Immobilien: Enttäuschte Erwartungen

Die Zeiten sind schlecht: Die Zahl der Arbeitslosen steigt in Berlin nach Angaben von Wirtschaftssenator Harald Wolf (PDS) in diesem Jahr auf mehr als 18 Prozent. Wer noch Arbeit hat, muss mit Einschnitten beim Einkommen rechnen. Wer frühzeitig Vorsorge für die Zukunft traf, weiß heute, dass er seine Rechnung beim Aufbau einer Alterssicherung noch einmal aufmachen muss. Weil das Depot mit den Unternehmensbeteiligungen im Augenblick weniger Wert ist, als der Anleger für die Aktien bezahlt hatte. Oder weil die Versicherungsgesellschaften für Kapitallebenspolicen weniger Überschüsse auszahlen, als dem Kunden ursprünglich in Aussicht gestellt wurde.

Die Rezession hat auch die Eigentümer von Immobilien nicht verschont. Wer Mitte der neunziger Jahre in Berlin oder den neuen Ländern Grundeigentum erwarb, bekommt bei einem Verkauf des Objektes heute nur noch einen Teil des damals bezahlten Preises. Das schlägt um so härter ins Kontor, als auch noch die Finanzierung der im Wert gefallenen Immobilien bei vielen Eigentümern nicht planmäßig verläuft. Denn viele von ihnen hatten eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen und damit die sonst übliche, regelmäßige Tilgung ersetzt – und diese Policen rentieren sich heute schlechter als frühere Beispielrechnungen versprachen.

Eine Finanzierung mit einer Kapitallebensversicherung als Tilgungsersatz ist besonders beim Erwerb vermieteter Immobilien aus steuerlichen Gründen üblich. Denn der Eigentümer eines vermieteten Objektes kann Zinsen für Baugeldkredite von seinem zu versteuernden Einkommen abziehen. Dieser Vorteil wird durch die Kapitallebensversicherung als Tilgungsersatz optimal ausgenutzt: Da der Kredit nicht in regelmäßigen Raten zurückgezahlt wird, sind Zinsen auf den kompletten Betrag bis zum Ende der Laufzeit fällig. Und an diesen Aufwendungen beteiligt sich der Fiskus, indem es diese steuermindernd anerkennt. Die sonst übliche monatliche Tilgung fällt zwar nicht aus, doch der entsprechende Betrag wird in eine Kapitallebensversicherung eingezahlt. Läuft dieser Vertrag aus, dann bekommt der Kunde das Geld plus Zinsen ausgezahlt und tilgt damit auf einen Schlag den Kredit. Doch die geringere Überschussbeteiligung der Versicherer führt nun bei fast allen Verträgen dazu, dass diese Strategie fehlschlägt.

Mehr Schulden als geplant

Allein beim Versicherungsriesen Allianz erhalten 15000 Kunden 20 Prozent weniger Geld bei der Auszahlung ihrer Versicherung, als sie zur Tilgung ihrer Baugeldkredite benötigen; 55000 Verträge weisen eine Unterdeckung von mindestens 1000 Euro auf. Die Folge: Die Immobilieneigentümer werden länger an ihrer Schuldenlast tragen, als sie geplant hatten. Besonders hart trifft es die Nutzer eigener Immobilien, denn diese profitieren anders als Vermieter nicht vom steuerlichen Vorteil der Zinsanrechnung. Mancher sieht sich hinters Licht geführt, weil ihm der Finanzberater beim Verkauf der Police ein schuldenfreies Leben am Ende der Vetragslaufzeit in Aussicht gestellt hatte. Die damals angestellten Rechnungen waren jedoch keineswegs alle unseriös. Denn die volle Entschuldung war auch damals schon an die Bedingung geknüpft, dass die seinerzeit ertragreichen Geschäfte der Versicherungsgesellschaften anhalten. Doch diese Erwartung erfüllt sich in der Rezession nicht.

In den Beispielrechnungen der Versicherer schlagen sich die Marktschwankungen auf die so genannten „Überschussbeteiligungen“ nieder. „Die Kunden haben zwar einen gesetzlichen Anspruch auf die Beteiligung an den Überschüssen der Versicherungsgesellschaften“, sagt Michael Gaedicke, Sprecher des Gesamtverbandes der Versicherungswirtschaft, „doch wie hoch diese Beteiligung ist, wird nicht vorgeschrieben.“ Einigen Unternehmen geht es so schlecht, dass sie überhaupt keine Überschusse erwirtschaften. Andere senken die Beteiligung drastisch. Die Versicherungsnehmer müssen dies hinnehmen. Im schlechtesten Fall müssen sie sich mit den garantierten Zinsen begnügen: früher vier, heute 3,25 Prozent.

