Immobilien: Ein Strich Verdunstung

Vor wenigen Wochen erst stiefelten sie durch unsere Wohnungen: jene Männer und Frauen, die vor den Heizungen in die Knie gehen, um die dort angebrachten Verdunstungsröhrchen abzulesen. Einige Mieter kennen das Ergebnis schon, andere bekommen es dieser Tage als Heizkostenabrechnung ins Haus. Allerdings messen die Röhrchen nicht die tatsächlich physikalisch verbrauchte Wärmemenge, sondern dienen nur als "Hilfsmeßverfahren". Sie zeigen den Grad der Nutzung eines Heizkörpers im Vergleich zur gesamten Anlage. Darum ist es auch schlechterdings unmöglich, im vorhinein zu sagen, wieviel "ein Strich Verdunstung" kostet. Denn hinterher weiß der Vermieter, welche Summen beispielsweise für Brennstoffe und Wartung angefallen sind. Heizkosten müssen grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden, laut Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zu mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Gesamtkosten. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden nach einem festen Maßstab - meist nach Größe der Wohnung - auf die Mieter verteilt.

Doch was sind "Heizkosten", die der Vermieter abrechnen darf? Grundsätzlich handelt es sich dabei um all jene Kosten, die dem Vermieter selbst auch tatsächlich entstanden sind. Die Abrechnung muß folgende Angaben enthalten: Abrechnungszeitraum, Brennstoffkosten, sonstige Kosten (beispielsweise für Schornsteinfeger, Verbrauchserfassung, Betriebsstrom, Wartung und Pflege), Umlageschlüssel, beheizte Fläche der Wohnung, der gemessene Verbrauch, die geleistete Vorauszahlung sowie die fällige Rück- oder Nachzahlung. Weitere Kosten wie Öltankversicherung, Inkasso oder Reparaturen gehören nicht dazu. Instandhaltung ist Sache des Eigentümers. Wird ein Hausmeister beschäftigt, den der Mieter mit seinen Betriebskosten bezahlt, dürfen Überwachungs- und Pflegekosten der Heizanlage nicht als Heiznebenkosten umgelegt werden (LG Hamburg, in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 1990, S. 561).

Leerstehende Wohnungen sind allein das wirtschaftliche Risiko des Hausbesitzers und die dafür entstehenden Kosten nicht von den Mietern zu tragen. Stehen Wohnungen allerdings urlaubsbedingt leer oder deshalb, weil der Mieter sie beispielsweise aufgrund eines entfernten Arbeitsplatzes nur am Wochenende nutzt, muß er trotzdem die Kosten dafür tragen. Achtung auch dann, wenn sich im Haus Gewerberäume befinden. Wenn in den beiden Gruppen "Wohnen" und "Gewerbe" Heizkostenverteiler derselben Art und desselben Typs eingesetzt werden, so ist eine Vorerfassung erforderlich, wenn sachgerechte Gründe dies gebieten, heißt es bei der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung - was dann der Fall sein könnte, wenn im Erdgeschoß ein Lebensmittelgeschäft mit hohem Heizbedarf angesiedelt ist. Wird der Verbrauch unterschiedlicher Nutzer nicht mit gleicher Ausstattung erfaßt, ist eine Vorerfassung zwingend (§ 5 HeizkostenV).

Wer an der Höhe oder gar daran zweifelt, ob die umgelegten Kosten tatsächlich entstanden sind, darf die Originalrechnungen beim Vermieter einsehen. Dazu gehören auch die Ablesebelege der übrigen Wohnungsmieter und Gewerbenutzer, entschied in einem Fall das Landgericht Frankental (in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 1985, S. 347). Denn erst dadurch läßt sich klären, ob die Einzelberechnung richtig ist oder ob der Vermieter zum Beispiel eine leerstehende Wohnung gar nicht und Gewerbemieter nicht ausreichend berücksichtigt hat.

Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnung sind nur dann erlaubt, wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich wäre, beispielsweise bei einer ohnehin geplanten Modernisierung des Hauses. Ebenfalls ausgenommen sind Studenten-, Pflege- und andere Heime. Auch in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, sind abweichende Vereinbarungen zulässig. Ausgenommen sind auch Wohnungen, in denen die Mieter den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können, sowie Gebäude mit besonders energiesparenden Heizanlagen (Wärmepumpen, Solaranlagen), sofern das zuständige Wohnungsamt eine Ausnahme genehmigt hat.

Greifen die Ausnahmen nicht und wird trotzdem entgegen der Heizkostenverordnung abgerechnet, darf der Mieter die auf ihn entfallende Rechnung um pauschal 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). "Will der Vermieter das 15prozentige Kürzungsrecht des Mieters unter Hinweis auf einen Ausnahmetatbestand abwenden, hat er das Vorliegen einer Ausnahme substantiiert darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen", heißt es beim Berliner Mieterverein. Bei einem Umzug sollte man den Heizkostenverteiler am Umzugstag oder bei Übergabe der Wohnung im Beisein von Zeugen selbst ablesen. Rechtlich umstritten ist, ob Mieter oder Vermieter die Kosten einer Zwischenablesung tragen, wenn damit eine Firma beauftragt wird.

Für frei finanzierte, das heißt ohne öffentliche Fördermittel gebaute Wohnungen, gibt es - anders als im sozialen Wohnungsbau - keine Vorschriften darüber, bis wann ein Vermieter die Heizkosten abzurechnen hat. In der Regel sollte er das innerhalb eines Jahres tun, sagen die meisten Gerichte. Wer nach den Abrechnungen regelmäßig viele Hundert Mark von seiner Heizkostenvorauszahlung zurückbekommt, sollte den Vermieter schriftlich auffordern, die Vorauszahlung dem tatsächlichen Verbrauch anzupassen. Zinsen für rückerstattete Beträge lassen sich nicht einfordern. Rückforderungen des Mieters wegen zu viel bezahlter Heizkosten bei fortbestehendem Mietverhältnis verjähren nach Ablauf von vier Jahren. Kümmern Sie sich also rechtzeitig darum. Reklamationen zur Heizkostenabrechnung müssen grundsätzlich an den Vermieter gerichtet werden. Er ist Ihr Vertragspartner, der die Meßdienstfirma beauftragt. Im Zweifel lassen Sie sich mietrechtlich beraten.