Immobilien: Ein Schwamm für alle

WAS STEHT INS HAUS?

Vor einigen Jahren haben wir für sehr viel Geld eine renovierte Eigentumswohnung in einem Altberliner Wohnhaus erworben. In einer Nachbarwohnung wurde jetzt leider festgestellt, dass diese mit Schwamm befallen ist. Nach dem Gutachten eines Sachverständigen sind auch daran angrenzende Wohnungen betroffen, allerdings nicht unsere. Trotzdem sollen wir mehrere 10 000 Euro für die geplante Schwammsanierung zahlen. Einen zusätzlichen Kredit lehnt unsere Bank aber ab, mit der Begründung, dass unsere Wohnung nicht den Gegenwert dafür hätte. Ist das möglich?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz müssen sich die Eigentümer von Wohnungen auch dann an den Kosten für die Beseitigung eines Schadens am Gemeinschaftseigentum beteiligen, wenn die Arbeiten außerhalb ihres Sondereigentums, sprich ihrer Wohnung, anfallen. Die Gemeinschaft muss immer dann zahlen, wenn keine Gewährleistungsansprüche gegen einen Dritten bestehen und die Kosten auch nicht deshalb abgewälzt werden können, weil der Schaden schuldhaft verursacht wurde. Das heißt: Obwohl Ihre Wohnung nicht befallen ist, kann es durchaus sein, dass Sie für die Beseitigung zur Kasse gebeten werden. Was die Frage der Finanzierung angeht, gilt: Wenn Sie die Wohnung zu einer Zeit erworben haben, als die Preise hoch waren, und sie außerdem mehrheitlich fremdfinanziert ist, kann es tatsächlich sein, dass der wirtschaftliche Wert inzwischen unter der bisherigen Beleihungssumme liegt – erst recht jetzt, wo der Schaden aufgefallen ist. Ist die Wohnung dadurch bereits überfinanziert, ist also der Kredit jetzt schon höher als der momentane Wert der Wohnung, dann werden Sie für eine Erhöhung leider weitere Sicherheiten vorlegen müssen. Üblicherweise lassen die Banken in solchen Fällen Gutachten erstellen. Dabei sollten Sie darauf achten, dass es sich um einen Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken handelt, der von einer IHK öffentlich bestellt und vereidigt ist. Das bürgt für Neutralität und Qualität seines Gutachtens. UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Vor wirtschaftlichen Schäden ist leider kein Wohnungseigentümer gefeit. Auch dann nicht, wenn es sich nicht um die nähere Umgebung seiner vier Wände handelt. Bevor man eine Wohnung in einem frisch sanierten Altbau kauft, sollte man sich beim Verkäufer erkundigen, ob im Haus schon einmal Schwamm festgestellt wurde. Denn selbst wenn saniert wurde, kann dieser noch Jahre später wiederkommen (er muss es aber nicht). Will man die Wohnung trotz des bekannten Vorschadens noch kaufen, dann muss man einkalkulieren, auf den Sanierungskosten sitzen zu bleiben, wenn Gewährleistungsansprüche nicht durchsetzbar sein sollten. Wurde, wie bei Ihnen, erneut Schwamm festgestellt, ist es besser, nicht zu verkaufen. Denn der Schaden muss offengelegt werden und führt in der Regel zu empfindlichen Abschlägen beim Kaufpreis.