Hoffen auf bessere Zeiten

Wie dramatisch die Lage bei der jeweiligen Versicherungsgesellschaft ist, darüber informieren viele ihre Kunden zurzeit. Auf Anraten des Bundesamtes für Finanzdienstleistungsaufsicht haben die meisten Versicherer ihren Kunden die Größe der Deckungslücke für den jeweiligen Vertrag mitgeteilt. Diese hängt von der verbleibenden Vertragsdauer ab. Wer beispielsweise noch elf Jahre in eine Police der Allianz einzahlen muss, wird nach derzeitiger Lage der Dinge 11500 Euro weniger als ursprünglich geplant erhalten. Je nach Versicherungsgesellschaft kann diese Deckungslücke jedoch größer oder auch kleiner sein. Und: Auch diese Rechnung ist nur vorläufig. Geht es weiter abwärts an den Kapital- und Finanzmärkten, wo die Versicherer die Zinsen für ihre Kunden erwirtschaften, dann kann sich die Lage verschlimmern. Eine Besserung ist aber genauso gut möglich. Denn die Rechnungen projizieren die heutige Ertragslage in die Zukunft, und diese ist nicht vorauszusagen. Daher empfiehlt Finanzierungsexperte Max Herbst betroffenen Besitzern von Kapitallebensversicherungen zur Baufinanzierung die Deckungslücke zunächst nicht zu schließen. Unmittelbarer Handlungsbedarf bestehe besonders bei lange laufenden Verträge nicht.

So groß die Enttäuschung über die unerwartete Deckungslücke ist, existenzbedrohend ist sie meistens nicht (siehe Kasten). In eine schwierigere Lage gerät erst, wer seinen Arbeitsplatz verliert und über einen längeren Zeitraum keine neue Beschäftigung findet. Denn spätestens dann sind Kapitallebensversicherungen und nicht selbst genutztes Grundeigentum gefährdet. Dies gilt nicht im ersten Jahr ohne Beschäftigung, da das Arbeitslosengeld eine „Versicherungsleistung“ ist. Bisher zahlt die Bundesanstalt für Arbeit höchstens 32 Monate lang für zuvor langjährig beschäftigte, ältere Arbeitnehmer. Die Reformpläne der Bundesregierung sehen laut „ Agenda 2010“ eine Verkürzung der Bezugsdauer auf in der Regel 12, höchstens jedoch 18 Monate vor. Nach dieser Zeit erhalten Erwerbslose Arbeitslosenhilfe, aber auch nur dann, wenn sie kein Vermögen haben.

Ob Versicherung, Aktiendepot, Bargeld oder vermietete Immobilien, das alles ist Vermögen, und wer vermögend ist, hat keinen Anspruch auf staatliche Hilfe. „Das gilt ohne Einschränkung auch für Kapitallebensversicherungen,“ sagt Olaf Möller, Sprecher des Landesarbeitsamtes Berlin-Brandenburg, „ob sie zur Immobilienfinanzierung dienen oder nicht.“ Nur wer eine Immobilie besitzt, und diese selbst bewohnt, erhält trotzdem Arbeitslosenhilfe – wenn es sich nicht um eine Luxusimmobilie handelt. Außerdem bleibt ein Freibetrag von 200 Euro je Lebensjahr unangetastet. Ein 50-jähriger Langzeitarbeitsloser, bekommt also auch noch dann staatliche Unterstützung, wenn er Erspartes in Höhe von maximal 10000 Euro auf die hohe Kante gelegt hat.

Eigentümer nicht selbst genutzter Immobilien, die auf Arbeitslosenhilfe angewiesen wären, sind in Berlin selten. Ein solcher Fall lag jedoch dem Arbeitsamt Mitte vor. Der Betroffene, so die Behörde auf Anfrage, besitze ein 2280 Quadratmeter großes Grundstück. Der Bodenrichtwert der Liegenschaft betrage einem Gutachten zufolge 7,50 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Verkauf der Liegenschaft könne der Eigentümer mit einem Erlös in Höhe von 17010 Euro rechnen. Das sei mehr als doppelt so viel, wie der Antragsteller laut Freibetrag besitzen dürfe: 8200 Euro stünden dem 40-jährigen Mann zu – das entspricht 200 Euro je Lebensjahr. „Verkaufen muss er sein Grundeigentum deshalb nicht“, sagt Arbeitsamt-Sprecher Möller. Doch Anspruch auf Steuergelder aus der Staatskasse habe er dann eben auch nicht.