Einzelhandel : Einzelhändler fahren auf Berlin ab

Die Nachfrage nach Ladenlokalen in Deutschland bleibt hoch – dem E-Commerce zum Trotz.

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Im deutschen Einzelhandel bahnt sich eine digitale Revolution an.
Im deutschen Einzelhandel bahnt sich eine digitale Revolution an.Foto: Jens Kalaene/dpa

Trotz der wachsenden Konkurrenz durch den Online-Handel sind in den deutschen Städten 2014 mehr Ladenflächen vermietet worden als im Durchschnitt der vergangenen Jahre. „Die Vermietungsaktivität hält sich auf einem hohen Niveau“, sagt Karsten Burbach, der beim Immobilienberatungsunternehmen CBRE deutschlandweit für die Einzelhandelsvermietung zuständig ist. Nach den von CBRE erhobenen Zahlen wurden im vergangenen Jahr insgesamt 2953 Einzelhandelsflächen vermietet. Das sind zwar nicht ganz so viele wie im Rekordjahr 2013, aber vier Prozent mehr als im ebenfalls starken Jahr 2012.

Die Zahlen zeigen darüber hinaus, wie attraktiv die deutsche Hauptstadt für Einzelhändler aus dem In- und Ausland ist. 250 Mietvertragsabschlüsse zählten die Experten von CBRE in Berlin, so viele wie in keiner anderen Stadt. In München zum Beispiel waren es nur 91, während Stuttgart mit 240 Abschüssen auf dem zweiten Rang rangiert – eine Folge davon, dass in der Schwabenmetropole 2014 gleich zwei große Einkaufszentren eröffnet wurden. In die Statistik, die CBRE seit acht Jahren führt, fließen alle Mietvertragsabschlüsse in Deutschland ein, von denen das Unternehmen Kenntnis hat. Dabei dürften die Einkaufszentren und Innenstadtlagen umfassender berücksichtigt sein als kleine Ladenlokale in Nebenstraßen.

„Seit Jahren führt Berlin die Statistik an“, erläutert Karsten Burbach und nennt auch die Gründe dafür: Berlin sei die größte Stadt Deutschlands, zähle viele Touristen und gelte zudem als kreativ. „Deshalb ist die Stadt in der Retailerszene enorm en vogue.“ Das zeigt sich auch bei den Pilotstores, also Läden, mit denen ausländische Filialisten den deutschen Markt betreten: Zehn von insgesamt 75 Pilotstores entstanden in Berlin, deutlich mehr als in München (sechs) und Hamburg (fünf).

Shopping-Center verlieren ihren Reiz

Wie attraktiv Berlin ist, unterstreichen Daten des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL). Dieses vermeldet nicht die Zahl der Vertragsabschlüsse, sondern die Zahl der vermieteten Quadratmeter. Am Ergebnis ändert das wenig: Auch bei JLL hat Berlin mit 590 000 Quadratmetern vermieteter Einzelhandelsfläche die Nase vorn; auf den Plätzen folgen in dieser Rangliste Hamburg und Frankfurt am Main. Zum guten Berliner Ergebnis beigetragen haben laut JLL die Eröffnung des Bikini in der City-West und der Mall of Berlin am Leipziger Platz.

Grundsätzlich nimmt die Bedeutung der Einkaufszentren nach Einschätzung von CBRE-Experte Burbach jedoch leicht ab. Das zeigt sich daran, dass der Anteil der Vertragsabschlüsse, der auf Shopping-Center entfiel, im vergangenen Jahr mit 24 Prozent genau so hoch war wie in I A-Lagen; in den Vorjahren war er jeweils höher gewesen. Für Karsten Burbach hängt dies mit den Auswirkungen des Online-Handels zusammen. „Durch den E-Commerce polarisiert sich das Einkaufverhalten“, sagt er. „Viele Shopping-Center sind relativ gleichförmig, so dass ihnen das Inspirierende fehlt.“ Diese Inspiration fänden die Kunden eher in den Einkaufsstraßen der großen Städte.

Das ist laut Burbach nicht die einzige Folge davon, dass immer mehr Menschen per Mausclick einkaufen. Nach seinen Worten setzen mittlerweile zahlreiche Einzelhändler auf eine Multi-Channel-Strategie – das bedeutet, dass sie ihre Waren sowohl stationär als auch im Internet anbieten. Dadurch, heißt es bei CBRE, seien internationale Konzepte nicht mehr gezwungen, mit einer großen Anzahl an Läden flächendeckend vertretend zu sein. Vielmehr könnten sie sich auf die Metropolen konzentrieren und den Rest des Landes über ihren Online-Shop versorgen. Die Folge: Während sich an starken Standorten die Vermieter von Einzelhandelsflächen über steigende Mieten freuen, sieht es abseits der Großstädte und der stark frequentierten Einkaufsstraßen vielerorts düster aus. „An gewissen Standorten“, konstatiert Burbach, „werden wir zu viel Verkaufsfläche haben.“

Investoren blicken sehr genau auf Berlin

Interessant ist auch ein Blick auf die Branchen, die Mietverträge unterzeichneten: 24 Prozent der von CBRE erfassten Abschlüsse entfielen auf Bekleidungsanbieter – also ausgerechnet auf das Segment, das auch im Online-Handel am stärksten vertreten ist. Für 19 Prozent waren Lebensmittelanbieter verantwortlich, für 13 Prozent Gastronomen. Auf Platz eins der Unternehmen liegt allerdings mit Rossmann ein Drogeriemarkt, gefolgt von Rewe und dm. Dabei zeichnet sich ein Trend ab: Drogeriemärkte wie Rossmann und dm gehen nach Beobachtungen von CBRE verstärkt in I A-Lagen, also die prestigeträchtigsten und teuersten Lagen.

Dass nicht nur die Ladenbetreiber, sondern auch die Immobilieninvestoren ungeachtet des boomenden Online-Handels an den deutschen Einzelhandelsmarkt glauben, zeigt das Transaktionsvolumen des vergangenen Jahres: Laut JLL flossen 8,6 Milliarden Euro in deutsche Einkaufszentren, Fachmarktzentren und Supermärkte; CBRE kommt sogar auf 9,2 Milliarden Euro. In den vergangenen Wochen kamen zwei weitere Großdeals dazu: Die Investmentgesellschaft Rockspring erwarb für 350 Millionen Euro 23 Fachmarktzentren, und Patrizia, ein börsennotiertes Immobilienunternehmen, kaufte für 286 Millionen Euro ein Paket aus Supermärkten und Discountern im gesamten Bundesgebiet.

Aber auch die Investoren blicken besonders genau auf Berlin, wie Jan-Dirk Poppinga berichtet, der bei CBRE für den Einzelhandels-Investmentmarkt verantwortlich ist: „Der Berliner Markt ist für Investoren hochgradig attraktiv“, sagt der Experte. Dazu trage das Wirtschaftswachstum bei, das höher sei als im Durchschnitt der Bundesrepublik, aber auch die hohe Zahl der Touristen. Poppingas Fazit: „Berlin kommt.“

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