Immobilien : Eine Steigerung der Wohnqualität gibt es für den Mieter nicht umsonst

ANDREAS LOHSE

Modernisierungsmaßnahmen müssen in der Regel geduldet werdenVON ANDREAS LOHSE Eines Morgens um sieben Uhr geriet die Welt aus den Fugen - zumindest für Robert Tekel: Als es an der Wohnungstür klingelte und er öffnete, schrak er zurück.Draußen standen zwei schwitzende "Blaumänner" mit einem riesigen Fenster und begehrten Einlaß, den ihnen der Mieter allerdings verwehrte.Zu Recht, wie sich herausstellte.Sein Anruf bei der Hausverwaltung nämlich ergab, daß die beiden Handwerker in seinem Wohnzimmer das große, einfache Fenster gegen ein isolierverglastes austauschen sollten.Doch darüber waren weder die Tekels noch andere Mieter im Haus, denen Gleiches drohte, informiert. Wenn Mängel am Haus behoben werden oder eine unzeitgemäße Ausstattung der Wohnung dem heutigen Standard angepaßt wird, ist das in der Regel zu begrüßen.Um allerdings Modernisierungsarbeiten durchführen zu können - und darum handelt es sich bei diesem geplanten Fensterwechsel - muß der Vermieter gesetzlich vorgeschriebene Wege beschreiten.Grundsätzlich darf er nach eigenem Ermessen entscheiden, ob und in welchem Umfang er sein Haus modernisieren will.Der Mieter muß solche Maßnahmen dulden, die "zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums" (§ 541 b BGB) führen.Arbeiten, die nicht darunter fallen, sind zumeist Instandsetzungen, die anderen Regeln unterliegen. Eine Modernisierung hat der Vermieter dem Mieter spätestens zwei Monate vor deren Beginn schriftlich anzukündigen, was im Fall der Tekels nicht geschehen war.Diese Mitteilung muß die Art der Maßnahme, deren Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer beinhalten, zudem die anschließend zu erwartende Mieterhöhung, denn Wohnqualität hat ihren Preis: Der Vermieter darf seine Kosten auf die Miete umlegen.Deshalb sollte man genau prüfen, ob die angekündigten Maßnahmen überhaupt als Modernisierung gelten, mithin - unabhängig vom persönlichen Geschmack des Mieters - objektiv eine Wertverbesserung sind.Die Ankündigungspflicht gilt nur dann nicht, wenn die Arbeiten die vermieteten Wohnungen nur unerheblich beeinträchtigen und zu keiner oder einer maximal fünfprozentigen Mieterhöhung führen, entschieden die Landgerichte Berlin und Detmold. Solange keine Ankündigung der Bauarbeiten vorliegt, muß niemand eine Modernisierung dulden.Robert Tekel handelte also richtig.Hat der Mieter den Arbeiten erst zugestimmt - auch beispielsweise unbeabsichtigt, indem er den Handwerkern freiwillig den Zutritt zur Wohnung gestattet, die dort mit den Arbeiten beginnen -, ist er daran gebunden. Der Mieter kann die Modernisierung aus besonderen Härtegründen zurückweisen, dann beispielsweise, wenn Fenster im Winter ausgetauscht oder die Wohnung luxuriös modernisiert werden soll, die zu erwartende Mieterhöhung exorbitant ist oder die Belästigung durch Schmutz und Lärm bei hohem Alter oder Gebrechen unzumutbar wäre. Eine Steigerung der Wohnqualität gibt es nicht umsonst: Im preisfreien Alt- und Neubau kann der Vermieter pro Jahr elf Prozent der Kosten auf die Mieterhaushalte umlegen, und zwar nicht nur solange, bis er seine Ausgaben wieder in der Kasse hat, sondern dauerhaft.Das führt dazu, daß Modernisierungen regelmäßig auch zu einer Steigerung des allgemeinen Mietniveaus in der Stadt führen.Voraussetzung für eine solche Umlage ist allerdings, daß die Bauarbeiten abgeschlossen sind, das Mieterhöhungsverlangen schriftlich vorliegt und die gesetzlichen Vorgaben erfüllt sowie der Mieter der Maßnahme zugestimmt hat, zumindest zur Duldung verpflichtet war.Wichtig: Das Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5) begrenzt die modernisierungsbedingte Mieterhöhung auf eine Summe, die nicht höher als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.Die wiederum läßt sich am einfachsten durch einen Blick in den Mietspiegel ermitteln. In Ostberlin gilt unter bestimmten Voraussetzungen eine Kappungsgrenze von drei Mark pro Quadratmeter und Monat bei jenen Arbeiten, für die bis zum 31.Dezember 1997 eine Mieterhöhung erklärt wird.Eine Umlage von elf Prozent ist bis dahin also selbst dann nicht möglich, wenn die tatsächlichen Kosten der Modernisierung höher liegen.Ausnahme: Mieter und Vermieter vereinbaren ausdrücklich anderes, der Vermieter hat die Maßnahme aufgrund gesetzlicher Vorgaben nicht zu vertreten oder die Bauarbeiten begannen vor dem 1.Juli 1995. Die neue, ordnungsgemäß berechnete Miete wird in jedem Fall vom 1.des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig. Modernisierungsmaßnahmen, Durchführung und Mieterhöhung beschäftigen immer wieder die Gerichte, das Feld ist weit, die Bestimmungen weitreichend.Deshalb sollte man bei Unklarheiten bereits mit der Modernisierungsankündigung eine Mieterberatung aufsuchen. "Umbau und Sanierung - Wer zahlt bei Wohnungsmodernisierung?", erhältlich beim Deutschen Mieterbund, 50926 Köln, Preis 7,50 DM plus zwei Mark Porto.

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