Immobilien : Eine Menge Arbeit für den Coach

Die Bürgerstadt AG ist eine Genossenschaft neuen Typs. Die Mitglieder leihen ihr Geld, damit sie Häuser kaufen und sanieren kann. Doch zwischen den neuen Eigentümern und den Mietern übernommener Immobilien gibt es einiges zu vermitteln

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Von Bernd Hettlage

Die Kreuzung Choriner und Fehrbelliner Straße in Mitte hinterlässt an diesem Sommertag einen südländischen Eindruck. Auf dem Trottoir stehen Tische vor der Kneipe „Schwarze Pumpe“, gegenüber hat ein „Mini-Markt“ Gemüse- und Obststände vor dem Laden aufgebaut. Die sanft ansteigende Choriner Straße ist von Bäumen gesäumt. Zum Scheunenviertel sind es von hier nur fünf Minuten zu Fuß. Kein Wunder, dass diese Ecke an der Grenze zum Prenzlauer Berg eine begehrte Wohnlage ist.

Sanierte Altbauwohnungen werden für acht Euro Kaltmiete pro Quadratmeter in den Zeitungen annonciert – die günstigsten von ihnen. Das Eckhaus mit der Adresse Choriner Straße 77 ist noch nicht saniert. Die Fassade ist grau, der Flur übersät mit Graffiti, neben den Briefkästen hängt noch eine alte, gerahmte Hausordnung der Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM). Doch nicht an einer Klingel fehlt das nsschild. Alle Wohnungen sind offenbar belegt. Eine begehrte Gegend, wie gesagt. Davon ist auch die Bürgerstadt AG überzeugt. Sie will der WBM das Haus mit seinen 20 Wohnungen abkaufen und das „Modell für eine Mieterprivatisierung über die Bildung einer eigentumsorientierten Genossenschaft“ starten.

Als sie das Vorhaben im letzten Jahr den Mietern vorstellte, seien zunächst nur drei eingestiegen, so Winfried Hammann. „Aber als die anderen sahen, wie es läuft,“ sagt das Gründungs- und Vorstandsmitglied der Aktiengesellschaft, „da hat doch die Hälfte der Bewohner mitgemacht.“ Der Rest sei von außen dazugekommen, Verwandte, Freunde und so genannte „Zukunftsnutzer“ aus dem Umfeld der Bürgerstadt AG. Am Ende waren 20 Leute zu viel. Jetzt gibt es eine Warteliste.

Es gibt aber auch kritische Stimmen: „Die sagen, wir sind eine verkappte Eigentümergemeinschaft,“ so Hammann. Ganz falsch lägen sie damit aber auch nicht, räumt er ein. Das Bürgerstadt-Modell sieht aber erst nach etwa 15 Jahren eine Umwandlung der zunächst vermieteten Wohnungen in Eigentum vor. Zuvor zahlen die Nutzer jeden Monat ein „Nutzungsentgelt“. Darin ist auch ein Tilgungsanteil enthalten. Und damit zahlen die Mitglieder ihre Wohnungen ab.

Das Geld der Genossen

Das ist bei herkömmlichen Genossenschaften anders. Deren Mitglieder werden nicht Eigentümer der Wohnungen. Sie bezahlen ihre monatliche Miete. Doch bereits Mitte der neunziger Jahre wurden die ersten eigentumsorientierten Genossenschaften gegründet. Deren Konzepte übernahm die Bürgerstadt AG zum Teil. Sie alle lassen eine Umwandlung einzelner Wohnungen in Eigentum grundsätzlich zu. Doch die Abzahlung der Wohnung, ob nun mit Eigenkapital oder einer Tilgung in Raten, beginnt bei anderen Genossenschaften erst zum Zeitpunkt der Umwandlung. Außerdem müssen die Käufer ihre Finanzierung selbst zustande bringen. Beim Bürgerstadt-Modell übernimmt das die Bürgerstadt AG.

Angetreten ist sie im Jahr 2000 mit dem Slogan: „Bürger kaufen ihre Stadt“. Die Gründungsmitglieder der AG waren überzeugt, dass es einen Bedarf von Wohneigentum gibt. Berlin ist nicht deutschland- , sondern sogar europaweit das Schlusslicht bei der so genannten Eigentumsquote: 90 Prozent der Berliner wohnen zur Miete, in München sind es nur 45 Prozent, in Mailand 20 Prozent und in Madrid sogar nur 14 Prozent.

„Berlin braucht einen Mentalitätswechsel“, sagt Hammann. Der Stadtsoziologe hatte im Auftrag von Bausenator Peter Strieder das „Planwerk Innenstadt” mit entwickelt, das die Leitlinien für die Entwicklung Berlins vorgibt. Die Mieten in Berlin, so Hammann, seien zu niedrig. Das Geld reiche zum Teil nicht einmal für die Instandhaltung der Häuser aus. Zudem seien die Zeiten der üppigen Fördergelder für Wohnungsbau wie auch Modernisierung und Instandsetzung vorbei: „Das hat Berlin halb bankrott gemacht,“ so Hammann, „gut, dass diese Zeiten vorbei sind.“ Die Leute müssten sich auf höhere Mieten einstellen, so das Fazit des hierin durchaus streitbaren Soziologen. Daher sei es gut, wenn man ihnen zur eigenen Wohnung verhelfe.

