Erben: Mathe für Immobilienerben

WAS STEHT INS HAUS?

Nach langer Suche hatten wir endlich ein Haus gefunden. Allerdings gehörte es einer Dame, die kurz vor der Beurkundung des Kaufvertrages starb. In einem nicht ganz eindeutigem Testament hatte sie ihre eine Tochter (A) zur Alleinerbin eingesetzt. Die andere Tochter (B) sollte nur den Pflichtteil erhalten. Jetzt streiten beide vor Gericht darum, wer Erbe wird und den Erbschein erhält. Zwar wollen beide verkaufen, das Grundbuchamt trägt uns jedoch erst als Eigentümer ein, wenn feststeht, wer Erbe ist und deshalb als Berechtigter verkaufen kann. Was raten Sie uns in diesem Fall?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ihr Fall ist interessant, da er neben grundstücksrechtlichen Fragen auch das Erbrecht berührt. Eine Lösungsmöglichkeit könnte so aussehen, dass Sie den Kaufvertrag mit A schließen und der Kaufvertrag von B (für den Fall, dass sie Erbin wird) genehmigt wird. Im Vertrag kann außerdem vereinbart werden, dass die Erwerber einziehen können, sobald der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto, also eine Art Treuhandkonto, einbezahlt worden ist. Sobald das Haus übergeben ist, müssen die Käufer die Lasten zahlen, etwa Grundsteuern, Versicherungen, Straßenreinigung, Energie- und Wasserkosten. Die Auszahlung des Kaufpreises im Vertrag zu verankern, ist allerdings schwieriger. Die Rahmenbedingungen: Wäre kein Testament vorhanden, wären A und B als gesetzliche Erben je zur Hälfte Eigentümer geworden. Sollte das Testament wirksam sein, so wäre A Alleineigentümerin. B hätte nur einen Zahlungsanspruch gegen A in Höhe des Pflichtteils, der die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils beträgt, also ein Viertel. B kann damit durch die Testamentsanfechtung höchstens ein weiteres Viertel dazugewinnen. Deshalb könnte die Vereinbarung über die Auszahlung wie folgt aussehen: Eine Hälfte an A, ein Viertel auf ein Konto AB (über das beide nur gemeinschaftlich verfügen können) und das letzte Viertel an B. Ausgezahlt werden darf natürlich erst, wenn der Erbschein vorgelegt und die Eigentumsübertragungsvormerkung zu Gunsten der Käufer eingetragen worden sind.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Würde man so verfahren, wie gerade erklärt, dann würde meiner Ansicht nach ein ausgewogener Interessenausgleich hergestellt. Die Zahlung ist sichergestellt. Die Käufer können einziehen und die Erbschaft wird nicht weiter durch die laufenden Kosten der Immobilie belastet. Dadurch, dass bereits im Kaufvertrag die Auszahlung des problematischen Viertels auf ein gemeinschaftliches Konto AB festgelegt ist, ist auch der mögliche höhere Anteil von B abgesichert. Allerdings wird der Käufer nicht, wie im Normalfall, nach etwa einem halben Jahr im Grundbuch eingetragen sein, sondern erst nach Ende des Streits. Man könnte deshalb aushandeln, dass die Käufer einen kleinen Teil des Kaufpreises nicht sofort einzahlen müssen, sondern diesen durch eine Bürgschaft absichern. Dadurch könnte man das lange Warten auf den Eintrag abgelten.