Immobilien: "Ein scharfes Schwert"

Gesetz von 1908 macht Geschäftsführer persönlich haftbarVON RALF SCHÖNBALL B auunternehmen sind vorleistungspflichtig, sie errichten ein Haus und können die Entlohnung ihrer Leistung erst verlangen, nachdem sie erbracht wurde.Deshalb können sie sich gegen unredliche Auftraggeber, die ihnen die versprochene Bezahlung verweigern, schlechter wehren. Dazu sprach Ralf Schönball mit Volkmar Strauch, Abteilungsleiter Recht und Stadtplanung bei der Industrie- und Handelskammer. TAGESSPIEGEL: Um die Zahlungsmoral in der Wirtschaft ist es nicht zum Besten gestellt.Was empfehlen Sie, damit Bauunternehmen nicht auf ihr Geld verzichten müssen? STRAUCH: Fünf Maßnahmen sind zu nennen.Erstens gibt es die Möglichkeit, Abschlagszahlungen zu vereinbaren.Wie dies geschieht, ist in Paragraph 16 der VOB TEil B geregelt.Abschlagszahlungen sind durchaus üblich und werden für abgeschlosene Teile einer Bauleistung geleistet, wobei allerdings eine nachprüfbare Rechnung vom Auftragnehmer erstellt werden muß.Die Zahl der so beglichenen Teilleistungen und ihr Umfang richtet sich nach Größe und Art der gesamten Bauaufgabe.Eine zweite Schutzmaßnahme sieht Paragraph 17 VOB Teil B vor, der allerdings ziemlich unbekannt ist.Danach ist der Auftraggeber verpflichtet, den sogenannten Sicherheitseinbehalt auf ein Sparkonto einzuzahlen, über das Auftraggeber und Auftragnehmer nur gemeinsam verfügen können.Der Sicherheitseinbehalt kann bis zu 10 Prozent der Gesamtleistung betragen und soll eigentlich zur Absicherung eventueller Reklamationen dienen.So kann aber der Bauträger dieses Geld tatsächlich nicht zweckwidrig für andere Aufgaben verwenden, was bei unseriösen Bauherren sonst durchaus passieren kann. TAGESSPIEGEL:Die dritte Maßnahme wäre? STRAUCH:Die etwas schwerfällige Sicherungshypothek zugunsten des Bauunternehmers.Der kann nämlich verlangen, daß der Eigentümer des Baugrundstückes ihm für den Gegenwert seiner Bauleistung eine Sicherungshypothek auf sein Grundeigentum einräumt.Aber dieses Verfahren ist langwierig und kostenträchtig.Außerdem greift es nur in Fällen, in denen der Auftraggeber auch selbst Eigentümer des Grundstücks ist.Das ist oft nicht der Fall.Sehr viel wirkungsvoller ist die neu eingeführte Bauunternehmersicherung.Sie ist in Paragraph 648 a BGB geregelt.Danach kann der Bauunternehmer vom Bauherren verlangen, daß dieses ihm für die Kosten des Bauwerks eine Sicherheitsleistung einräumt.Das kann etwa durch die Hinterlegung von Wertpapieren bei einem Treuhänder oder durch die Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Versicherungsunternehmens geschehen.Zwar muß der Bauunternehmer dann die Kosten übernehmen und zwar bis zu einem Höchstbetrag von zwei Prozent pro Jahr.Aber dafür hat er eben auch die Sicherheit, daß er seine Forderungen insgesamt erstattet bekommt. TAGESSPIEGEL: Würden sich Auftraggeber von einer solchen Forderung nicht bedrängt fühlen? STRAUCH:Die Reaktion ist sehr unterschiedlich.Ich weiß aber von einer ganzen Reihe von Berliner Bauträgern, daß sie die Forderungen einer solchen Sicherungsleistung für völlig legitim halten und sie auch ohne nachteilige Folgen für die Bauunternehmer einräumen. TAGESSPIEGEL: Gibt es weitere Schutzmaßnahmen? STRAUCH: Nein, es gibt ferner noch die Möglichkeit, auch für Baumaßnahmen eine Warenkreditversicherung abzuschließen.Die hat zusätzlich noch den Vorteil, daß der Versicherer in der Regel vorab die Bonität des Auftraggebers prüft.Einen solchen Schutz bieten klassische Kreditversicherer an.Wenn Waren wie Maschinen oder ganze Fabriken gebaut und verkauft werden, sind solche Verträge üblich, warum sollten sie also nicht auch bei Baumaßnahmen geschlossen werden.Im Grunde ist es nur eine Frage der Gewöhnung der zwei Vertragspartner.Ein letztes Mittel ist schließlich das sogenannte Gesetz zur Sicherung von Bauforderungen.Das gibt es bereits seit 1909, geriet aber fast in Vergessenheit.Im Wesentlichen legt es fest, daß der Empfänger von Baugeld verpflichtet ist, den erhaltenen Betrag ausschließlich zur Befriedigung solcher Personen zu verwenden, die an der Herstellung des Baus beteiligt sind.Tut er das nicht, so ist er gegenüber den Bauunternehmen schadensersatzpflichtig.In der Haftung steht dabei nicht nur das auftraggebende Unternehmen selbst, sondern auch sein Geschäftsführer persönlich.Dieses Gesetz kann ein sehr scharfes Schwert sein, das manchmal Konkursverwalter entdecken.Daß dieses Gesetz bereits zur späten Boomzeit des Kaiserreichs, am Ende der Gründerzeit also, verabschiedet wurde, zeigt, daß offenbar schon damals Konsequenzen aus ähnlichen Mißständen wie heute gezogen werden mußten.Heute ist das Instrumentarium aber weitreichender und wurde im Einzelnen noch einmal zusammengefaßt von einer gemeinsamen Initiative des Bauindustrieverbandes Berlin-Brandenburg, des Bundesverbands deutscher Unternehmensberater, der Fachgemeinschaft Bau Berlin-Brandenburg, der Handwerkskammer Berlin und der IHK noch.Entsprechende Merkblätter geben diese Einrichtungen heraus.