Immobilien: Erste Zeichen einer Erholung

Damit haben die wenigsten gerechnet: Auf den deutschen Markt für Gewerbeimmobilien zeichnet sich ein kleiner Aufschwung ab. In Berlin zum Beispiel, eine der Hochburgen leer stehender Gewerbeimmobilien, wurden im ersten Halbjahr 50000 Quadratmeter Bürofläche mehr vermietet als im gleichen Zeitraum 2004 – das ist ein Umsatzsprung um ein Viertel. Und nicht nur aus Berlin gibt es Erfolgsnachrichten: Auch der Hamburger Immobilienmarkt steht besser da als im Vorjahr – und der in München natürlich, weil dort besonders viele Wachstumsbranchen angesiedelt sind.

Ist das schon die lang ersehnte Wende auf einem Markt, der seit Jahren in einer Spirale aus fallenden Mietpreisen und sinkenden Immobilienwerten steckt? Davon sind die Analysten der Dresdner-Bank Tochter Degi überzeugt. Ihnen stimmen nun aber auch unabhängige Experten und Analysten zu. Für mutige Anleger sollte dies heißen, einsteigen – aber vorsichtig! Denn klar ist: Sollte der Aufwind nicht nur eine kurze Böe bleiben, dann bietet der Erwerb von Immobilien oder Fondsanteilen zu Krisenpreisen eine Chance auf hübsche Gewinne.

„Gerade weil die Nachrichten so schlecht sind, kann man sich so langsam wieder auf die Käuferseite begeben“, sagt der für seine scharfe Kritik an vielen geschlossenen Fonds berüchtigte Analyst Stefan Loipfinger. Die Analysten-Konkurrenz von der Firma Scope sieht die Lage ähnlich: „Spätestens im Jahr 2007 wird der Immobilienmarkt wieder einen Aufschwung erleben“, sagt Geschäftsführerin Alexandra Merz. Und Thomas Beyerle, Chefresearcher bei Degi, sagt sogar: „Der Abwärtstrend der deutschen Büroimmobilienmärkte ist gebrochen“.

So mancher wird sich verwundert die Augen reiben, hatte es doch noch vor wenigen Wochen eine alarmierende Nachricht gegeben: Eine Untersuchung über die Wertentwicklung von 3500 Grundstücken in Deutschland durch die „Deutsche Immobilien Datenbank“ hatte ergeben, dass die Häuser ihren Eigentümern eine Kapitalverzinsung von 1,3 Prozent einbrachten. Das ist weniger als die Inflationsrate (1,6 Prozent). Anders ausgedrückt: Das Vermögen der Grundeigentümer schrumpft. Und weil diese Zahlen von Objekten Offener Immobilienfonds, Pensionskassen und Versicherungen stammen, sind mittelbar tausende kleiner Anleger betroffen, die diesen Kapitalsammelstellen Geld anvertraut haben.

Das Gute an dieser Nachricht ist: Die betroffenen Unternehmen machen keinen Hehl mehr aus der Krise und nutzen nicht mehr den Spielraum bei der buchhalterischen Bewertung ihres Vermögens dazu, sich reich zu rechnen. Auch deshalb glauben die Experten, dass die seit Jahren anhaltende Krise an deutschen Immobilienmärkten nun Anlegern gute Chancen für einen Einstieg zu vernünftigen Preisen bieten könnte. Dies gilt für Käufer von Gewerbeimmobilien ebenso wie für Anleger bei geschlossenen Immobilienfonds. Sogar bei einigen Offenen Fonds raten einige Analysten – trotz der Hiobsbotschaft – zum Kauf.

Die Spekulation der so genannten „antizyklischen“ Investoren geht so: Der Preis einer vermieteten Immobilie wird in Krisenzeiten auf Grundlage der dann marktüblichen geringen Mieteinnahmen ermittelt – er ist also günstig. Folgt ein Aufschwung nach dem Erwerb des Objektes, dann steigen die Einnahmen, weil bei einem Mieterwechsel höhere Preise erzielbar sind. Dadurch steigt auch der Wert des Objektes. Das verspricht im Fall eines Weiterverkaufs einen Gewinn.

Voraussetzung dafür, dass die Rechnung aufgeht, ist allerdings ein der Lage am Markt angemessener Kaufpreis für eine langfristig vermietete Immobilie. Üblich sind Verträge mit einer Laufzeit von fünf Jahren – in seltenen Fällen von zehn Jahren. Während dieser Zeit sind die Einnahmen und die Renditen sicher.

Allerdings sind Immobilien mit diesen Merkmalen derzeit schwer zu finden. Das liegt am hohen Leerstand in vielen Städten und daran, dass Besitzer solcher Immobilien in der Regel nicht am Verkauf des Objektes interessiert sind – denn sicher verzinsliche Anlagen, mit einer bei Immobilien üblichen Rendite von fünf bis sieben Prozent, sind auch sonst am Kapitalmarkt schwer zu finden. Dies ist ein Grund dafür, dass Kapitalsammelstellen immer öfter Wohnungspakete statt Gewerbeimmobilien erwerben.

Dennoch gibt die für den Bereich Offene Immobilienfonds zuständige Chefanalystin von scope, Alexandra Merz, bei zehn Fonds die Empfehlung ab: „Kaufen“. Die beste Note (Rating: A+; „hohe Qualität“) gab sie dem CGI-Fonds der Commerzbank „Hausinvest Europa“. Ähnlich gut (Rating: A) schnitt der „Grundbesitz Global“ ab von der Deutsche-Bank-Tochter DB-Real Estate. Dieselbe Gesellschaft lobte die Analystin für den Fonds „Grundbesitz Invest“, der in Deutsche Immobilien investiert hat.

Die Kaufempfehlungen sind allerdings mit Vorbehalt ausgesprochen: Nicht ein Fonds erhielt die Bestnoten (AAA oder AA). Außerdem raten andere Experten wie Stefan Loipfinger vom Erwerb Offener Immobilienfonds immer noch ab. Er begründet dies mit der wenig durchsichtigen Bewertung des Fondsvermögens. Dabei handelt es sich um jeweils mehrere hundert Immobilien, und deren Wert war in den Rechenschaftsberichten vergangener Jahre oft gestiegen – obwohl die Mieten und Preise am Markt stark gefallen waren. Aus der Kritik an diesen streitbaren Bewertungsmethoden zogen die meisten Offenen Fonds noch keine Konsequenzen, so Loipfinger. Wichtige Daten für die Bewertung ihrer Immobilien blieben weiterhin unter Verschluss.