Immobilien: Einbauten sind beim Auszug zu entfernen

Dauerhafte Installationen, die zur Wertverbesserung beitragen, müssen nicht beseitigt werdenVON ANDREAS LOHSE Die Schrankwand paßt haargenau.Daß Thomas Knauf kaum ein halbes Jahr später, seine Wohnung verläßt, weil er aus beruflichen Gründen die Stadt wechselt, konnte er bei Auftragsvergabe nicht ahnen.Doch was geschieht mit dem teuren Stück? "Mitnehmen kann ich es nicht", bedauert der Mieter."Aber einfach alles herausreißen, will ich auch nicht", was er allerdings schlimmstenfalls tun müßte. Denn ein Mieter darf zwar zusätzliche Einrichtungen und Ausstattungsgegenstände auch ohne Zustimmung des Vermieters nach Gutdünken anbringen und einbauen, wenn sie dem normalen Wohnen dienen - Bodenbelag, ein Hochbett, Podest oder besagten Schrank -, solange sich diese Maßnahmen im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen.Bei seinem Auszug muß er den ursprünglichen Zustand der Wohnung jedoch wiederherstellen, sofern mit dem Vermieter nichts anderes vereinbart wurde.Zwar nahm Thomas Knauf an, daß seine Einbauten den Wert der Mietsache erhöhten.Da er indes versäumte, mit seinem Vermieter eine Regelung hinsichtlich einer etwaigen Übernahme bei seinem Auszug zu treffen, hat auch er eine sogenannte "Wegnahmepflicht": Er muß alle Gegenstände und Einrichtungen, die er in die Wohnung gebracht hat, auf eigene Kosten wieder entfernen.Der Vermieter ist zur Übernahme einer Einrichtungen selbst dann nicht verpflichtet, wenn er dem Einbau zuvor zustimmte.Die Pflicht zur Beseitung geht sogar soweit, daß der Mieter selbst solche Einbauten aus der Wohnung räumen muß, die er von seinem Vormieter übernommen hat. Von der Wegnahmepflicht gibt es allerdings Ausnahmen.Haben etwaige Installationen zur Wertverbesserung des Hauses geführt, so ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung bei Ende des Vertrages in einen schlechteren Zustand zurückzuversetzen, entschied in einem Fall das Landgericht Hamburg.Der Mieter hatte dauerhafte Einrichtungen in Bad und Küche geschaffen, die auch über dessen Mietzeit hinaus nutzbar bleiben (Az.16 S 230/86).Ähnliches gilt, wenn der Aufwand einer Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vergebens wäre - dann beispielsweise, wenn die Räume nach dem Auszug des Mieters umgebaut oder modernisiert werden sollen (BGH Az.VIII ZR 231/84). In einem anderen Fall bat ein Mieter seinen Vermieter um die Genehmigung, Bad und Küche auf eigene Kosten vollständig renovieren und modernisieren zu lassen.Der Vermieter gestattete dies, wies allerdings ausdrücklich darauf hin, daß bei Beendigung des Mietverhältnisses der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen sei, die Einbauten auf sein Verlangen jedoch beim Auszug zurückzubleiben hätten.An der Investition wollte er sich nicht beteiligen. Mit dieser Zustimmung in der Tasche fing der Mieter an zu bauen, erneuerte Heizkörper, installierte Sanitärobjekte im Bad, verflieste die Wände, kaufte eine neue Küche.Bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangte er von seinem Vermieter 13 000 Mark und argumentierte, der größte Teil seiner Investitionen hätten der Beseitigung von Wohnungsmängeln gedient.Der Hausbesitzer weigerte sich, diese Forderung zu erfüllen.Das Berliner Landgericht gab ihm recht und verneinte einen solchen Anpruch des Mieters.Der nämlich hätte bei Wohnungsmängeln zunächst dem Vermieter Gelegenheit geben müssen, etwaige Mißstände zu beseitigen, bevor er selbst investierte.Auch den Anspruch einer Entgeltung der Kosten als "nützliche Verwendungen", die dem Nachmieter zugute kommen, lehnte das Gericht ab.Zwar könne es sein, daß "der Wohnwert von Küche und Bad durch die Arbeiten erhöht worden sind", gleichwohl sei der Vermieter nicht in der Lage, "den gestiegenen Wohnwert durch eine Vermietung zu einem höheren Mietzins als bisher zu realisieren".Fazit: Der Mieter habe "keinen Verwendungsersatzanspruch für Investitionen, die zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes erforderlich sind (Instandsetzungsmaßnahmen) oder die zwar vom Vermieter genehmigt wurden (nützliche Verwendung), ohne daß jedoch eine Entschädigung für den Mieter beim Auszug vorgesehen wäre" (Az.67 S 348/96). Thomas Knauf hingegen hatte Glück mit seiner Schrankwand.Sein Vermieter gestattete ihm, sich einen Nachmieter zu suchen, der das gute Stücke übernehmen wolle.Den würde auch er dann anerkennen.