Einzelhandel : Für Szenelagen ist Ladenmietern nichts zu teuer

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien in Berlin ist in Bewegung – mit Preisentwicklung nach oben.

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All Saints Spitalfields, Monsoon, Weekdays – wer seine Hemden bei C&A kauft und seine Unterhosen im Schlussverkauf bei Karstadt, dem sagen diese Namen vermutlich nichts. „Fashion-Victims“ (wörtlich: Modeopfer, also Menschen, die jeden Trend mitmachen) hingegen reagieren auf die Nennung dieser Marken mit leuchtenden Augen – nicht zuletzt, weil diese und andere Modeanbieter neu in Berlin vertreten sind oder hier bald einen Laden eröffnen werden: All Saints Spitalfields in der Rosenthaler Straße, Monsoon am Tauentzien und Weekdays (eine neue Linie von H & M) im Spreedreieck am Bahnhof Friedrichstraße.

„Berlin ist der ideale Einstiegs- und Testmarkt für internationale und national expandierende Filialisten“, stellt das Maklerhaus Aengevelt in seinem jüngsten City-Report Berlin fest. Denn die Hauptstadt, so die Experten, biete attraktive Einkaufsstraßen, einen hohen Touristenanteil und im internationalen Vergleich günstige Ladenmieten. „Der Vermietungsmarkt zieht stark an“, stellt auch Andreas Malich fest, der beim internationalen Immobiliendienstleister CB Richard Ellis in Berlin den Einzelhandelsbereich betreut.

Vor allem der Hackesche Markt und die Straßen in seinem Umfeld sind gefragt. „Am Hackeschen Markt kann man Dinge tun, die anderswo unmöglich sind“, begründet dies Malich. Deswegen seien hier selbst Räumlichkeiten begehrt, die woanders nicht zu vermieten wären: Nur am Hackeschen Markt gehe ein Unternehmen wie Cos (Edellinie von H & M) in den Keller, nur am Hackeschen Markt präsentiere ein Modeanbieter wie All Saints Spitalfields seine Kollektion in einem kleinen Laden auf drei Ebenen.

Dabei profitiert die Hauptstadt nach Einschätzung von Andreas Kogge, Leiter Einzelhandelsimmobilien beim Maklerhaus Jones Lang LaSalle, davon, dass der Streetwear-Bereich besonders stark in Bewegung ist. „Der Fokus“, bestätigt Kogge, „liegt dabei auf Szenelagen wie dem Hackeschen Markt.“ Das freut die Vermieter: Die Mietpreise dort betragen nach Angaben von Aengevelt mittlerweile 105 Euro pro Quadratmeter im Monat und damit mehr als in der Steglitzer Schloßstraße. Zum Vergleich: 2007 waren es noch gut 80 Euro. Sogar in der Alten Schönhauser Straße, also nicht mehr direkt am Hackeschen Markt, können Eigentümer laut Andreas Malich von CB Richard Ellis 50 bis 55 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Nicht weniger erfreulich aus Sicht der Eigentümer ist die Entwicklung am Alexanderplatz. Den Marktforschern von Aengevelt zufolge kletterte die Spitzenmiete im Lauf des Jahres 2009 von 110 auf 165 Euro pro Quadratmeter. „Der Alexanderplatz hat sich in den vergangenen 18 Monaten preislich extrem entwickelt“, bestätigt Andreas Malich. Für kleine Flächen müssen Ladenmieter nach seinen Worten mittlerweile sogar bis zu 200 Euro pro Quadratmeter hinblättern.

Der Hauptgrund für die Steigerung liegt darin, dass die in den vergangenen Jahren geschaffenen Ladenflächen – allen voran das Alexa, aber auch das Einkaufszentrum Die Mitte, die umgebaute Galeria Kaufhof und die C&A-Filiale – von den Kunden ausgesprochen gut angenommen werden. Eine weitere Verbesserung des Angebots erwartet Andreas Malich von bereits angekündigten neuen Projekten. So sollen noch in diesem Jahr die Bauarbeiten an dem hinter dem Alexa gelegenen Komplex Chez Voltaire (knapp 10 000 Quadratmeter Verkaufsfläche) beginnen, und neben dem Cubix-Kino will der Immobilienkonzern Redevco einen Neubau mit Läden und Restaurants errichten.

Bewegung stellt Malich jedoch auch in der City West fest. Dabei sind Impulse nicht nur von dem in Bau befindlichen Zoofenster und der jetzt wohl endlich bevorstehenden Umgestaltung des Zoobogens zu erwarten, sondern auch vom Neuen Kranzler-Eck. Nach Informationen von Malich bereitet Eigentümer Morgan Stanley nämlich eine Umstrukturierung des dortigen Einzelhandelsangebots vor. Möglich ist dies, weil das Neue Kranzler-Eck demnächst zehn Jahre alt wird; Mietverträge in Einkaufszentren werden in der Regel für zehn Jahre abgeschlossen.

Die Höchstmieten an Tauentzien und Kurfürstendamm betrugen laut Aengevelt im Jahr 2009 rund 220 Euro pro Quadratmeter, während das Maklerhaus Lührmann sogar Mietvertragsabschlüsse für bis zu 300 Euro pro Quadratmeter festgestellt haben will. Auch hier gibt es derzeit zahlreiche Mieterwechsel. „Auf dem Ku’damm haben wir 22 Läden in der Vermietung“, berichtet Malich.

An der Schloßstraße in Steglitz ist mit dem Boulevard Berlin des Investors Multi Development ebenfalls ein Megaprojekt in der Realisierung. Dessen Auswirkungen beurteilen die Fachleute unterschiedlich. „Noch einmal kommen 40 000 Quadratmeter Verkaufsfläche in eine Straße, wo es schon alles gibt“, sagt Andreas Malich von CB Richard Ellis. Er rechnet deshalb in Zukunft mit sinkenden Mietpreisen. Mario Hampel dagegen, Prokurist beim Maklerhaus Lührmann, bezeichnet die Schloßstraße als „eine der derzeit am heißesten gehandelten Einzelhandelslagen Berlins“. Hampel hat dabei ein gutes Argument für seine Einschätzung: Erst kürzlich übernahm Sport Scheck im Neubau an der Stelle des ehemaligen Woolworth-Kaufhauses 4500 Quadratmeter.

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