf erheblich mehr erlösen.

In dem zehn Jahre lang gültigen Pass sollen – ähnlich wie bei Waschmaschinen oder Kühlschränken – Wohngebäude in Energie-Effizienzklassen eingeteilt werden. Je nach gewählter Methode ist dafür mit Kosten zwischen 30 und 500 Euro je Wohneinheit zu rechnen. „Der Pass darf kein bürokratisches Monstrum werden, der den Eigentümer mit hohen Kosten belastet“, fordert Schick. Auf große Wohnungsbaugesellschaften könnten Beträge in Millionenhöhe zukommen, fürchtet auch Blümmel. Er hält es für sinnvoll, sich bereits jetzt einen Pass zu besorgen: „Für vorhandene Ausweise wird es eine Bestandsgarantie geben.“ Um Eigentümer zu Energieeinsparungen zu bewegen, will die Bundesregierung zudem zusätzliche Fördermittel zur Verfügung stellen. „Das CO2-Gebäudesanierungsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wird auf 1,5 Milliarden Euro aufgestockt“, kündigte Karin Roth an, Parlamentarische Staatssekretärin beim Bundesbauminister.

Spätestens in zwei Jahren soll außerdem ein „regeneratives Wärmenutzungsgesetz“ in Kraft treten. Sonnenkollektoren oder Biomasseheizungen werden dann bei Neubauten Pflicht. Wer heute ein Haus baut, sollte deshalb sein Energiekonzept gleich auf einen Mix aus konventioneller Heizung mit Solar-, Bio- und Erd-Energie ausrichten, rät Mattis. Bislang verfügen lediglich fünf Prozent aller Häuser über Sonnenwärmeanlagen, nur jede zehnte Heizungssanierung wird für Sonnenwärme genutzt. Energiesparend sind auch „Passivhäuser“, die anderthalb Liter Heizöl oder Erdgas pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr verbrauchen – zum Vergleich: ein Altbau braucht rund 16 Liter. Auch Holzhäuser unterschreiten mit ihrem Energiebedarf die gesetzlichen Vorgaben um 15 bis 50 Prozent. Der Eigentümer spart so mindestens 300 Liter Heizöl – etwa 200 Euro im Jahr.

Schon heute gilt für alle Neubauten sowie bei der Sanierung von Altbauten die Energieeinsparverordnung. Danach muss in Bestandsgebäuden zusätzliche Wärmedämmung angebracht werden, sobald der Eigentümer Sanierungsarbeiten durchführt. In drei Fällen allerdings muss der Eigentümer auf jeden Fall bis Ende 2006 tätig werden: Heizkessel, die vor Oktober 1978 in Betrieb genommen wurden, müssen ausgetauscht, Heizungs- und Warmwasserrohre sowie die Decke vom obersten Geschoss zum Dach müssen gedämmt werden.

Für Mieter machen sich Energiesparmaßnahmen nicht immer bezahlt. Darauf weist Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins hin. „Weil der Vermieter jährlich elf Prozent der Kosten für die Wärmedämmung auf die Miete umlegen kann, übersteigt dieser Modernisierungszuschlag schnell die eingesparten Energiekosten.“ Wer dagegen wegen kaputter Fenster hohe Heizkosten bezahlt, hat einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, so Vetter.

Aber auch für Vermieter rechnen sich Energiesparmaßnahmen unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht unbedingt: „In einigen Gegenden können Mieter Modernisierungszuschläge gar nicht aufbringen“, meint Blümmel. Noch ungeklärt sind außerdem wichtige baurechtliche Fragen: Was tun, wenn die ungedämmte Brandwand direkt an das Nachbargrundstück stößt, die laut Verordnung geforderte Dämmschicht sich also bereits nebenan befände – und der Nachbar dem „Überbau“ seines Grundstücks widerspricht?

Nicht zuletzt sollten Eigentümer zur Sanierung stets einen Fachmann hinzuziehen, raten Verbraucherzentralen und Bauherrenverband – ansonsten könne es zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmel kommen: Ein Altbau sei ein geschlossenes physikalisches System, eine Sanierung nichts für Heimwerker. Wird etwa ein Haus von außen gedämmt, geht zwar weniger Wärme verloren, es kann aber auch keine äußere Wärmestrahlung genutzt werden. Und wer einen Vollwärmeschutz anbringt, aber das Fundament vergisst, der hat den gleichen Effekt wie ein Mensch, der mit Pelzmantel, Mütze und Handschuhen barfuss im Schnee steht.

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