Hier will die Bürgerstadt AG mit ihrem „Zwitter-Modell“ auch ansetzen. Es richtet sich an Bürger, die Hammann als „Schwellen-Haushalte“ bezeichnet: Pärchen, Familien, aber auch Einzelpersonen, die eigenes Kapital aufbringen können, aber für die Banken nicht kreditwürdig genug sind. Die Verhandlungen mit der Bank übernimmt die Bürgerstadt AG. Dafür verlangt sie von ihren Mitgliedern jedoch ein wesentlich höheres Einstiegsgeld als herkömmliche Genossenschaft (siehe Kasten).

„Ohne Eigenkapital der Mieter geht es heute einfach nicht mehr“, sagt Hammann. Ein Haus zum Nulltarif mit Senatsförderung sei angesichts leerer Landeskassen nicht mehr lange zu haben. In der Vergangenheit war die Schwelle zum Erwerb von Eigentum niedrig durch Förderprogramme wie die „wohnungspolitische Selbsthilfe“ oder dem „genossenschaftlichen Bestandserwerb“. Beide Programme sollten auslaufen. Sie tauchen nun im Doppelhaushalt 2002/2003 zwar noch einmal auf, doch schon heute stark zusammengestrichen.

Man habe eingesehen, „dass die Richtlinienförderung nicht so abrupt abgebrochen werden darf“, sagt Wolf Schulgen, Abteilungsleiter Wohnungswesen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Hintergrund: Im letzten Jahr hatten Mieter von Plattenbauten zwei Genossenschaften gegründet, den „Bürgerpark“ in Marzahn und das „Neues Wohnen“ in Hellersdorf. Sie warben erfolgreich Mitglieder im Vertrauen auf die Genossenschaftsrichtlinie. Zumindest ihnen will man jetzt „Vertrauensschutz“ geben.

Von der alten Genossenschaftsrichtlinie profitierte auch die „Bewohnergenossenschaft Choriner Straße“ der Bürgerstadt AG. Sie beantragte eine Ankaufförderung vom Land Berlin. Die Zusage der Investitionsbank Berlin (IBB) liegt inzwischen vor. Im Oktober soll die Sanierung beginnen, nächsten August alles fertig sein. Dennoch sei das Modell der Bürgerstadt AG so angelegt, dass es sich in Zukunft auch ohne den Einsatz von Fördergeldern des Landes rechne, versichert Hammann. Vorbild dafür seien die italienischen „Cooperativa“. Das sind Bauherrengemeinschaften, die gemeinsam ein Baulückengrundstück kaufen und bebauen oder einen Altbau modernisieren.

Es sei doch ein Phänomen, so die gebürtige Italienerin und Bürgerstadt-Mitbegründerin Ludovica Scarpa, dass in Deutschland der Mittelstand zur Miete wohne - ganz anders als in Italien. Die Historikerin übernimmt in der Bürgerstadt AG das „Mieter-Coaching“: Sie moderiert zwischen Mietern, Genossenschaftsmitgliedern und „Zukunftsnutzern“ in der Choriner Straße. Abzustimmen ist etwa der Umfang der Sanierung. Dabei kommt es auch auf ein gutes Verhältnis zwischen Mietern und Zukunftsnutzern an, weil die einen ihr Geld in die Wohnung investieren, die die anderen bewohnen.

Evelyn Remus ist eine Mieterinnen der Choriner Straße. Sie trat nicht in die Genossenschaft ein. „Für mich ist das nicht sinnvoll,” sagt sie. Sie sei bereits 63, habe keine Kinder, und bis sie die Wohnung abbezahlt habe, sei sie 80 Jahre alt. Ihre Wohnung hat zweieinhalb Zimmer. Ihre pflegebedürftige 90 Jahre alte Mutter lebt auch im Haus – seit 50 Jahren. Neben dem alten Herrn unter ihr sei sie die einzige alte Mieterin: „Sonst sind das hier alles junge Leute, die neu zugezogen sind“, sagt sie.

Als Frau Remus das Schreiben der Bürgerstadt AG über die Zukunft des Hauses in ihrem Briefkasten fand, ging sie erst einmal zur Mieterberatung. Dort habe man ihr abgeraten, in die Genossenschaft einzutreten. Weil man wesentlich mehr bezahlen müsse als in einer „normalen“ Genossenschaft. Jetzt habe sie – noch von der WBM - einen neuen Mietvertrag mit der Zusatzvereinbarung bekommen, dass sie ihr Wohnrecht im Haus auf jeden Fall behalte. Eigenbedarf, mit dem Käufer von Wohnungen sonst Mietern kündigen können, sei vertraglich ausgeschlossen. Dadurch sei sie gut abgesichert.

Ob Silvano Custozza von dieser Zusatzvereinbarung in den Mietverträgen weiß? Der Hochschullehrer ist ebenfalls gebürtiger Italiener und einer der Zukunftsnutzer des Hauses. Er will „später auf jeden Fall in die Choriner Straße ziehen“. Die ihm zufallende Wohnung hat 2,5 Zimmer, ist etwa 70 Quadratmeter groß - und ebenfalls bewohnt. Die Mieter habe er ein Mal gesehen, sagt Custozza. Seinen Wunsch, in die eigene Wohnung zu ziehen, teilte er den Mietern mit. Man habe sich aber „noch nicht so ganz geeinigt“. Auch sei ihm die rechtliche Situation nicht ganz klar.

Es scheint, als käme da noch einige Arbeit auf „Mietercoach“ Scarpa zu. Nicht nur in der Choriner Straße.

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